“商業(yè)零售+倉儲物流”雙輪驅(qū)動 東百集團(tuán)打造區(qū)域商業(yè)物流新樣板

    本報記者 李婷

    伴隨經(jīng)濟(jì)回暖，國內(nèi)消費(fèi)需求也強(qiáng)勁復(fù)蘇。5月17日，國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月份，社會消費(fèi)品零售總額138373億元，同比增長29.6%。

    在消費(fèi)需求復(fù)蘇的背景下，百貨類商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也出現(xiàn)恢復(fù)性增長，東百集團(tuán)就是其中的典型代表之一。一季報數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月份，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.12億元，同比增長28.73%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3015.48萬元，同比增長60.69%。

    東百商業(yè)副總裁盧亦抒近日接受《證券日報》記者采訪時表示，今年是東百集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年，雖然轉(zhuǎn)型的路并不好走，但公司將繼續(xù)以“商業(yè)零售+倉儲物流”為雙輪驅(qū)動，持續(xù)深化在商業(yè)零售及倉儲物流領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局，并通過對數(shù)字化轉(zhuǎn)型、多業(yè)態(tài)及輕資產(chǎn)商業(yè)發(fā)展模式的探索，創(chuàng)造更貼合全時全域消費(fèi)需求及發(fā)展趨勢的商業(yè)新業(yè)態(tài)。

    變革

    調(diào)改升級+數(shù)字化轉(zhuǎn)型

    東百集團(tuán)的前身是福州東街口百貨大樓，于1957年創(chuàng)立，曾創(chuàng)下連續(xù)36年盈利的紀(jì)錄，是福建百貨行業(yè)第一品牌。公司于1993年在上海證券交易所掛牌上市，曾率先開辦過“24小時便利商場”，引領(lǐng)過百貨商業(yè)發(fā)展的一個潮流，但在互聯(lián)網(wǎng)新零售模式的倒逼下，福建百貨只能再走一次改革升級路。

    2020年疫情突發(fā)，整個百貨業(yè)一度陷入低谷。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年社會消費(fèi)品零售總額同比下降3.9%。其中，限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額比上年增長3.1%，百貨店、專業(yè)店和專賣店分別下降9.8%、5.4%和1.4%。

    但在業(yè)內(nèi)人士看來，百貨業(yè)經(jīng)營業(yè)績下滑的根本原因并非是疫情突發(fā)，而是商業(yè)模式需要轉(zhuǎn)型。實(shí)際上，在此之前，很多百貨公司的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)持續(xù)下滑多年，疫情發(fā)生只是加劇了百貨公司業(yè)績下滑的態(tài)勢。

    零售業(yè)分析師王國平對《證券日報》記者指出，從消費(fèi)者層面來看，百貨公司銷售的商品與消費(fèi)者需求不匹配，在渠道多元化的環(huán)境下，消費(fèi)者更愿選擇能滿足自身需求的渠道。

    百貨行業(yè)的渠道變革，實(shí)際上就是去老化供應(yīng)鏈、引進(jìn)新的供應(yīng)商。比如，國潮、網(wǎng)紅等相關(guān)產(chǎn)品占比現(xiàn)已成為業(yè)內(nèi)比較流行的考核指標(biāo)。

    作為東百集團(tuán)內(nèi)部事業(yè)部板塊，東百商業(yè)通過聚焦內(nèi)容端，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，對智慧零售加速布局，在資源整合能力和數(shù)字化、精細(xì)化運(yùn)營能力上實(shí)現(xiàn)較大突破。去年以來，東百集團(tuán)推出調(diào)改升級門店“無界百貨”；各門店陸續(xù)上線云商城，并迅速開啟直播銷售，全年累計開展直播600多場；此外，公司還深入社群，為消費(fèi)者提供全時線上實(shí)時服務(wù)等。

    在一系列改革升級措施下，公司的經(jīng)營業(yè)績快速恢復(fù)。年報數(shù)據(jù)顯示，2020年，東百集團(tuán)線上整體交易額達(dá)8222萬元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4452萬元，占公司百貨零售銷售收入總額的3%。公司聯(lián)營銷售規(guī)模占福州百貨市場份額連續(xù)4年遞增，保持福州百貨市場第一的位置。

    盧亦抒告訴《證券日報》記者，在市場整體面臨壓力的情況下，用更高的經(jīng)營效率跑贏同行尤為關(guān)鍵。近年來，東百商業(yè)在商品組合這一內(nèi)容端持續(xù)升級，為企業(yè)的發(fā)展打下重要基礎(chǔ)?；谡\信的營銷方式和會員資產(chǎn)的數(shù)據(jù)化精細(xì)化運(yùn)營，帶來經(jīng)營效率的不斷提升；智慧零售的落地，為企業(yè)效率的提升帶來新的驅(qū)動。

    不過，在改革升級過程中，各家百貨公司的轉(zhuǎn)型升級方向往往大同小異，重點(diǎn)通常集中在門店調(diào)改、數(shù)字化轉(zhuǎn)型等方面。對此，東百集團(tuán)迫切希望尋找到一條優(yōu)勢明顯的差異化發(fā)展路徑。

