北京深圳出手嚴防長租公寓爆雷：限制房租周期 租金貸只能撥付給承租人

    為防止長租公寓再爆雷，北京和深圳率先出手。2月2日，北京市住建委官網(wǎng)公布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》（以下簡稱《通知》），其中包含“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金”等規(guī)定。此前一晚，深圳住建局連發(fā)兩條關(guān)于住房租賃市場發(fā)展的征求意見稿，即《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）（以下簡稱資金監(jiān)管意見稿）和《關(guān)于進一步促進我市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（征求意見稿）》（以下簡稱健康發(fā)展意見稿）。

    而多地出臺相關(guān)政策的背景是，自2016年以來，住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但甲醛房、租金貸、資金鏈斷裂等事件頻發(fā)，特別是部分輕資產(chǎn)型住房租賃企業(yè)利用“長收短付”“高進低出”方式盲目擴大規(guī)模，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁市場，更有甚者以住房租賃為工具，在短期內(nèi)快速吸納房租形成龐大資金池后卷款跑路，造成大批業(yè)主和租客利益受損。

    收付租金周期應(yīng)當匹配

    北京版《通知》要求“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當匹配”。

    而深圳則為企業(yè)經(jīng)營自留資金爭取了更大空間。資金監(jiān)管意見稿顯示，在深圳，通過受托經(jīng)營、轉(zhuǎn)租方式開展業(yè)務(wù)的住房租賃企業(yè)收取的承租人押金及單個支付周期租金合計超過4個月租金數(shù)額的，對于超過部分的資金，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，或者由住房租賃企業(yè)提供相應(yīng)的銀行保函進行擔保，被監(jiān)管資金不得隨意使用。

    對于監(jiān)管資金的后續(xù)使用，自租賃合同生效后次月起，監(jiān)管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業(yè)。

    值得注意的是，北京方面要求，此前容易產(chǎn)生糾紛的租房押金被規(guī)定存入指定賬戶，《通知》規(guī)定：“住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金”。

    北京和深圳均對金融機構(gòu)為承租人提供個人租金貸有了更為明確的約束，要求金融機構(gòu)將貸款撥付至承租人個人賬戶，并應(yīng)當與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

    與此同時，深圳市住房建設(shè)部門推行住房租賃合同網(wǎng)簽，住房租賃企業(yè)未按規(guī)定提供住房租賃相關(guān)信息或者網(wǎng)簽住房租賃合同的，依法暫停發(fā)布房源。

    貝殼研究院高級分析師黃卉表示，使用長周期預(yù)收資金的租賃企業(yè)將面臨“去杠桿”。一方面，《通知》明確了租賃企業(yè)不得收取超過3個月的租金，通過開業(yè)報備、租金及押金收付行為對住房租賃企業(yè)進行嚴格規(guī)范，要求企業(yè)開業(yè)前向主管部門報備，降低租金、押金的支付周期。另一方面，嚴禁租金貸資金撥付給住房租賃企業(yè)，通過“高收低出”“長收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局，將有效降低企業(yè)資金鏈風(fēng)險，保障租客的權(quán)益，特別是經(jīng)營風(fēng)險較大的中小企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。企業(yè)需要調(diào)整為精細化經(jīng)營模式、聚焦單店盈利，一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。

    助推市場平穩(wěn)健康發(fā)展

    北京版《通知》強調(diào)了平臺責任，規(guī)定“網(wǎng)絡(luò)信息平臺未履行核驗發(fā)布主體和房源信息責任的，網(wǎng)信部門可根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門意見，依法對其相關(guān)業(yè)務(wù)采取整頓措施”。

    北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰表示：“近幾年，住房租賃市場快速專業(yè)化、機構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展的同時，頻頻出現(xiàn)租賃企業(yè)爆雷的現(xiàn)象，暴露了企業(yè)經(jīng)營過程中的一些階段性問題。《通知》‘對癥下藥’，抓住了住房租賃企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的要害，瞄準租賃經(jīng)營過度金融化造成的‘資金池’問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監(jiān)管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業(yè)重新回到良性競爭和健康發(fā)展軌道上來。”

    長租公寓企業(yè)也普遍對《通知》表示歡迎，北京自如總經(jīng)理周藝君認為，《通知》意義重大，有利于行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，自如也將積極配合監(jiān)管，落實新規(guī)要求，繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營、信用建設(shè)、運營監(jiān)管等方面積極與相關(guān)部門對接，助推住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    相寓總經(jīng)理劉洋也表示：“近年來各地住房租賃企業(yè)為搶占市場，不惜采取高進低出、強制租金貸等飲鴆止渴的手段擴大規(guī)模，最終導(dǎo)致爆雷事件頻發(fā)，想穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)也受到了影響，這次及時出臺文件規(guī)制行業(yè)亂象，有利于糾正被資本綁架企業(yè)的錯誤發(fā)展方向，進一步凈化住房租賃市場的競爭環(huán)境。”

    落實租賃稅收優(yōu)惠政策

    在發(fā)布資金監(jiān)管意見稿的同時，深圳市住建局還提出推進“商改租”試點、多渠道增加租賃供應(yīng)、加強城中村住房規(guī)模化租賃改造引導(dǎo)、優(yōu)化租房積分入學(xué)、落實租賃稅收優(yōu)惠政策等若干措施。

    措施中備受關(guān)注的便是積分入戶入學(xué)的措施。此次發(fā)布的健康發(fā)展意見稿顯示，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學(xué)前教育和義務(wù)教育學(xué)位供給的同時，優(yōu)化租賃住房積分入學(xué)政策。

    黃卉認為，目前各大城市公共服務(wù)權(quán)利與戶籍、房產(chǎn)掛鉤，尤其體現(xiàn)在子女受教育的權(quán)利上，租房家庭子女受教育排位的優(yōu)先級較低。在落戶政策上，除上海和成都外，其余各地租房和購房的落戶積分分值多不相同，故租購不同權(quán)問題仍亟待解決。深圳此次推出積分落戶、積分入學(xué)，將進一步縮小租購人群在公共服務(wù)權(quán)益上的差距，有利于租賃市場賦權(quán)的推進。

    在加大租賃支持力度方面，健康發(fā)展意見稿提到，執(zhí)行居民水電氣價格標準，已實現(xiàn)“抄表到戶”且在市租賃平臺辦理新簽、續(xù)簽住房租賃合同備案或信息申報的城中村租賃住房和非住宅房屋按規(guī)定改建的租賃住房，水務(wù)、電力、燃氣專營機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)市租賃平臺推送的信息，執(zhí)行居民價格標準。

    實際上，在該措施發(fā)布之前，深圳部分長租公寓已執(zhí)行居民價格標準。一位魔方公寓租客告訴記者，在長租公寓集中爆雷被關(guān)注后，其居住的公寓水電已按照居民價格標準執(zhí)行，而此前按照商水商電收取的費用，公寓方也退回了差額部分。

    值得注意的是，此次政策從企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅以及個人出租房屋的稅收方面提出了稅收優(yōu)惠，同時明確將“商改租”納入到稅收優(yōu)惠范圍中。住房租賃企業(yè)向個人出租住房，屬小規(guī)模納稅人的，增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額；對個人在深圳市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，采取綜合征收方式征稅，2023年底前，綜合征收率為0%。