本報(bào)記者 謝嵐 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞
3月30日晚間,萬(wàn)科發(fā)布2020年年報(bào),去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4191.12億元,歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)415.16億元,分別同比增長(zhǎng)13.92%和6.80%。在總體較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)成績(jī)下,萬(wàn)科的物業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)顯現(xiàn)出較快的發(fā)展速度。
在次日舉辦的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示:“國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展從高速發(fā)展逐漸過(guò)渡到高質(zhì)量發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)也需要一個(gè)從規(guī)模速度到質(zhì)量效益方面的轉(zhuǎn)變。‘三道紅線’‘雙集中’等政策的出臺(tái),標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)非常明確的管理紅利時(shí)代,房子要回歸居住屬性,房地產(chǎn)要回歸實(shí)業(yè)屬性,行業(yè)回報(bào)水平將向社會(huì)平均水平靠攏。”
多元化業(yè)務(wù)初見(jiàn)成效
物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)超27%
年報(bào)顯示,地產(chǎn)主業(yè)方面,2020年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售面積4667.5萬(wàn)平方米,銷售金額7041.46億元,同比分別增長(zhǎng)13.5%和11.6%,占全國(guó)商品房市場(chǎng)份額約4.03%。
從行業(yè)角度看,在體量較大的背景下,萬(wàn)科的銷售增速超過(guò)了平均水平。去年,房地產(chǎn)行業(yè)在疫情的影響下走出了V型反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2020年商品房銷售額17.36萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.7%;商品房銷售面積17.61億平方米,同比增長(zhǎng)2.6%。
相比開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù),萬(wàn)科的多元化經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了更快的增速。
物業(yè)服務(wù)方面,2020年,萬(wàn)物云實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入182.04億元,同比增長(zhǎng)27.36%;租賃住宅方面,萬(wàn)科旗下集中式長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)收入25.40億元,同比增長(zhǎng)72.33%;物流倉(cāng)儲(chǔ)方面,萬(wàn)科旗下“萬(wàn)緯物流”已成為中國(guó)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商,2020年管理項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.7億元,同比增長(zhǎng)37%,其中高標(biāo)庫(kù)和冷庫(kù)收入同比分別增長(zhǎng)29%和60%。
“房地產(chǎn)行業(yè)從開(kāi)發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主,房子更像耐用消費(fèi)品,開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)越來(lái)越像制造業(yè),我們的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),包括長(zhǎng)租公寓、酒店、辦公、商業(yè)等,本質(zhì)上都是內(nèi)容的經(jīng)營(yíng),越來(lái)越像服務(wù)業(yè)。”郁亮表示,“企業(yè)不能再像過(guò)去那樣囤積原材料、賺土地升值的錢,萬(wàn)科要腳踏實(shí)地向制造業(yè)學(xué)習(xí),靠我們的勞動(dòng)去掙制造、創(chuàng)造和服務(wù)的錢。”
收入維度以外,截至2020年末,萬(wàn)物云累計(jì)在管面積5.66億平方米,其中一半來(lái)自萬(wàn)科以外的項(xiàng)目,簽約及接管面積持續(xù)擴(kuò)大;“泊寓”開(kāi)業(yè)規(guī)模達(dá)14.24萬(wàn)間,整體出租率超過(guò)95%;“萬(wàn)緯物流”累計(jì)在44個(gè)城市管理148個(gè)項(xiàng)目,可租賃建筑面積達(dá)1148萬(wàn)平方米。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示:“萬(wàn)科基本上還是相關(guān)多元化的發(fā)展,這和萬(wàn)科選擇的賽道也有關(guān)系。這些賽道既能形成正常的運(yùn)作利潤(rùn)又能夠形成第二曲線,整體來(lái)看萬(wàn)科在商業(yè)、物業(yè)、物流方面表現(xiàn)不錯(cuò),也使得其整體行業(yè)地位又重新回到綜合能力第一的狀態(tài)。”
