投資者需做好應(yīng)對公募REITs價格波動心理準(zhǔn)備

    ●華安基金

    國內(nèi)首批9只公募REITs已于近期完成認購，與普通的公募基金產(chǎn)品首募不同，此次公募REITs的發(fā)行類似于一次股票IPO，后續(xù)也即將在二級市場正式上市。

    雖然從IPO發(fā)行到上市交易與股票類似，但公募REITs作為一類區(qū)別于股票等資產(chǎn)的全新投資品種，投資者需全面充分了解其特殊性。同時，公募REITs上市后，投資者也應(yīng)考慮市場波動因素，并對產(chǎn)品二級市場交易價格的波動做好充分的心理準(zhǔn)備，理性應(yīng)對。

    基礎(chǔ)資產(chǎn)不同

    收益結(jié)構(gòu)特殊

    作為資本市場重要的創(chuàng)新品種，公募REITs發(fā)行即受到投資者青睞，未來也有望成為居民增長財產(chǎn)性收入的投資新工具。但業(yè)內(nèi)人士表示，投資者需要正確理解這類新產(chǎn)品，以及其與股票等傳統(tǒng)資產(chǎn)的差異。

    基礎(chǔ)資產(chǎn)不同。如果說股票是“公司上市”而發(fā)行的有價證券的話，那么公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”而發(fā)行的有價證券。公募REITs以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的不動產(chǎn)作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，例如首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，這批產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)包括有現(xiàn)代物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園、高速公路、水務(wù)處理、垃圾發(fā)電等不動產(chǎn)。公募REITs的出現(xiàn)在效果上實現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施實體資產(chǎn)的公開發(fā)行上市，給予投資者參與實體資產(chǎn)的收益分配的機會。

    收益分配與普通封閉式基金不同。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs應(yīng)當(dāng)將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。這一點與普通封閉式基金“封閉式基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利潤的90%”的規(guī)定有所差異?？晒┓峙浣痤~是在稅息折扣及攤銷前利潤（EBITDA）基礎(chǔ)上綜合考慮項目公司持續(xù)發(fā)展、項目公司償債能力、經(jīng)營現(xiàn)金流等因素后進行合理調(diào)整的金額，該指標(biāo)更能體現(xiàn)資產(chǎn)運營的凈現(xiàn)金流水平。

    結(jié)合首批公募REITs看，根據(jù)底層資產(chǎn)類型的不同，公募REITs可分為產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類，其收益來源也有所不同。其中，對于倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)權(quán)類公募REITs依靠出租資產(chǎn)獲得的租金和資產(chǎn)增值潛力帶來的產(chǎn)品價值的長期增長獲得收益；而如高速公路、市政建設(shè)類等經(jīng)營權(quán)類公募REITs則主要依靠與政府簽署的特許經(jīng)營協(xié)議進行收費而獲得收益。從首批試點項目的公開募集信息來看，產(chǎn)權(quán)類公募REITs預(yù)測的首年分派率均不超過5%，較經(jīng)營權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率低，但其底層資產(chǎn)的長期價值上升將驅(qū)動產(chǎn)品價值的長期增長；而經(jīng)營權(quán)類REITs資產(chǎn)在存續(xù)期內(nèi)逐年攤銷，其經(jīng)營權(quán)價值將逐年遞減直至終值歸零，因而增值收益的體現(xiàn)可能不明顯。也因此，經(jīng)營權(quán)類REITs從本質(zhì)上更接近債，而產(chǎn)權(quán)類REITs的股性特征相對更強。

    理性應(yīng)對價格波動

    首批公募REITs認購火爆，而參與認購的共有三種投資者，分別為戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。值得注意的是，首批公募REITs呈現(xiàn)出商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、券商資管等機構(gòu)踴躍認購的場景，9只產(chǎn)品均實現(xiàn)了超比例認購，平均有效認購倍數(shù)近8倍，公眾投資者認購也十分積極。

    雖然投資者認購熱情高漲，但仍需關(guān)注這類產(chǎn)品上市后可能出現(xiàn)的情況。

    首先，考慮到資本市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批公募REITs上市后二級市場價格出現(xiàn)一定波動。建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，減少雙向波動。以產(chǎn)權(quán)類REITs為例，倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心等各類資產(chǎn)的市場供需和透明度狀況有明顯差異，且此前主流機構(gòu)在一級市場參與相關(guān)資產(chǎn)投資的經(jīng)驗積累程度不一，因此不排除機構(gòu)本身對于資產(chǎn)類別有先期偏好，進而影響后市交易定價。

    其次，目前我國REITs尚處于發(fā)展初期，首批公募REITs上市后可能存在交易不活躍的情況，投資者或許會面臨買入、賣出不能及時成交的情況。從海外市場經(jīng)驗來看，公募REITs的換手率并不高，二級市場流動性總體不如股票。在美國上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs近1年的加權(quán)日均換手率為0.518%，同期香港REITs、新加坡REITs的日均換手率則更低，分別為0.262%、0.241%。

    不過，根據(jù)監(jiān)管要求，首批公募REITs都引入了流動性服務(wù)商，以此保障公募REITs上市之后的流動性。同時，基金份額還可通過質(zhì)押協(xié)議回購、質(zhì)押式三方回購等方式進行交易。建議投資者多留意這些產(chǎn)品的流動性提供商的家數(shù)和具體情況。

    最后，投資者也應(yīng)注意到目前已經(jīng)公示的首批產(chǎn)品管理人方案上的差異、基礎(chǔ)資產(chǎn)運營情況、市場利率變化、二級市場交易情緒高低等，這些因素也可能會對公募REITs上市后的表現(xiàn)造成影響。