公募REITs投資價值凸顯 新基建納入底層資產(chǎn)值得期待

    本報記者 昌校宇

    公募REITs再出“爆款”產(chǎn)品。11月17日，華夏基金發(fā)布公告稱，華夏基金華潤有巢REIT發(fā)行累計吸金1200.45億元（比例配售前）。其中，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.47%，刷新公募REITs網(wǎng)下發(fā)售配售比例紀(jì)錄，公眾發(fā)售配售比例為0.31%。

    公告顯示，網(wǎng)下詢價階段，華夏基金華潤有巢REIT受到資金追捧，共收到107家網(wǎng)下投資者管理的432個配售對象的詢價報價信息，擬認(rèn)購數(shù)量總和為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量（1.4億份）的213.24倍。網(wǎng)下投資者管理的有效報價配售對象均全額繳納認(rèn)購款，最終網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.47%。按照基金發(fā)售價格計算，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為721.55億元。

    事實上，已上市的21只公募REITs產(chǎn)品行情表現(xiàn)亮眼。截至2022年11月16日，去年上市的11只產(chǎn)品今年以來的平均收益率為1.23%。其中，華安張江光大REIT和博時蛇口產(chǎn)園REIT漲幅均在10%以上，而同期中證全指下跌18.38%。此外，今年新上市的10只產(chǎn)品平均漲幅為18.32%，其中3只產(chǎn)品漲幅在30%以上。

    上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，在今年權(quán)益市場整體表現(xiàn)欠佳的情況下，已上市的公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)亮眼，進(jìn)一步凸顯其投資價值。此外，清潔能源、保障性租賃住房、標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園等新型資產(chǎn)類型涌現(xiàn)，民營企業(yè)為原始權(quán)益人的REITs發(fā)行，以及5只REITs擴募落地實施等市場發(fā)展亮點頻現(xiàn)，帶動公募REITs市場關(guān)注度進(jìn)一步提升；再加上REITs產(chǎn)品本身具備的資產(chǎn)配置優(yōu)勢，吸引了券商、保險、信托、私募等不同類型投資者參與其中，REITs配售比例不斷走低，發(fā)行規(guī)模破百億元產(chǎn)品也已出現(xiàn)。

    “公募REITs的投資價值可分為分紅、二級市場價格導(dǎo)致的資本利得兩部分。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪時稱，分紅角度，盡管今年部分REITs底層項目經(jīng)營受多點散發(fā)疫情擾動明顯，但整體來看仍能為投資者提供相對穩(wěn)定的分紅收益，尤其是擴募的落地也有望提升項目的分派收益率。資本利得角度，一方面，今年多單新發(fā)REITs上市首日便觸及漲停板，表明參與REITs發(fā)行認(rèn)購的性價比較高；另一方面，存量REITs的價格在經(jīng)歷上半年的持續(xù)調(diào)整后，于下半年逐步企穩(wěn)，部分產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、清潔能源等REITs在二級市場同樣存在投資價值。綜合來看，在今年市場波動較大的背景下，優(yōu)質(zhì)的REITs投資價值凸顯，在能為投資者提供相對穩(wěn)定分紅收益的情況下，還能帶來一部分資本利得。

    據(jù)《證券日報》記者觀察，下半年以來，我國公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行、審核速度顯著加快。僅10月份以來，就有4只產(chǎn)品上市，另有3只產(chǎn)品獲批。另從中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺披露的招投標(biāo)信息中也能看到，REITs項目儲備豐富。

    除新產(chǎn)品加速亮相外，首批5只公募REITs已率先邁出擴募實操第一步。明明表示，“倉儲物流、生態(tài)環(huán)保REITs的擴募有望補充相關(guān)類型新發(fā)REITs不足的現(xiàn)狀。從海外經(jīng)驗看，REITs擴募是常態(tài)化操作，未來公募REITs市場也有望通過擴募進(jìn)一步擴容。”

    在明明看來，公募REITs市場新發(fā)和擴募齊頭并進(jìn)，有望緩解當(dāng)前市場供不應(yīng)求情況。

    不過，孫桂平認(rèn)為，在旺盛的市場需求下，短期內(nèi)公募REITs市場供不應(yīng)求的狀態(tài)仍將持續(xù)；長期來看，隨著產(chǎn)品發(fā)行增多，以及更多REITs進(jìn)行擴募，再加上投資者對REITs產(chǎn)品加深了解，投資理念趨向成熟，REITs市場有望逐漸回歸常態(tài)。

    日前，證監(jiān)會和國務(wù)院國資委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持中央企業(yè)發(fā)行科技創(chuàng)新公司債券的通知》（以下簡稱《通知》）明確，支持中央企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點。重點支持交通、能源、水利、生態(tài)環(huán)保及5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施項目發(fā)行REITs，鼓勵回收資金用于科技創(chuàng)新領(lǐng)域投資，拓寬增量資金來源，完善科技創(chuàng)新融資支持。

    明明認(rèn)為，《通知》提到REITs在新基建領(lǐng)域的應(yīng)用，因此后續(xù)可期待以相關(guān)領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施作為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品上市發(fā)行。