公募REITs再添新軍 千億資金搶籌首批保租房產(chǎn)品

    國內(nèi)多個省市相繼提出支持開展保障性租賃住房REITs試點，公募REITs底層資產(chǎn)正加速擴容

    公募REITs市場越來越受投資者關(guān)注。8月15日，首單以民營企業(yè)作為原始權(quán)益人REIT項目——國泰君安東久新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園REIT獲得受理。

    重頭戲在今日。8月16日，首批保障性租賃住房REITs將正式發(fā)售，3只產(chǎn)品或引發(fā)約1220億元的機構(gòu)資金搶購。至此，已上市公募REITs的底層資產(chǎn)，將新增保障性租賃房項目。

    首批REITs產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續(xù)產(chǎn)品整體市值已超過630億元，市場業(yè)態(tài)也正在加速變化。

    機構(gòu)千億資金搶籌

    今日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT等首批3只保障性租賃住房REITs正式發(fā)售。根據(jù)公告測算，這3只產(chǎn)品預(yù)計募資總額約38億元。至此，國內(nèi)公募REITs產(chǎn)品數(shù)量擴容至17只。

    上述3只產(chǎn)品的網(wǎng)下詢價認(rèn)購工作已于近日結(jié)束，網(wǎng)下詢價結(jié)果顯示首批保租房REITs再次掀起機構(gòu)投資者“瘋搶”，擬認(rèn)購份額數(shù)量均超過100倍。其中，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認(rèn)購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價認(rèn)購倍數(shù)新紀(jì)錄。而根據(jù)3只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認(rèn)購規(guī)模測算，將有約1220億元的機構(gòu)資金參與搶購。

    巨量資金的參與，也透露出機構(gòu)投資者對這批REITs新品的青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的機構(gòu)投資者為83家，配售對象為252個，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家、68家機構(gòu)投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募，以及銀行、信托等大部分金融機構(gòu)。

    底層資產(chǎn)趨于多元化

    此次以保租房為底層資產(chǎn)發(fā)行上市，標(biāo)志著國內(nèi)公募REITs覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型及底層資產(chǎn)正在加速擴容。據(jù)悉，包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等省市已相繼提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。

    首批公募REITs自去年發(fā)行上市以來，相關(guān)產(chǎn)品覆蓋的基礎(chǔ)設(shè)施類型已從一年前的產(chǎn)業(yè)園、高速公路、倉儲物流，擴展到了保障性租賃住房、清潔能源等。這些底層資產(chǎn)有的是純市場化運作，有的與民生密切關(guān)聯(lián)，有的則受政策強監(jiān)管，試點資產(chǎn)類別多元化特點顯著。

    值得一提的是，公募REITs涉及的資產(chǎn)將不限于以上已有類別。根據(jù)國務(wù)院相關(guān)文件，未來盤活存量資產(chǎn)的重點方向，還將進(jìn)一步擴大至旅游景區(qū)、老舊廠房、文化體育場館以及國有企業(yè)開辦的酒店、療養(yǎng)院等。

    目前，底層資產(chǎn)的擴容工作正加速推進(jìn)。以景區(qū)等旅游基礎(chǔ)設(shè)施為例，據(jù)陜西省政府披露，7月13日陜西省發(fā)改委聯(lián)合西部證券召開會議討論了陜西華山景區(qū)REITs項目相關(guān)內(nèi)容，并表示“將本項目做成本行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的標(biāo)桿和示范項目”。無獨有偶，據(jù)中郵證券披露，今年6月該公司已中標(biāo)重慶武隆喀斯特5A景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。

    對于目前公募REITs不斷擴容的資產(chǎn)類型，金杜律師事務(wù)所合伙人李文敏在8月13日首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上表示，公募REITs擴容擴募應(yīng)該有四個形態(tài)：一是資產(chǎn)的類型，業(yè)態(tài)的開放；二是主體的開放，包括原始權(quán)益人、運營管理機構(gòu)；三是資產(chǎn)的法律形態(tài)開放；四是運營管理模式的開放。

    市場運行符合預(yù)期

    公募REITs市場運行一年多以來的另一大特點是，風(fēng)險收益特征與市場需求匹配度高——底層資產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)、基金分紅基本符合市場預(yù)期，呈現(xiàn)溢價。

    證券時報記者根據(jù)存續(xù)產(chǎn)品發(fā)布的公告及相關(guān)平臺統(tǒng)計，在14只存續(xù)產(chǎn)品中，有11只產(chǎn)品發(fā)布了分紅率，平均現(xiàn)金分派率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場表現(xiàn)來看，截至8月14日，首批公募REITs產(chǎn)品上市平均漲幅為25.58%，流動性相對較高，日均換手率2%左右，高于境外多地REITs市場。

