中金湖北科投光谷REIT高效盤活存量資產(chǎn) 促進科技、產(chǎn)業(yè)、金融良性循環(huán)

    本報記者 田鵬

    2023年6月30日，武漢新城借由中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金湖北科投光谷REIT”）在上海證券交易所掛牌上市契機，正式開啟基礎(chǔ)設(shè)施“投—融—建—管—退”可持續(xù)投融資新篇章。

    近一年的時間里，中金湖北科投光谷REIT項目有效帶動區(qū)域存量資產(chǎn)與新增投資良性循環(huán)，實現(xiàn)了資本與產(chǎn)業(yè)的有效聯(lián)動。據(jù)該項目2023年年度報告顯示，自成立以來，截至2023年末，該項目累計實現(xiàn)總收入6319.71萬元，凈利潤964.14萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為4963.93萬元，實現(xiàn)可供分配金額4285.55萬元。

    作為項目原始權(quán)益人，湖北省科技投資集團有限公司（以下簡稱“湖北科投集團”）相關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接受《證券日報》記者采訪時表示，REITs平臺的發(fā)展對湖北科投集團盤活存量資產(chǎn)，擴大融資渠道，有著重要的戰(zhàn)略意義。湖北科投集團肩負(fù)著光谷基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的使命，為產(chǎn)業(yè)在光谷生根、在光谷發(fā)展提供保障，而這些資產(chǎn)如何產(chǎn)生現(xiàn)金流，如何讓湖北科投集團的資產(chǎn)端變輕，REITs平臺是重要的工具。

    項目持續(xù)穩(wěn)定運營

    從項目籌劃初期，中金湖北科投光谷REIT便被賦予“重任”。一方面，項目致力于為投資者帶來長期投資價值，提振市場投資信心，與市場共享光谷未來發(fā)展紅利；另一方面，該項目也是武漢新城“盤活存量資產(chǎn)、促進增量再投資”的金融創(chuàng)新實踐，承擔(dān)著助力武漢國家科創(chuàng)金融改革創(chuàng)新試驗區(qū)建設(shè)責(zé)任。

    湖北科投集團相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示：“湖北科投集團一直致力于對各類資產(chǎn)盤活路徑的先行先試，早在2021年9月份就主動篩選、謀劃REITs項目發(fā)行工作，旨在充分利用各種措施實現(xiàn)國有資產(chǎn)的盤活。”

    重任之下，光谷軟件園和互聯(lián)網(wǎng)+項目兩處產(chǎn)業(yè)園區(qū)脫穎而出，成為中金湖北科投光谷REIT項目標(biāo)的資產(chǎn)。前述兩處產(chǎn)業(yè)園區(qū)合計建筑面積17.44萬平方米，估值超15億元。

    “項目標(biāo)的資產(chǎn)所在光谷八大產(chǎn)業(yè)園之一——光谷光電子信息產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，該園區(qū)作為中國第一家國家光電子產(chǎn)業(yè)基地——武漢國家光電子產(chǎn)業(yè)基地的主體，是高新區(qū)八大園區(qū)中目前基礎(chǔ)配套最完善、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)最活躍、產(chǎn)業(yè)集群最密集、經(jīng)濟規(guī)模最大的園區(qū)。”上述湖北科投集團相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，多年來，項目標(biāo)的資產(chǎn)一直處于穩(wěn)定的運營狀態(tài)，租金與出租率保持較高的水平。

    中金湖北科投光谷REIT2023年年度報告顯示，截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)整體期末出租率為85.11%，2024年一季度末出租率已提升至86.95%；2023年期末平均租金單價為62.60元/平方米/月，租金收繳率為108.80%，2023年平均月末租金收繳率為100.53%。

    如果說優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)為項目初衷的實現(xiàn)打造了基礎(chǔ)保障，那么后續(xù)來自原始權(quán)益人、基金管理人以及外部管理機構(gòu)的持續(xù)精細(xì)管理則為項目穩(wěn)定運營提供了有力支撐。

    正如上述湖北科投集團相關(guān)負(fù)責(zé)人所言，中金湖北科投光谷REIT項目擁有一支成熟的專業(yè)化的運營管理團隊，其中，武漢光谷資產(chǎn)投資管理有限公司作為外部管理機構(gòu)，一貫以輕資產(chǎn)模式，長期深耕光谷區(qū)域，擁有為多個行業(yè)和不同類別產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的經(jīng)驗，建立了專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)運營模式，擁有較高的市場化水平。

    項目擴募未來可期

    從項目籌備、啟動、獲批、上市到后續(xù)穩(wěn)健運營，歷時近三年辛勤耕種、艱難探索，如今中金湖北科投光谷REIT交出了一份怎樣的“成績單”？

    從項目募集資金使用情況來看，據(jù)湖北科投集團相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，中金湖北科投光谷REIT作為全國第9單、湖北省第1單產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品，共募資15.75億元，主要用于中國光谷·數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園和生物創(chuàng)新園二期兩個項目，并均已在2023年內(nèi)投放使用完畢。

    得益于充裕資金的加持，上述兩個項目已開花結(jié)果。據(jù)悉，中國光谷·數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園（一期）已于日前發(fā)布社會實驗室全球征集公告，全力打造以低空經(jīng)濟為基石、未來數(shù)字技術(shù)社會實驗室為引擎、在岸創(chuàng)新中心為紐帶的三螺旋式發(fā)展的核心驅(qū)動力，推動產(chǎn)學(xué)研深度融合，加速科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，不斷推動光谷數(shù)字技術(shù)應(yīng)用場景的系統(tǒng)性釋放，為區(qū)域經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展注入新的動力。

    生物創(chuàng)新園二期方面，項目已于2023年底陸續(xù)交付投運。該項目是光谷生物城在光谷中心片區(qū)拓展新空間的延伸，將進一步著眼生命健康產(chǎn)業(yè)價值鏈高端，引進涵蓋包括mRNA疫苗和藥物、新型抗體藥物、生命代謝組學(xué)、高端醫(yī)學(xué)成像、AI病理篩查、手術(shù)機器人、生命科學(xué)工具等領(lǐng)域龍頭企業(yè)。

    除了借助中金湖北科投光谷REIT帶來的充裕資金，項目發(fā)行帶來的后續(xù)積極影響同樣不容忽視。

    湖北科投集團相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，通過此次發(fā)行，一方面使得在管項目出現(xiàn)在公眾市場，對其公允價值和運營機制有了更加市場化的評判，有助于指導(dǎo)原始權(quán)益人其他項目的規(guī)劃、設(shè)計和運營；另一方面，有效盤活了原始權(quán)益人的存量資產(chǎn)，引入金融活水可以加持原始權(quán)益人其他項目的投資。兩者結(jié)合，能夠更加精準(zhǔn)地為原始權(quán)益人提供擴募資產(chǎn)的標(biāo)的。

    同時，該負(fù)責(zé)人透露，現(xiàn)在湖北科投集團持有已運營資產(chǎn)類別包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房、租賃住房、超算中心等，持續(xù)不斷將其它優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擴募上市是下一階段的重點工作方向。湖北科投目前正在對持有的資產(chǎn)進行整合，選取成熟優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)提前按照上市發(fā)行的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范化和市場化運營，在條件成熟時將積極申請擴募工作。

（編輯 上官夢露）