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地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額不及百億元 “三道紅線”或給財信發(fā)展帶來壓力

2021-04-12 20:51  來源:證券日報網(wǎng) 王鶴 馮雨瑤

    本報記者 王鶴 實習生 馮雨瑤

    4月9日晚間,房地產(chǎn)上市公司財信發(fā)展發(fā)布2020年年報,報告期內(nèi),公司實現(xiàn)營業(yè)收入60.52億元,同比增長78.30%;歸屬于上市公司的凈利潤1.16億元,同比增長6.82%。

    展望2021年,財信發(fā)展表示,公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域仍面臨房地產(chǎn)調(diào)控政策、融資、銷售及去庫存等風險。其中在融資方面,公司稱,房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型和高杠桿企業(yè),隨著國家出臺房企端“三道紅線”及銀行端“兩道紅線”,房企融資持續(xù)收緊、融資成本不斷上升,對公司的融資產(chǎn)生一定的影響。

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售金額不及百億元

    財信發(fā)展是以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主營業(yè)務(wù)的上市公司,大股東為重慶商人盧生舉旗下的財信集團。

    2017年,長期深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域的財信發(fā)展通過收購重慶瀚渝再生資源有限公司100%股權(quán)、陜西華陸化工環(huán)保有限公司70%股權(quán)的方式快速切入環(huán)保業(yè)務(wù),由此,形成了“地產(chǎn)+環(huán)保”的雙主業(yè)模式。

    年報數(shù)據(jù)顯示,2020年,公司房地產(chǎn)項目收入占比營收的98.39%,環(huán)保業(yè)務(wù)收入占比營收的1.25%。

    盡管一直是營收的貢獻主力,但在銷售規(guī)模上,近兩年來財信發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額始終難有較大突破。據(jù)年報披露,2020年全年,財信發(fā)展簽約銷售金額達70.67億元;2019年,這一數(shù)字為70.23億元。

    按照中指研究院發(fā)布的《2020年中國房地產(chǎn)銷售額百億以上企業(yè)排行榜》,2020年,共計166家房企躋身百億元軍團。其中,百億元以上的企業(yè)中,3000億元以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元五大陣營對應的企業(yè)數(shù)量分別為8家、33家、26家、43家、56家。

    按此排名,財信發(fā)展與以上房企的銷售規(guī)模仍有較大差距,而2020年已是財信發(fā)展近三年來銷售額最高的一年。

    房企融資環(huán)境收緊

    除銷售規(guī)模較小外,去年,監(jiān)管層給房地產(chǎn)企業(yè)劃定的“三道紅線”(即“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;凈負債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得小于1倍”),也給財信發(fā)展帶來了不小壓力。

    在“三道紅線”指標上,公司未在年報中直接披露剔除預收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比的具體數(shù)據(jù)。不過,記者按公司最新發(fā)布的2020年年報數(shù)據(jù)計算,公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率((總負債-預收款項)/(總資產(chǎn)-預收款項)*100%)為83.92%,從這項看,財信發(fā)展“三道紅線”至少有一道“踩線”,并未全部達標。

    “三道紅線”下,中小型房企或?qū)⒂瓉砀鼮閲揽岬陌l(fā)展環(huán)境。“‘三道紅線’新規(guī)后,房企整體拿地擴張步伐將會放緩,同時房企在拿地表現(xiàn)上將持續(xù)分化,處于綠檔的房企將更具優(yōu)勢,在接下來的拿地擴張上也將更有余力,踩線房企則需要積極調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu),拿地步伐或?qū)⒎啪?,從拿地分布上來看,一二線熱點城市仍然是房企積極布局補倉的重點,甚至對核心城市的拿地比例或?qū)⑦M一步提升。”諸葛找房分析師陳霄向《證券日報》記者表示,“對于中小房企來說,在當前行業(yè)集中度逐漸提升,房企之間競爭加劇以及調(diào)整政策趨嚴的環(huán)境下,留給中小房企的市場空間越來越小,尤其對于踩線的中小房企來說,融資將受到嚴格限制,擴張步伐也將被迫放緩。未來想要在激烈的市場競爭中生存下來,必須要以品質(zhì)取勝,提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平,以契合市場需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來贏得市場認可。”

    陳霄進一步談道:“‘三道紅線’新規(guī)的壓力下,中小房企要實現(xiàn)長遠發(fā)展還需在規(guī)模擴張和財務(wù)穩(wěn)健之間找到平衡點。首先要做好收支的把控工作,保證現(xiàn)金流充足,同時,提高營銷力度,加速銷售回款。對于中小型房企來說,一味地追求高速的擴張已經(jīng)不適用于當前的市場環(huán)境,未來要在保證現(xiàn)金流安全的前提下,積極尋找新的增長點,尋找差異化競爭,實現(xiàn)精細化管理,提升產(chǎn)品力。”

    “中小型房企還是需要研究低于2億元以下地塊的投資機會,以真正拿地來緩解出現(xiàn)各類競爭的壓力。同時,從資金方面看,也需要繼續(xù)和地產(chǎn)基金或金融企業(yè)合作,但鑒于當前金融管控比較嚴,所以產(chǎn)品設(shè)計方面,需要不斷研究國家對于住房規(guī)劃的導向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時。

(編輯 喬川川)

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