    “目前，全市場14單里面有6單是不動產(chǎn)的，8單是收益權(quán)，不動產(chǎn)平均上市漲幅大概是35%~40%，表現(xiàn)還是非常不錯的。特許經(jīng)營權(quán)平均漲幅15%左右，總體來說也還可以。”戴德梁行資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝在首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上表示。

    楊枝認(rèn)為，無論是不動產(chǎn)或收益權(quán)，目前14只存續(xù)產(chǎn)品都采用了100%的現(xiàn)金流折現(xiàn)法即收益法，這一點基本上和海外的REITs保持了一致標(biāo)準(zhǔn)，收益法影響估值的三個核心因素則分別來自收益的高低、收益期的長短、評估師選的折現(xiàn)率。

    行業(yè)政策亟待完善

    盡管國內(nèi)公募REITs發(fā)展時間較短，但過去一年來，關(guān)于公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序、稅務(wù)優(yōu)惠、擴募資產(chǎn)等領(lǐng)域的政策迎來了不少突破。

    今年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》提到，國企發(fā)行公募REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準(zhǔn)。分析人士認(rèn)為，這樣的規(guī)定很大程度上簡化了重組過程中的程序，也增加了交易的確定性。

    此外，今年1月財政部和稅務(wù)總局出臺了相關(guān)稅務(wù)政策，為公募REITs所做的資產(chǎn)重組提供了相關(guān)的所得稅遞延優(yōu)惠政策。遞延優(yōu)惠政策出臺以來，也解決了一些原始權(quán)益人所得稅及遞延等問題。

    然而，公募REITs這個新生市場仍有很大的政策完善空間，一些業(yè)內(nèi)人士也對未來政策的突破與創(chuàng)新抱有期待。

    在首屆大灣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務(wù)合伙人李晨重點關(guān)注了目前該領(lǐng)域的稅收痛點。李晨表示，就今年財政部與稅務(wù)總局出臺的相關(guān)稅收政策而言，政策出臺后，也有項目遇到了實際問題，比如戰(zhàn)略配售主體為非原始權(quán)益人是否適用優(yōu)惠？實際監(jiān)管與稅收優(yōu)惠政策之間也存在一定的矛盾，相關(guān)優(yōu)惠政策仍有進(jìn)一步完善的空間。

    而就目前實際項目中遇到的問題，中航證券資管發(fā)展部負(fù)責(zé)人彭雷旸還對公募REITs發(fā)展過程中的信息披露制度提出了可探討的問題，即公募REITs項目根據(jù)資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)、產(chǎn)權(quán)等特點，是否應(yīng)對后續(xù)運營環(huán)節(jié)、申報環(huán)節(jié)的信息披露差異化，相關(guān)制度標(biāo)準(zhǔn)有待厘清。

    機構(gòu)創(chuàng)新參與路徑

    從首批公募REITs解禁的機構(gòu)投資者類型中，可以看出機構(gòu)資金自始參與公募REITs的寬度和深度。

    根據(jù)華泰固收的數(shù)據(jù)，首批公募REITs解禁的機構(gòu)投資者中，保險、產(chǎn)業(yè)資本占比較高，分別為31.28%、27.72%；券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，此外還有一些銀行及理財子、信托、私募等機構(gòu)。

    在上述機構(gòu)中，銀行理財和券商參與REITs的路徑尤為多樣化。

    在以戰(zhàn)略配售和網(wǎng)下發(fā)售兩種方式參與REITs投資的基礎(chǔ)上，銀行理財還發(fā)行專屬主題理財產(chǎn)品縱深參與了REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機構(gòu)，還擔(dān)任REITs市場重要的承做和承銷機構(gòu)，深入?yún)⑴c到REITs場內(nèi)做市、基金通做市、大宗交易等流動性服務(wù)中。

    值得一提的是，除了直接配置，有的銀行還開始量身定制REITs并購貸款產(chǎn)品，間接參與REITs市場。比如郵儲銀行，該行向中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司發(fā)放了首筆公募REITs并購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權(quán)益人及戰(zhàn)略投資者，中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司需出資認(rèn)購國金中國鐵建REIT項目51%份額，共計24.44億元。郵儲銀行重慶分行則向中鐵建重慶投資集團(tuán)有限公司提供了金額5億元、期限7年的并購貸款，作為其認(rèn)購資金的一部分，有效緩解了該公司戰(zhàn)配份額內(nèi)的籌資壓力，釋放資本金占款。需要指出的是，這一模式適用于強主體資質(zhì)、底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)及可供分配收益率較高的REITs。