超千億資金認(rèn)購(gòu)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs

    首批9只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲千億資金追捧，“吸金”超1178億元，遠(yuǎn)超314億元的募集上限總規(guī)模。

    據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，平安廣交投廣河高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT獲得超190億元資金認(rèn)籌。此外，由于公眾投資者大手筆認(rèn)購(gòu)基金，其中6只公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs采取回?fù)軝C(jī)制。

    業(yè)內(nèi)人士表示，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，承載著國(guó)家盤活存量、為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新動(dòng)能的歷史使命，新的萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)正拉開(kāi)帷幕。長(zhǎng)期來(lái)看公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs，不同管理人在資產(chǎn)收購(gòu)、運(yùn)營(yíng)改善、資本運(yùn)作方面的差異表現(xiàn)，不同資產(chǎn)業(yè)態(tài)的價(jià)值等，都將成為投資人投資抉擇時(shí)的主要考量。

    6只產(chǎn)品啟動(dòng)回?fù)?/p>

    6月2日，滬深交易所陸續(xù)公布9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，首批9只公募REITs認(rèn)購(gòu)規(guī)模均在80億元以上。其中，平安廣交投廣河高速REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT獲得超190億元資金認(rèn)購(gòu)。中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT等也獲得超120億元資金認(rèn)購(gòu)。

    記者注意到，僅紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、華安張江光大園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT這3只產(chǎn)品未啟動(dòng)回?fù)軝C(jī)制，其他6只產(chǎn)品均啟動(dòng)回?fù)埽鸱蓊~由網(wǎng)下發(fā)售回?fù)苤凉姲l(fā)售。

    整體來(lái)看，首批公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs受到投資者廣泛追捧。其中，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT獲得超20萬(wàn)戶公眾投資者認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)戶數(shù)分別為28.29萬(wàn)戶、25.04萬(wàn)戶、20.74萬(wàn)戶。此外，中航首鋼生物質(zhì)REIT、平安廣交投廣河高速REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等基礎(chǔ)設(shè)施REITs也都有超10萬(wàn)戶公眾投資者認(rèn)購(gòu)。

    除了戰(zhàn)略配售獲得100%配售以外，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs對(duì)網(wǎng)下投資者、公眾投資者均采取了比例配售。從網(wǎng)下投資者來(lái)看，配售比例最低的是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，僅為5.944%。此外，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等多只基金的配售比例也低于10%。從公眾投資者來(lái)看，配售比例最低的是中航首鋼生物質(zhì)REIT，僅為1.759%。此外，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT等多只基金的配售比例低于5%。

    將逐步引導(dǎo)市場(chǎng)有效定價(jià)

    在成熟市場(chǎng)，REITs已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。美國(guó)是REITs的發(fā)源地，也是目前REITs規(guī)模最大的市場(chǎng)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年末，美國(guó)REITs的總市值達(dá)到1.25萬(wàn)億美元，占美國(guó)股市市值的2.23%。中國(guó)當(dāng)前REITs累計(jì)發(fā)行規(guī)模僅占股市市值的0.27%左右，未來(lái)REITs發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

    某公募資深人士分析表示，REITs市場(chǎng)的建立，肩負(fù)著盤活中國(guó)巨大存量重資產(chǎn)、為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新動(dòng)能的天然使命。這一使命的完成，其核心是通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的有效定價(jià)理順、倒逼一級(jí)市場(chǎng)投資邏輯的完善。這既能促使價(jià)格回歸，也能避免重資產(chǎn)市場(chǎng)的有價(jià)無(wú)市，下一步才會(huì)帶動(dòng)一級(jí)市場(chǎng)投資的理性回歸，以及存量資產(chǎn)的有效盤活。

    海通證券認(rèn)為，未來(lái)REITs發(fā)展既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)。一方面，國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化率低，未來(lái)空間廣闊。另一方面，封閉運(yùn)作、投資者結(jié)構(gòu)單一等，可能存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。此外，稅收優(yōu)惠推出進(jìn)度也會(huì)影響投資收益。

    某公募基金REITs負(fù)責(zé)人表示，后續(xù)公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市后，按照投資者結(jié)構(gòu)來(lái)看，戰(zhàn)略配售占比較高、認(rèn)購(gòu)火爆、單個(gè)賬戶獲配比例較低，可能造成高集中度籌碼無(wú)法流通，流通市值相對(duì)較小。市場(chǎng)表現(xiàn)可能出現(xiàn)如下極端結(jié)果：一是單筆交易易造成明顯價(jià)格偏離，盤面形成零星交易的折線圖；二是，由于流通籌碼規(guī)模較小，易帶來(lái)場(chǎng)內(nèi)價(jià)格大幅波動(dòng)。

    不過(guò)，上述人士也提到，REITs本身的成長(zhǎng)邏輯簡(jiǎn)單明確，被市場(chǎng)爆炒空間有限，資產(chǎn)價(jià)值對(duì)價(jià)格的牽引力更強(qiáng)。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著資產(chǎn)不斷擴(kuò)募，市場(chǎng)博弈度提升后，管理人的價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。