首批公募REITs解禁在即 溢價品種交易風險須警惕

    首批公募REITs即將迎來解禁潮。博時、平安、華安等9家基金公司集中發(fā)布了公募REITs基金份額解除限售的提示公告，首批公募REITs將在6月21日迎來限售份額解禁。

    上海證券報記者了解到，監(jiān)管層對各大基金公司進行了窗口指導，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，密切關注戰(zhàn)略投資者的減持意愿，以便積極應對各種情況。

    業(yè)內人士表示，此次限售份額解禁后，將增加公募REITs的流通份額，大大改善公募REITs的交易活躍度和市場流動性。但對二級市場投資者而言，須警惕溢價品種的交易風險。

    流通份額大幅增加

    近日，博時基金、平安基金、華安基金等9家基金公司集中公告稱，旗下公募REITs基金份額即將解除限售。從全市場來看，首批9只公募REITs共計有21.92億份基金份額即將解禁，占9只公募REITs總規(guī)模的32%，占流通盤規(guī)模的108%，這意味著解禁規(guī)模是現(xiàn)有流通盤規(guī)模的一倍多。

    以博時蛇口產園REIT為例，公告顯示，該基金此次戰(zhàn)略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的流通份額為3.15億份，占比全部份額的35%；此次戰(zhàn)略配售份額解禁后，可流通份額合計為6.12億份，占比達68%。

    此次解禁的2.97億份流通份額中，博時蛇口產園REIT場內份額解除限售方面，涉及北京首源投資、中國東方資管等8位持有人；場外份額解除限售方面，涉及富國基金智享8號FOF集合資產管理計劃、國新投資2位持有人。此外，該基金場內份額中，還有招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司持有的2.88億份屬于限售份額。

    統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，此次基金份額解禁后，中金普洛斯REIT流通份額占比從28%增至80%，紅土鹽田港REIT流通份額占比從40%增至80%，華安張江光大園REIT流通份額占比從44.67%增至80%。還有中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT流通份額占比提升至60%，平安廣州廣河REIT、富國首創(chuàng)水務REIT流通份額占比提升至49%，而浙商滬杭甬REIT流通份額占比提升至41.05%。

    基金公司積極應對

    據了解，限售份額即將解禁之際，監(jiān)管層對各大基金公司進行了窗口指導，要求其在基金份額解禁前后做好投教工作，積極應對各種情況。

    據悉，富國基金、紅土創(chuàng)新基金等基金公司通過線上線下的宣講、投教短視頻和文章等形式，向投資者告知限售解禁的安排和規(guī)則，傳遞投資公募REITs的正確方式，提示可能面臨的投資風險。

    此外，基金公司在信息披露方面：一是準備限售解禁的提示性公告，二是對于解禁當天可能出現(xiàn)的價格波動做好相關的應對措施。

    與此同時，基金管理人還在密切關注戰(zhàn)略投資者的減持意愿。上海證券報記者從一家基金公司獲悉，多數(shù)戰(zhàn)略投資者看好首批公募REITs的底層資產價值，有意長期持有公募REITs項目，享受穩(wěn)定的分紅率。“即使戰(zhàn)略投資者有減持安排，市場還有很多潛在的投資人，我們一般會通過大宗交易形式協(xié)助完成交易，降低對二級市場的沖擊。”一位基金經理說。

    警惕溢價交易風險

    目前來看，首批公募REITs中的部分品種出現(xiàn)了不同程度的溢價。據Wind數(shù)據統(tǒng)計顯示，截至6月17日，中航首鋼生物質REIT的溢價率達43.07%，富國首創(chuàng)水務REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT溢價率超過30%，而博時招商蛇口產業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT等公募REITs的溢價率也超過20%。

    一位基金經理表示，目前來看，首批公募REITs多數(shù)二級市場出現(xiàn)溢價情況，實際上反映了市場對優(yōu)質資產穩(wěn)定分紅率的再定價。尤其是產權類項目，具備不動產資產屬性，體現(xiàn)了一定的抗通脹性，疊加穩(wěn)定的收益率，相關資產具備較好的增值空間。

    對于解禁帶來的變化，上述基金經理表示，解禁帶來的流通盤增加，可以在一定程度上緩解市場供不應求的結構關系。同時，流通份額的增加可能會對市場情緒造成影響，進而造成二級市場價格的短期波動。需要注意的是，基礎設施運營的穩(wěn)定收益才是核心定價因素，建議投資者從REITs資產價值研判，理性投資。

    中金公司認為，盈利與估值較高的項目，被減持的可能性更大。部分戰(zhàn)配限售投資者可能出于止盈、凈值管理等目的選擇減持。因此，前期盈利較高的項目，被減持的可能性更大，投資者應注意解禁后因流通份額增加導致的價格下跌風險。