龍湖集團2020年核心凈利增長超20% 凈負債率維持五年低位

    旌鑫

    2021年3月26日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”或“集團”，港交所股份代號：960）公布其截至2020年12月31日全年業(yè)績。

    2020年，新冠疫情在全球范圍內(nèi)的突發(fā)與反復改變了環(huán)境與發(fā)展格局。面對充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場，龍湖集團堅守盤面，穩(wěn)健經(jīng)營。集團實現(xiàn)營業(yè)額1845.5億元，同比增長22.2%。實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為200.0億元，剔除公平值變動等影響后之歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%。毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%。核心稅后利潤率為14.7%，核心權(quán)益后利潤率為10.1%。每股基本盈利3.408元，剔除公平值變動等影響后之每股核心盈利3.184元。董事會建議派發(fā)末期股息每股人民幣1.03元，計入中期股息每股人民幣0.40元，全年合計派發(fā)股息每股人民幣1.43元，同比增長19.2%。

    主要財務(wù)表現(xiàn)：2020年合同銷售額同比增長11.6%至2706.1億元（人民幣，下同）。營業(yè)額1845.5億元，同比增長22.2%。其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入75.8億元（不含稅租金收入），同比增長30.9%。凈負債率為46.5%，在手現(xiàn)金778.3億元。綜合借貸總額1673.7億元，平均借貸成本為年利率4.39%，平均貸款年限6.59年。

    合同銷售額2706.1億元同比增長11.6%

    堅定布局高能級城市

    隨著房地產(chǎn)政策性調(diào)控與嚴控金融風險政策的連續(xù)出臺，在2020年行業(yè)逐步落實“房住不炒”的主基調(diào)下，面對充滿挑戰(zhàn)與不確定的市場，龍湖集團恪守戰(zhàn)略、執(zhí)行堅定，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額1709.8億元，交付物業(yè)總建筑面積1201.1萬平方米。

    全年實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售2706.1億元，同比增長11.6%，超額完成全年2600億元的銷售目標。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額在全集團占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

    龍湖集團嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環(huán)都市圈衛(wèi)星城。2020年，集團新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建筑面積為2567萬平方米，權(quán)益面積1847萬平方米，平均權(quán)益收購成本每平方米5687元。

    截至2020年底，集團總土儲合計7400萬平方米，權(quán)益面積5279萬平方米，業(yè)務(wù)已遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群的63個城市，約90%的貨量集中在高能級城市的價值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

    2021年前兩月，集團新增土地儲備總建筑面積為81萬平方米，權(quán)益面積59萬平方米。

    投資性物業(yè)租金收入增30.9%至75.8億元

    運營管理持續(xù)提升實現(xiàn)穩(wěn)定回報

    集團一如既往堅持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略，天街、冠寓等物業(yè)投資業(yè)務(wù)扎實推進。2020年實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

    2020年，集團商業(yè)通過扎實運營及快速應(yīng)變直面疫情挑戰(zhàn)，全年守時保質(zhì)地新開10座商場，西安、濟南首座天街開業(yè)運營，全國首個商圈高鐵TOD（公共交通導向發(fā)展模式）城市綜合體——龍湖重慶金沙天街開業(yè)。全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達49座，已開業(yè)商場建筑面積達481萬平方米，整體出租率96.9%。商業(yè)租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元，全年平均日客流151萬人次。

    跨越疫情，堅韌修復，團隊通過緊抓線下消費回暖趨勢，借力創(chuàng)新模式，打破空間界限，聯(lián)動商戶營造出多樣化場景體驗，令客流與銷售迅速恢復，年底出租率達97%。20年的鍛造與歷練，確保集團在任何波動周期里都享有租金筑成的“壓艙石”，這正是龍湖商業(yè)自成立以來的孜孜以求。

    除商場外，集團積極響應(yīng)國家“租購并舉”政策，旗下租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓堅持戰(zhàn)略篤定，以匠心品質(zhì)、暖心服務(wù)，在都市里為新世代青年提供扎根與筑夢的居所，迄今已陸續(xù)在全國30余個高量級城市開業(yè)運營。截至2020年底，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現(xiàn)已成為集團經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻源。開業(yè)超過六個月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩(wěn)居行業(yè)前三。

    物業(yè)管理釋放更大能量與想象

    推出房屋租售、房屋裝修新業(yè)務(wù)航道

    作為龍湖品牌最富溫情的一環(huán)，龍湖智慧服務(wù)始終以客戶需求為導向，在有質(zhì)量的規(guī)模拓展下延伸服務(wù)邊界，從生活社區(qū)到商寫、學校、交通樞紐等城市運營，傳統(tǒng)的物業(yè)管理正在釋放更大的能量與想象。

    2020年，龍湖智慧服務(wù)基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現(xiàn)收入58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長36%。深耕住宅20余年，龍湖智慧服務(wù)已覆蓋13大業(yè)態(tài)，于過去一年加快了城市空間的探索。截至2020年底，龍湖智慧服務(wù)實際管理面積1.72億平方米，業(yè)主滿意度連續(xù)十二年超過90%。

