“第三支箭”精準有力 資本市場助陣地產(chǎn)修復

    “元旦假期來我們這兒咨詢特惠活動的人明顯增多，看房的人絡繹不絕，現(xiàn)在我們樓盤只剩下幾套低樓層的了。”北京市西三環(huán)某售樓處負責人告訴中國證券報記者。

    感受到地產(chǎn)預期修復的不僅是售樓人員。“從整個行業(yè)來看，政策面逐步向好，而且力度、廣度全面超出預期。”萬科董事會主席郁亮近日在萬科臨時股東大會上如是說。

    “第三支箭”持續(xù)加力正在開啟房地產(chǎn)市場信心修復之路。自證監(jiān)會2022年11月宣布恢復上市房企再融資至今，已有30余家涉房企業(yè)發(fā)布再融資或重組公告。市場人士認為，2023年支持房企股權融資將進入實質(zhì)發(fā)行階段，“助陣”行業(yè)修復。

    股權融資隊伍擴容

    伴隨房企股權融資政策持續(xù)優(yōu)化，首單百億級再融資日前花落保利發(fā)展。在2022年最后一個交易日，保利發(fā)展披露了2023年定增預案，125億元的募資額成為房企股權融資政策優(yōu)化以來，募集資金規(guī)模最大的涉房再融資。此次非公開發(fā)行募集資金擬投入廣州保利領秀海等14個房地產(chǎn)開發(fā)項目和補充流動資金。

    “公司擬通過本次非公開發(fā)行，改善自身資本結構，降低資產(chǎn)負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現(xiàn)股東利益最大化。”保利發(fā)展表示。

    自股權融資“第三支箭”啟動以來，房企再融資、重組隊伍快速擴容。據(jù)不完全統(tǒng)計，包括保利發(fā)展在內(nèi)，已有福星股份、大名城、新湖中寶、華夏幸福等房企披露再融資計劃。

    房企資產(chǎn)重組案例也相繼亮相。格力地產(chǎn)2022年12月8日審議通過并正式披露了重大資產(chǎn)重組預案。擬向珠海市國資委、城建集團發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購買其持有的珠海免稅100%股權。此外，陸家嘴、招商蛇口等上市房企也發(fā)布了擬重組公告。

    “通過此類收購，有助于擴充核心資產(chǎn)。尤其是在有配套資金募集的情況下，此類收購的難度會明顯降低。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

    多項政策助力

    房企再融資、重組隊伍的快速擴容離不開政策助力。證監(jiān)會近期在研究部署貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神時強調(diào)，要落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產(chǎn)和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組。

    在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水看來，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負債表的機會。“對于擁有優(yōu)質(zhì)土儲資源的非上市企業(yè)，可以借機將地產(chǎn)部分分剝上市，有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強母公司資產(chǎn)規(guī)模；對于上市但目前處于出險階段的房企，則有望獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，還可借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產(chǎn)的作用。”劉水說。

    公募REITs政策利好也正成為商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的“助推器”。證監(jiān)會副主席李超日前透露，研究推動REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領域。

    這一表述意味著商業(yè)地產(chǎn)公募REITs的落地又向前推進一步。“目前我國商業(yè)性房地產(chǎn)存量空置率較高，鼓勵REITs投資商業(yè)性房地產(chǎn)市場有助于促進商業(yè)性房地產(chǎn)市場的恢復。”復旦大學泛海國際金融學院院長錢軍表示。

    融資環(huán)境將實質(zhì)性改善

    業(yè)內(nèi)人士預期，2023年房企整體融資環(huán)境將得到實質(zhì)性改善。“地產(chǎn)融資‘三支箭’將繼續(xù)發(fā)揮作用，A股股權再融資在2023年將進入實質(zhì)發(fā)行階段。”中信證券基礎設施和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認為。中信建投證券指出，伴隨金融支持房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，房企信用風險將在2023年逐步緩釋。海通證券發(fā)表研報判斷，后續(xù)將出臺更多穩(wěn)定企業(yè)主體政策，幫助企業(yè)有序降低債務和資金壓力。

    房企資產(chǎn)負債表料得到修復。“2023年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產(chǎn)負債表。”劉水認為，一是加大支持投資者參與優(yōu)質(zhì)房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和風險資產(chǎn)的出清，達到優(yōu)化資產(chǎn)負債表的作用；三是通過發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化的方式將持有型資產(chǎn)出表，做到資產(chǎn)負債表瘦身。

    隨著房企融資環(huán)境持續(xù)改善，機構人士認為，2023年房地產(chǎn)市場將逐漸探底回穩(wěn)。在政策推動下，房地產(chǎn)業(yè)將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

    平安證券首席經(jīng)濟學家鐘正生表示，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來政策將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房、完善長租房政策及“租購同權”方面進一步發(fā)力。