向管理要效益
計(jì)劃一季度步入“綠檔”
2020年至今,“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、供地兩集中等制度相繼出臺(tái),全方位的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑成型,房企在融資、拿地、回款等方面受到前所未有的嚴(yán)密監(jiān)管,依靠土地和杠桿就能快速崛起的時(shí)代一去不復(fù)返。
萬(wàn)科在年報(bào)中坦言,重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等重大政策的相繼推出,將重新定義行業(yè)規(guī)則,推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入管理紅利時(shí)代。企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴(kuò)張的思路,更加重視增長(zhǎng)的質(zhì)量。
數(shù)據(jù)顯示,在地價(jià)房?jī)r(jià)比走高的趨勢(shì)下,去年包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家頭部上市房企毛利率出現(xiàn)下滑。2020年萬(wàn)科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率為22.6%,較2019年下降4.6個(gè)百分點(diǎn);碧桂園2020年毛利率為21.80%,較2019年下降4.26個(gè)百分點(diǎn);華潤(rùn)置地和中國(guó)海外發(fā)展,2020年的毛利率也下降了7.05個(gè)百分點(diǎn)和3.61個(gè)百分點(diǎn)。
在此情形下,行業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)在哪里?對(duì)此,郁亮表示樂(lè)觀:“房地產(chǎn)仍然有很強(qiáng)大的生命力,但跟過(guò)去不一樣的地方是機(jī)會(huì)不再唾手可得。沿著客戶需求和城市發(fā)展兩條主線,行業(yè)還有大量機(jī)會(huì),能否抓住取決于我們有沒(méi)有能力去解決客戶的痛點(diǎn)。”
郁亮進(jìn)一步稱:“我相信雖然我們不能再掙大錢和快錢,但我們還是可以靠自己的努力去掙慢錢、長(zhǎng)錢和老實(shí)錢。”
值得注意的是,在房地產(chǎn)行業(yè)的管理紅利時(shí)代到來(lái)之際,萬(wàn)科繼續(xù)保持業(yè)內(nèi)最安全的財(cái)務(wù)水平。根據(jù)年報(bào),截至報(bào)告期末,萬(wàn)科持有貨幣資金1952.31億元,貨幣資金對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為2.4倍;凈負(fù)債率為18.09%,較2019年末下降15.78個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)20年低于40%。2020年,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流531.88億元,同比增長(zhǎng)16.42%,連續(xù)12年為正。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者:“萬(wàn)科作為比較規(guī)范的上市公司,內(nèi)部治理相對(duì)有效,財(cái)務(wù)風(fēng)格比較穩(wěn)健而且市場(chǎng)敏感度比較高,在歷次行業(yè)下行之前都會(huì)提前做好現(xiàn)金儲(chǔ)備以保證企業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行,萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流增長(zhǎng)正是這一穩(wěn)健風(fēng)格在財(cái)務(wù)指標(biāo)上的反應(yīng)。”
柏文喜認(rèn)為,萬(wàn)科加大可使用現(xiàn)金儲(chǔ)備是為未來(lái)“備荒”,在為行業(yè)低潮期儲(chǔ)備“彈藥”,從萬(wàn)科多年來(lái)的表現(xiàn)來(lái)看長(zhǎng)于此道。
對(duì)于杠桿的使用充分度問(wèn)題,郁亮表示:“今年土地集中供應(yīng)對(duì)于資金實(shí)力來(lái)說(shuō),要求很大的彈性,否則會(huì)有很大壓力。萬(wàn)科約18%的凈負(fù)債率可能正是為了等待市場(chǎng)變化的機(jī)會(huì),并不是有意要保持這么低的水平,保持合理凈負(fù)債率就可以了。”
截至2020年末,萬(wàn)科剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率約為70.4%,較70%的紅線要求略超0.4個(gè)百分點(diǎn)。萬(wàn)科表示,將提升資源轉(zhuǎn)化效率,加快回款速度,量入為出,保障流動(dòng)性安全,有信心在一季度回歸“綠檔”。
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
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