樓市調(diào)控背后的“價格信號”：70城二手房價漲幅收窄 一二手房價倒掛

    近幾個月來持續(xù)不斷的樓市調(diào)控，終于體現(xiàn)在價格信號的變化上。

    6月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月70大中城市房價數(shù)據(jù)。與過去幾個月類似，新房和二手房價格走勢分化的情況繼續(xù)存在。其中，新房價格繼續(xù)維持漲勢，一線城市的新房價格環(huán)比漲幅達(dá)到0.7%，繼續(xù)領(lǐng)漲。二、三線城市的新房價格環(huán)比漲幅分別為0.6%和0.4%。

    但具有風(fēng)向標(biāo)意義的二手房價格，漲幅已出現(xiàn)收窄。5月，一二三線城市的二手房價格分別環(huán)比上漲0.6%、0.4%和0.2%，較4月分別回落0.2、0.1、0.1個百分點(diǎn)。

    這種背離與新房領(lǐng)域長期以來的限價政策有關(guān)。但從二手房的價格變化不難看出，在持續(xù)不斷的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場走勢正在趨于平穩(wěn)。

    在解讀中，國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶用“漲幅趨穩(wěn)”來形容5月房價變化。民間機(jī)構(gòu)則認(rèn)為，未來幾個月間，二手房價格平穩(wěn)的趨勢有望延續(xù)，而新房價格上漲過快的城市有可能繼續(xù)出臺調(diào)控政策。

    多地再現(xiàn)新房“萬人搖號”

    從去年四季度開始，一線城市房價就在70大中城市中領(lǐng)漲，這種局面持續(xù)至今。到5月，一線城市新房價格漲幅達(dá)到0.7%，比4月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)。相比之下，二三線城市的房價漲幅持平。

    除北京外，上海、廣州、深圳的新房價格漲幅均有所擴(kuò)大，廣州以1.5%的漲幅位居70大中城市次席，成為一線城市房價的主要拉動者。

    上月新房價格漲幅最大的城市是重慶，達(dá)到1.9%，這也是重慶的新房價格漲幅連續(xù)兩個月領(lǐng)跑。分析人士認(rèn)為，重慶房價基數(shù)不高，加之近期刺激性因素較多，導(dǎo)致房價出現(xiàn)明顯上漲。

    其中，土地交易中的高溢價，即是主要的刺激性因素之一。

    重慶于今年4月28日啟動今年的首輪集中供地。由于多數(shù)地塊未設(shè)置最高限價，當(dāng)日推出的首宗地塊，溢價率就達(dá)到54.4%。此后的四宗，溢價率也均超過40%。沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)的一宗商住地塊，溢價率則高達(dá)129.98%。

    最終，在已經(jīng)完成首輪集中供地的21個城市中，重慶以38.82%的溢價率居首。這也對重慶的房價形成一定的刺激。

    實(shí)際上，在部分城市新房價格上漲的過程中，地價的刺激作用不可忽視。熱點(diǎn)城市的首輪集中供地多在4月和5月，其影響也在近兩個月間體現(xiàn)。雖然多數(shù)城市設(shè)置了最高限價，但一些優(yōu)質(zhì)地塊的樓面價格仍然不低。“在廈門，首輪集中供地完成后，很快就有項(xiàng)目醞釀提價。”華東某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

    相比之下，二手房價的漲幅收窄已是普遍現(xiàn)象。即便是新房價格大漲的重慶，二手房價格漲幅也由4月的1.3%，回落至1.0%。

    貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，限價政策導(dǎo)致的一二手房價倒掛，促使更多需求選擇新房市場，進(jìn)一步加劇供需矛盾，并造成新房價格漲勢明顯好于二手房。近期，西安等地再度出現(xiàn)新房項(xiàng)目“萬人搖號”，即是其中的體現(xiàn)。

    對于二手房價格漲幅回落，許小樂稱為“高位回調(diào)”。過去幾個月間，由于市場火爆帶來預(yù)期向好，二手房價格漲幅一度攀高。到5月，在價格倒逼作用下，這種熱度終于出現(xiàn)降溫。

    他表示，從某種程度上說，這也是政策調(diào)整的結(jié)果。比如，深圳在調(diào)整二手房指導(dǎo)價后，樓市成交便陷入低迷，深圳的二手房價格也在5月出現(xiàn)0.1%的下滑，成為唯一下滑的一線城市。

    二手房看房熱度下降

    今年以來，房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年前5月，全國商品房銷售面積66383萬平方米，兩年平均同比增長9.3%；商品房銷售額超過7萬億，兩年平均增長16.7%。

    其中，銷售面積和銷售額均刷新了歷史同期的新高。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，傳統(tǒng)樓市“小陽春”仍在持續(xù)。

    受此影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工、房企到位資金等指標(biāo)均有良好的表現(xiàn)。前述房企人士表示，如果不是集中供地政策要求歸集大量資金，很多房企的現(xiàn)金流水平好于去年。

    在火爆的樓市“小陽春”中，房價水平維持“漲幅趨穩(wěn)”，可謂十分不易。多數(shù)受訪者指出，在這背后，是樓市調(diào)控政策頻繁出臺的結(jié)果。

    中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，今年前5月，各級監(jiān)管部門出臺調(diào)控政策的頻次達(dá)到234次，呈“井噴狀”。性質(zhì)多為“打補(bǔ)丁”，內(nèi)容以住建部約談、整頓中介、監(jiān)管經(jīng)營貸、調(diào)整土地供應(yīng)政策為主。

    這些政策對市場預(yù)期的影響不容忽視，并集中體現(xiàn)在二手房價格的變化上。

    二手房的供應(yīng)主體是獨(dú)立分散的業(yè)主個人，供應(yīng)和定價更靈活，反應(yīng)更及時。也因此，相比新房，二手房價格被認(rèn)為更能反映市場的真實(shí)變化，二手房價格也往往被視為市場的風(fēng)向標(biāo)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年5月，有17個城市的二手房價格出現(xiàn)下滑，數(shù)量為今年以來的新高。除深圳外，以中西部地區(qū)的二三線城市為主。而不少熱點(diǎn)一二線城市的價格漲幅也在收窄。

    根據(jù)幾家大型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，5月以來，熱點(diǎn)城市的二手房看房熱度有所下降，業(yè)主的報價明顯松動，與此前相比，二手房溢價空間也在加大。

    許小樂指出，在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，二手房業(yè)主預(yù)期整體穩(wěn)中有降，預(yù)計后期二手房價整體趨穩(wěn)。

    張大偉則認(rèn)為，由于新房反映的是限價下的市場價格，總體上看，新房價格仍有上漲的動力，但在政策調(diào)控下，并不會大幅攀升。相反，一些新房價格上漲過快的城市，可能很快遭遇政策打壓。