首批公募REITs解禁在即 溢價(jià)品種交易風(fēng)險(xiǎn)須警惕

    首批公募REITs即將迎來(lái)解禁潮。博時(shí)、平安、華安等9家基金公司集中發(fā)布了公募REITs基金份額解除限售的提示公告，首批公募REITs將在6月21日迎來(lái)限售份額解禁。

    上海證券報(bào)記者了解到，監(jiān)管層對(duì)各大基金公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，密切關(guān)注戰(zhàn)略投資者的減持意愿，以便積極應(yīng)對(duì)各種情況。

    業(yè)內(nèi)人士表示，此次限售份額解禁后，將增加公募REITs的流通份額，大大改善公募REITs的交易活躍度和市場(chǎng)流動(dòng)性。但對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資者而言，須警惕溢價(jià)品種的交易風(fēng)險(xiǎn)。

    流通份額大幅增加

    近日，博時(shí)基金、平安基金、華安基金等9家基金公司集中公告稱，旗下公募REITs基金份額即將解除限售。從全市場(chǎng)來(lái)看，首批9只公募REITs共計(jì)有21.92億份基金份額即將解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占流通盤規(guī)模的108%，這意味著解禁規(guī)模是現(xiàn)有流通盤規(guī)模的一倍多。

    以博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT為例，公告顯示，該基金此次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級(jí)市場(chǎng)直接交易的流通份額為3.15億份，占比全部份額的35%；此次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計(jì)為6.12億份，占比達(dá)68%。

    此次解禁的2.97億份流通份額中，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT場(chǎng)內(nèi)份額解除限售方面，涉及北京首源投資、中國(guó)東方資管等8位持有人；場(chǎng)外份額解除限售方面，涉及富國(guó)基金智享8號(hào)FOF集合資產(chǎn)管理計(jì)劃、國(guó)新投資2位持有人。此外，該基金場(chǎng)內(nèi)份額中，還有招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司持有的2.88億份屬于限售份額。

    統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，此次基金份額解禁后，中金普洛斯REIT流通份額占比從28%增至80%，紅土鹽田港REIT流通份額占比從40%增至80%，華安張江光大園REIT流通份額占比從44.67%增至80%。還有中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT流通份額占比提升至60%，平安廣州廣河REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT流通份額占比提升至49%，而浙商滬杭甬REIT流通份額占比提升至41.05%。

    基金公司積極應(yīng)對(duì)

    據(jù)了解，限售份額即將解禁之際，監(jiān)管層對(duì)各大基金公司進(jìn)行了窗口指導(dǎo)，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，積極應(yīng)對(duì)各種情況。

    據(jù)悉，富國(guó)基金、紅土創(chuàng)新基金等基金公司通過(guò)線上線下的宣講、投教短視頻和文章等形式，向投資者告知限售解禁的安排和規(guī)則，傳遞投資公募REITs的正確方式，提示可能面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)。

    此外，基金公司在信息披露方面：一是準(zhǔn)備限售解禁的提示性公告，二是對(duì)于解禁當(dāng)天可能出現(xiàn)的價(jià)格波動(dòng)做好相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。

    與此同時(shí)，基金管理人還在密切關(guān)注戰(zhàn)略投資者的減持意愿。上海證券報(bào)記者從一家基金公司獲悉，多數(shù)戰(zhàn)略投資者看好首批公募REITs的底層資產(chǎn)價(jià)值，有意長(zhǎng)期持有公募REITs項(xiàng)目，享受穩(wěn)定的分紅率。“即使戰(zhàn)略投資者有減持安排，市場(chǎng)還有很多潛在的投資人，我們一般會(huì)通過(guò)大宗交易形式協(xié)助完成交易，降低對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的沖擊。”一位基金經(jīng)理說(shuō)。

    警惕溢價(jià)交易風(fēng)險(xiǎn)

    目前來(lái)看，首批公募REITs中的部分品種出現(xiàn)了不同程度的溢價(jià)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至6月17日，中航首鋼生物質(zhì)REIT的溢價(jià)率達(dá)43.07%，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT溢價(jià)率超過(guò)30%，而博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT等公募REITs的溢價(jià)率也超過(guò)20%。

    一位基金經(jīng)理表示，目前來(lái)看，首批公募REITs多數(shù)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)溢價(jià)情況，實(shí)際上反映了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)穩(wěn)定分紅率的再定價(jià)。尤其是產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，具備不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)屬性，體現(xiàn)了一定的抗通脹性，疊加穩(wěn)定的收益率，相關(guān)資產(chǎn)具備較好的增值空間。

    對(duì)于解禁帶來(lái)的變化，上述基金經(jīng)理表示，解禁帶來(lái)的流通盤增加，可以在一定程度上緩解市場(chǎng)供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)關(guān)系。同時(shí)，流通份額的增加可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)情緒造成影響，進(jìn)而造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的短期波動(dòng)。需要注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定收益才是核心定價(jià)因素，建議投資者從REITs資產(chǎn)價(jià)值研判，理性投資。

    中金公司認(rèn)為，盈利與估值較高的項(xiàng)目，被減持的可能性更大。部分戰(zhàn)配限售投資者可能出于止盈、凈值管理等目的選擇減持。因此，前期盈利較高的項(xiàng)目，被減持的可能性更大，投資者應(yīng)注意解禁后因流通份額增加導(dǎo)致的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)。