首批公募REITs上市一周年 專項(xiàng)立法宜跟上

    去年6月21日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目上市。目前，首批公募REITs項(xiàng)目已平穩(wěn)運(yùn)行一周年，試點(diǎn)整體符合預(yù)期，取得了階段性成效。同時(shí)帶動(dòng)了3000億元的新增基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)，在降低企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資、促進(jìn)投資良性循環(huán)等方面發(fā)揮了重要作用。

    自首批產(chǎn)品上市以來(lái)，各級(jí)政府部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)高度重視REITs市場(chǎng)建設(shè)，出臺(tái)配套規(guī)則，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。全國(guó)十余個(gè)城市地方政府或發(fā)展改革部門發(fā)布REITs政策文件，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳、成渝經(jīng)濟(jì)圈等區(qū)域。

    經(jīng)記者梳理，2021年6月29日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，將試點(diǎn)區(qū)域放開至全國(guó)范圍，資產(chǎn)范圍擴(kuò)大，完善首發(fā)和擴(kuò)募規(guī)模，促進(jìn)項(xiàng)目資產(chǎn)擴(kuò)容。同年11月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，引入保險(xiǎn)資金入市，提高REITs二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性。今年1月26日，財(cái)政部出臺(tái)《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，明確了稅收優(yōu)惠政策。

    證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至6月15日，上交所公募REITs產(chǎn)品上市平均上漲23.14%，流動(dòng)性相對(duì)較高，日均換手率2%左右，高于香港、日本、美國(guó)等市場(chǎng)，整體換手率高于信用貸產(chǎn)品。從首批REITs年報(bào)來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)形成了穩(wěn)定的可供分配現(xiàn)金流和分紅收益，實(shí)際可供分配金額合計(jì)約18億元，均超過(guò)預(yù)期。

    記者了解到，繼去年首批項(xiàng)目平穩(wěn)上市運(yùn)行后，上交所推動(dòng)建信中關(guān)村REIT、華夏中國(guó)交建REIT順利上市，并持續(xù)推動(dòng)REITs項(xiàng)目挖掘和市場(chǎng)服務(wù)范圍，圍繞能源、生態(tài)環(huán)保、市政建設(shè)、保障性租賃住房等資產(chǎn)領(lǐng)域開展座談?wù){(diào)研與市場(chǎng)組織。首單保障性住房租賃REITs廈門安居正式申報(bào)，該項(xiàng)目是全市場(chǎng)首批保障性住房租賃REITs。

    深交所公募REITs信息平臺(tái)顯示，除去年首批上市的博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT等4只產(chǎn)品外，去年12月14日，華夏越秀高速REIT順利上市，今年又先后有鵬華深圳能源清潔能源REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房REIT兩只產(chǎn)品得到受理及完成問(wèn)詢。

    截至6月17日，公募REITs共上市12只，市值521億元，平均漲幅約22.18%，試點(diǎn)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)上市、交易及運(yùn)行。截至6月20日，深交所已上市的5只公募REITs股份余額為265159萬(wàn)份，日成交額約為7536.63萬(wàn)元；上交所首批5只公募REITs共計(jì)8次分紅，分配總金額達(dá)9.52億元。

    擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。滬深證券交易所與各級(jí)政府部門、監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)，支持REITs規(guī)則體系完善，5月31日發(fā)布實(shí)施擴(kuò)募規(guī)則，同步優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，支持盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資。

    相關(guān)底層資產(chǎn)管理人對(duì)記者說(shuō)，支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募機(jī)制做優(yōu)做強(qiáng)，健全正向激勵(lì)機(jī)制，是形成市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰、促進(jìn)投融資良性循環(huán)以及提升REITs整體市場(chǎng)表現(xiàn)的重要途徑。“從成熟產(chǎn)品來(lái)看，發(fā)起人若同時(shí)是REITs的基金管理人和運(yùn)營(yíng)管理主體，便可實(shí)現(xiàn)企業(yè)方和金融機(jī)構(gòu)兩位一體，更好平衡投資者與發(fā)行人的利益。”

    此外，從成熟REITs市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，稅收優(yōu)惠、投資者保護(hù)機(jī)制和法律基礎(chǔ)體系等對(duì)REITs發(fā)展起到重要推動(dòng)作用。業(yè)內(nèi)人士建議，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，需要適時(shí)研究推動(dòng)REITs專項(xiàng)立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排，通過(guò)制定資產(chǎn)支持證券管理?xiàng)l例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規(guī)則體系。