    破局

    打造“商文旅”零售標(biāo)桿

    東百集團(tuán)副總裁、東百商業(yè)執(zhí)行總裁袁幸福曾公開表示，危中尋機(jī)，“變”是貫徹始終的。在正確的方向上做“有價值的折騰”，是東百商業(yè)破局的核心邏輯。

    車水馬龍的東街口是福州最重要的商業(yè)街，東百集團(tuán)的福州總部及東百中心店便位于此。資料顯示，早在1954年東街口興建百貨大樓時，曾在此挖出一座唐代大爐灶，證明唐代在此就有茶樓酒肆存在。

    在千年商業(yè)歷史文化的基石上，歷經(jīng)半個多世紀(jì)發(fā)展的東百集團(tuán)，在新零售時代的競爭大潮中，希望通過文化溯源探索出一條差異化發(fā)展之路。

    位于福建的東百中心和甘肅的蘭州中心被稱為東百集團(tuán)的“南北雙塔”，是公司自持的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。一個毗鄰中國十大歷史文化名街“三坊七巷”，另一個靠近我國最早成立的綜合性地志博物館之一的甘肅省博物館。這兩個項目受益于城市核心區(qū)域的人員集中度及旅游資源帶來的人流效應(yīng)，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢，為公司銷售業(yè)績的增長提供了支撐。

    東百集團(tuán)在成功運(yùn)營上述兩個項目的經(jīng)驗上，立足區(qū)域經(jīng)濟(jì)和本土文化，還拿下了“商文旅”特色項目福清利橋歷史文化街區(qū)項目。該項目系東百商業(yè)2021年重點(diǎn)推進(jìn)項目，于2019年競得，用地面積19萬平方米，建筑面積近30萬平方米，商業(yè)及文旅經(jīng)營總面積約10萬平方米。東百集團(tuán)計劃通過規(guī)劃整體開發(fā)，重現(xiàn)福清利橋歷史文化街區(qū)，打造具有人文歷史特色的城市商業(yè)綜合體和文旅新地標(biāo)，力爭將該項目打造成為全國4A級以上（含）旅游景區(qū)，塑造東百“商文旅”項目的標(biāo)桿模型。

    業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，近年來商業(yè)地產(chǎn)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，差異化發(fā)展陷入瓶頸期，文商旅綜合體的提出被視為一種融合解決方案。該模式通過完善的開發(fā)方案，將文化遺產(chǎn)整合進(jìn)商業(yè)項目中，一方面可產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)效益，形成城市區(qū)域“新地標(biāo)”、新名片；另一方面，文商旅綜合體項目具有多層次持續(xù)性消費(fèi)的特點(diǎn)，可對區(qū)域經(jīng)濟(jì)形成較強(qiáng)的拉動作用。

    變量

    持續(xù)拓展倉儲物流業(yè)務(wù)

    倉儲物流是東百集團(tuán)雙輪驅(qū)動的另一大核心業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在強(qiáng)烈市場需求和融資政策的支持下，倉儲物流業(yè)務(wù)有望為公司的發(fā)展帶來新的增量。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年，東百集團(tuán)運(yùn)營及儲備的物流項目建筑面積約182萬平方米，土地面積約202萬平方米。2020年，公司的倉儲物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入同比增長45.69%；今年一季度，公司的倉儲物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入同比增長3.02%。

    目前，公司穩(wěn)定運(yùn)營的物流項目具有95.67%的高出租率，在管物流項目租金及物業(yè)管理費(fèi)總收入逾2億元。公司已與京東、順豐等20多家大客戶開展密切合作，電商及快遞快運(yùn)類客戶的租賃面積占比79.2%。

    據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，受益于電商及第三方物流需求的增長，可選消費(fèi)行業(yè)周期性回升，企業(yè)倉儲需求升級，2021年高標(biāo)倉新增需求同比增長30%至50%，市場租金整體呈現(xiàn)恢復(fù)性增長。

    值得注意的是，國內(nèi)高標(biāo)倉規(guī)模占整體倉儲比重尚不足10%，與世界平均水平相比存在明顯差距，潛在市場未來有望逐步釋放。

    在政策方面，2020年，國家發(fā)展改革委、中國證監(jiān)會、上海證券交易所及深圳證券交易所相繼發(fā)布一系列REITs相關(guān)政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)REITs試點(diǎn)工作的推進(jìn)，有利于盤活倉儲物流資產(chǎn)，拓寬融資渠道，提升投資建設(shè)和運(yùn)營效率，形成良性循環(huán)，為倉儲物流行業(yè)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

    東百集團(tuán)表示，“倉儲物流+金融工具”的輕資產(chǎn)模式已成為公司發(fā)展的關(guān)鍵，未來公司將繼續(xù)圍繞現(xiàn)有物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)布局，加大對粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長三角區(qū)域的核心物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)力度，并逐步完成對中部“一帶一路”倡議重要節(jié)點(diǎn)城市物流網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步覆蓋。