房貸集中度管理漸次落地 廣東海南上調(diào)部分銀行考核上限

    房貸集中度管理制度對銀行業(yè)的影響正在逐步顯現(xiàn)。2月22日，上海證券報記者獲悉，在央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）近2月后，近期海南、廣東上調(diào)轄內(nèi)法人銀行房地產(chǎn)貸款考核指標(biāo)上限。

    根據(jù)《通知》要求，對超過上限的機構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機制，給予地方差別化調(diào)整空間，允許地方在相應(yīng)檔次要求基礎(chǔ)上增減2.5個百分點的空間。從目前各地落實情況下，廣東、海南兩地已經(jīng)將區(qū)域內(nèi)部分銀行的考核指標(biāo)作出增點調(diào)整。

    《通知》考核的五檔銀行機構(gòu)為：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行。其房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為：40%、32.5%；27.5%、20%；22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%

    記者獲悉，人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局日前下發(fā)《關(guān)于做好廣東省地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理工作相關(guān)事項的通知》，其中就對廣東轄內(nèi)第三檔和第四檔的地方法人銀行相關(guān)考核指標(biāo)，分別上調(diào)2個百分點和2.5個百分點——將第三檔中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別由22.5%、17.5%上調(diào)至24.5%、19.5%；將第四檔縣域農(nóng)合機構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別由17.5%、12.5%上調(diào)至為20%、15%。

    人民銀行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局要求，房地產(chǎn)貸款集中度超出廣東轄內(nèi)管理要求的地方法人銀行，應(yīng)制定業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期內(nèi)逐步達(dá)到管理要求的調(diào)整方案，明確向管理要求邊際收斂的時間安排和具體措施等內(nèi)容，于每季度結(jié)束后首月15日內(nèi)向相關(guān)部門報告執(zhí)行情況。

    與廣東相比，海南只上調(diào)了第三檔，即中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款占比上限。

    2月20日，人民銀行?？谥行闹姓匍_新聞通氣會透露，綜合考慮海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)實際經(jīng)營情況，海南在全國房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的基礎(chǔ)上，在政策允許的前提下，確定上調(diào)第三檔房地產(chǎn)貸款占比上限2.5個百分點至25%。

    人民銀行?？谥行闹胸泿判刨J管理處副處長石海峰表示，這樣的調(diào)整更符合海南實際，有助于相關(guān)機構(gòu)更加合理優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

    “預(yù)料中的事”，對于上調(diào)中小銀行涉房類貸款考核占比，廣東一家農(nóng)商行信貸總經(jīng)理這樣評價。

    “我們早就預(yù)判到會按這個比例調(diào)控。我們在做4年過渡期預(yù)案時，已經(jīng)提前按上調(diào)的比例數(shù)據(jù)來模擬了。”他認(rèn)為，盡管該地區(qū)對轄內(nèi)部分銀行作了“寬松”調(diào)整，但要在過渡期內(nèi)壓縮行內(nèi)的兩類貸款頗有壓力。

    “房企融資成本高，對銀行而言，房地產(chǎn)貸款的利率較高，可以用來平衡其他普惠型貸款利率。以后，房地產(chǎn)貸款增量有限，就意味著銀行整體盈利指標(biāo)要受影響。”他表示，房地產(chǎn)貸款集中度考核給地方法人銀行帶來的經(jīng)營壓力很大。

    對于壓縮貸款的方法，他透露，常規(guī)操作有三種：一是做大“分母”，即做大總貸款規(guī)模；二是逐步壓縮存量非優(yōu)質(zhì)項目資產(chǎn)；三是提高準(zhǔn)入資格，精挑細(xì)選好項目。

    具體而言，他認(rèn)為：“對于房企而言，不好的項目不給延期；對于個人而言，鼓勵提前還貸。”

    據(jù)記者了解，廣東地區(qū)已有銀行鼓勵個人提前還房貸，“鼓勵”的方式是免掉提前還貸的違約金。

    “其實，愿意提前還款的都是老貸款，往往額度并不大，而能力不夠的自然不可能提前還貸。”一家華南地區(qū)銀行客戶經(jīng)理表示。

    鼓勵個人提前還房貸，騰挪出增量房貸的額度，并不是銀行的普遍做法。上述客戶經(jīng)理表示，多數(shù)銀行還是會按合同辦事，讓貸款自然到期。而銀行所謂的“鼓勵”形式，基本不會以獎品的形式出現(xiàn)，既影響不好，也沒必要。“利率優(yōu)惠就別想了，最多不收違約金。”

    天風(fēng)證券分析師宋雪濤認(rèn)為，自2017年以來，房地產(chǎn)貸款余額增速持續(xù)回落，2020年二季度之后已經(jīng)降至人民幣貸款增速之下，后續(xù)房地產(chǎn)貸款進(jìn)一步壓降的壓力不會太大；另一方面，雖然個人住房貸款增速也自2017年以來持續(xù)回落，但至2020年三季度時仍高于整體貸款增速2.7%，占比繼續(xù)提高，因此其后續(xù)可能要進(jìn)一步壓降。