物業(yè)公司反向輸血地產(chǎn)母公司？鑫苑物業(yè)陷4億元存款質(zhì)押疑云

    本報記者 李正

    11月15日，物管服務(wù)提供商鑫苑物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫苑服務(wù)”）公告（以下簡稱“公告”）稱，公司在進(jìn)行年末資產(chǎn)審查及制訂預(yù)算程序過程中發(fā)現(xiàn)，公司全資附屬公司鑫苑科技服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鑫苑科技”）存在華夏銀行和鄭州銀行的合計約4.02億元人民幣定期存款，已被質(zhì)押給鄭州銀行和華夏銀行（以下簡稱“質(zhì)押事件”），作為公司控股股東鑫苑地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“鑫苑地產(chǎn)”）的一家子公司及若干并非本集團(tuán)旗下公司的貸款融資抵押品。

    根據(jù)鑫苑服務(wù)中報數(shù)據(jù)計算，此次鑫苑科技被質(zhì)押款總額約為公司現(xiàn)金總額的六成。

    鑫苑服務(wù)相關(guān)工作人員向《證券日報》記者表示，目前質(zhì)押事件對鑫苑服務(wù)正常經(jīng)營并未造成影響。

    據(jù)該工作人員介紹，鑫苑服務(wù)在11月15日發(fā)現(xiàn)存款被質(zhì)押后已經(jīng)第一時間披露了公告，目前管理層正在組織內(nèi)部調(diào)查，同時，公司已經(jīng)與香港聯(lián)交所進(jìn)行了溝通，公司股票已于11月16日開盤停牌。具體復(fù)牌時間需要等整個事件溝通結(jié)束后，才會有后續(xù)安排。

    地產(chǎn)母公司經(jīng)營狀況堪憂

    公開資料顯示，鑫苑服務(wù)成立于1998年，屬于資歷較深的物管企業(yè)，近幾年，公司發(fā)展情況較為穩(wěn)健。

    2022年上半年，鑫苑服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營收約3.563億元，同比增長5.57%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤6488萬元，同比增長1.11%。將時間線拉長來看，2021年因新冠肺炎疫情影響，公司實(shí)現(xiàn)總營收7.702億元，同比增長17.82%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤1.226億元，同比下滑6.55%。

    反觀母公司鑫苑（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱“鑫苑置業(yè)”），近些年的經(jīng)營情況并不樂觀。

    公開資料顯示，鑫苑置業(yè)作為鑫苑地產(chǎn)的全資子公司，持有鑫苑服務(wù)52.68%股權(quán)，屬于鑫苑服務(wù)直接控股股東。早在2021年下半年，作為“中國房企赴美上市第一股”，鑫苑置業(yè)就頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務(wù)違約等消息，同時，鑫苑置業(yè)財報多次出現(xiàn)延期披露情況。

    天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月16日，鑫苑置業(yè)存在99條企業(yè)自身風(fēng)險，其中高風(fēng)險信息有4條，分別于2022年6月9日、7月1日、8月9日和9月1日，因未按時履行法律義務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行；存在1650條企業(yè)周邊風(fēng)險，最新一條內(nèi)容顯示，公司投資的河南鑫苑置業(yè)有限公司于11月3日被中牟縣人民法院列為失信被執(zhí)行人。

    經(jīng)營數(shù)據(jù)方面，鑫苑置業(yè)2022年上半年實(shí)現(xiàn)營收12.79億元，同比減少42.77%；凈利潤虧損2.28億元，同比減虧。2021年全年實(shí)現(xiàn)營收56.42億元，同比減少34.83%；凈利潤虧損7.09億元，同比減少676.42%。

    此外，Choice數(shù)據(jù)顯示，截至目前，鑫苑置業(yè)尚有三筆公司債在存續(xù)期。三筆債券均已于2022年10月31日開市起停牌。其中，“20鑫苑01”利息成功延期至于2023年5月13日一次性全額兌付。

    東高科技高級投資顧問謝青山在接受《證券日報》記者采訪時表示，近些年物管企業(yè)經(jīng)營向好，而其地產(chǎn)母公司走弱的情況時有發(fā)生，這一現(xiàn)象主要與地產(chǎn)行業(yè)下行有關(guān)。當(dāng)下，許多負(fù)債率較高且融資能力較差的地產(chǎn)公司，面臨現(xiàn)金流和債務(wù)危機(jī)等情況。

    需警惕母子公司財務(wù)往來隱藏性風(fēng)險

    在業(yè)內(nèi)看來，物管行業(yè)主要營收來源于收繳物業(yè)費(fèi)，財務(wù)模型確定性較強(qiáng)，但在當(dāng)下地產(chǎn)上市公司債務(wù)違約時有發(fā)生的行業(yè)環(huán)境中，需警惕地產(chǎn)母公司或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司與物管公司財務(wù)往來隱藏風(fēng)險的蔓延。

    鑫苑服務(wù)2022年中報顯示，報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入2.56億元，其中來自鑫苑置業(yè)集團(tuán)的物業(yè)管理服務(wù)收入為1.82億元，占比達(dá)到71.1%，這一數(shù)字在2021年為66.0%，2020年為73.5%；2019年為81.5%。

    從業(yè)務(wù)上來看，一般來說，物管企業(yè)會接手地產(chǎn)開發(fā)母公司交付的樓盤的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，因此其營收多依賴母公司業(yè)務(wù)“輸血”。但如今，部分房企反而將旗下物管公司當(dāng)成現(xiàn)金流“提款機(jī)”。譬如今年3月份，某大型頭部房企被發(fā)現(xiàn)旗下物業(yè)平臺約134億元存款向第三方提供質(zhì)押保證金，后被銀行強(qiáng)制執(zhí)行，最終被證實(shí)質(zhì)押貸款劃轉(zhuǎn)流回了該房企。

    據(jù)《證券日報》記者了解，鑫苑服務(wù)及附屬公司曾于2020年6月28日至2021年2月24日期間，與鑫苑地產(chǎn)及其附屬公司進(jìn)行數(shù)筆款項往來，并于2022年3月29日才宣布已全數(shù)收回款項。

    截至6月30日，鑫苑服務(wù)流動資產(chǎn)凈值約為5.46億元，同比下降約5%，而公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為6.42億元。對比之下，11月15日該公司所披露質(zhì)押的4.02億元存款，相當(dāng)于上半年其在手現(xiàn)金近63%。

    多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，一旦物管企業(yè)出現(xiàn)反向輸血房企母公司的情況，就已經(jīng)偏離了地產(chǎn)公司設(shè)立物管公司的初衷。同時，物管企業(yè)作為地產(chǎn)公司的子公司，是獨(dú)立的企業(yè)法人，長期來看，這種輸血行為往往會對物管公司自主經(jīng)營和管理產(chǎn)生較大影響。

    謝青山認(rèn)為，對于物管企業(yè)來說，如果地產(chǎn)母公司或地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司到期無法償還貸款，物管企業(yè)將面臨質(zhì)押保證金被劃轉(zhuǎn)或被起訴的風(fēng)險。而且，物管公司資金被占用，可能會使業(yè)主權(quán)益得不到保障，比如房屋維修基金、小區(qū)公共公告收益被占用等，也會對業(yè)主權(quán)益造成影響，對物管企業(yè)的品牌和聲譽(yù)產(chǎn)生負(fù)面影響。

（編輯 上官夢露）