    2021年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務(wù)品牌——“塘鵝”，應(yīng)勢升級為主航道業(yè)務(wù)，圍繞居住需求的衍生正在激發(fā)新的增長動能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，多樣化資產(chǎn)管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務(wù)租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務(wù)超過10萬用戶，客戶滿意度達96%。

    平均借貸成本4.39%凈負債率達五年低點

    保持民營房企全投資級最佳信用評級

    當防風險、去杠桿一再被強調(diào)，房企在融資渠道、成本年期等維度加速分化。龍湖集團憑借扎實的盤面和出色的能力，在資本市場選準窗口，實現(xiàn)境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行；在銀行端的高信用，保障了額度與利率的雙支持。受益于此，2020年，集團保持了平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負債率46.5%，在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.24倍，一系列指標均維持行業(yè)內(nèi)的較優(yōu)水準，財務(wù)盤面扎實穩(wěn)健，凈負債率達到近五年低點。

    期內(nèi)，集團持續(xù)獲資本市場認可，其中，國際權(quán)威信用評級機構(gòu)穆迪上調(diào)評級至Baa2，惠譽調(diào)升評級展望至正面，是投資級房企中唯一在2020年獲兩家國際機構(gòu)調(diào)升評級/展望的企業(yè)，也是國內(nèi)唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構(gòu)（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產(chǎn)企業(yè)；同時，大公國際（AAA）、中誠信證評（AAA）、新世紀（AAA）展望均為穩(wěn)定，令集團繼續(xù)保持民營房企的最佳信用評級。

    2021年3月15日，集團正式被納入恒生指數(shù)成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財務(wù)表現(xiàn)、穩(wěn)健的業(yè)務(wù)發(fā)展進一步獲得資本認可。

    2020年1月，集團在境外成功發(fā)行6.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎于7.25年至12年，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄；1月在境內(nèi)成功發(fā)行28億元公司債，票息介乎于3.55%至4.20%之間，期限介乎于5年至7年；3月，發(fā)行30億元住房租賃專項公司債，票面利率3.80%，期限7年；7月，發(fā)行17億元中期票據(jù)，票息介乎于3.95%至4.50%之間，期限介乎于3年至5年；8月，再次在境內(nèi)發(fā)行30億元公司債，票息介乎于3.78%至4.30%之間，期限介乎于5年至7年。

    堅守“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略

    踐行企業(yè)社會責任推動可持續(xù)發(fā)展

    行業(yè)加速分化的同時，企業(yè)健康發(fā)展的路徑愈加清晰。面對行業(yè)嶄新的發(fā)展階段，龍湖集團將繼續(xù)堅守“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略，強調(diào)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)、房屋租售、房屋裝修六大主航道業(yè)務(wù)的多維驅(qū)動，協(xié)同發(fā)展。

    2021年，集團將針對所布局城市中剛需、改善、商業(yè)經(jīng)營等不同的細分需求，推出271個主力項目，其中65個為全新項目，167個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產(chǎn)品。

    投資性物業(yè)方面，武漢、長沙、杭州、南京、蘇州、成都、重慶、北京等地的多個商場，將于2021年開業(yè)；租賃住房業(yè)務(wù)龍湖冠寓，也將穩(wěn)步拓店，持續(xù)提升運營水平。上述兩項業(yè)務(wù)的穩(wěn)步發(fā)展，將為集團物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入的增長奠定堅實基礎(chǔ)。

    社區(qū)服務(wù)專家——龍湖智慧服務(wù)，也將繼續(xù)秉持初心，堅守品質(zhì)，在更為豐富多樣的場景中，持續(xù)以“滿意+驚喜”為標尺，與其他主航道共冶一爐，用精細化、智能化的管理將“龍湖式幸福”耕種于業(yè)主之心。

    新升級為主航道業(yè)務(wù)的房屋租售、房屋裝修將圍繞居住需求的衍生持續(xù)激發(fā)新的增長動能，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能。

    除了向客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，龍湖集團也恪盡社會責任，發(fā)揚公益、創(chuàng)新的時代精神。2020新冠疫情期間，龍湖集團共捐贈人民幣4，300萬元現(xiàn)金及醫(yī)療物資，并在1月25日至3月31日期間對旗下商場的所有商戶，租金費用減半；8月，董事會ESG委員會與各職能組成的工作小組積極推進對社會、對環(huán)境承諾的扎實落地；11月，龍湖公益基金會正式注冊成立；12月，綠色金融框架搭建完成。今年更將發(fā)布首份獨立的龍湖集團可持續(xù)發(fā)展報告以完善披露。與環(huán)境共生、與同路人共贏的理念已注入龍湖的成長基因，從而更好地履行企業(yè)公民的責任。

    未來，龍湖將始終滿懷敬畏之心，以持續(xù)增長積淀長期價值，知時明勢而后謀，定心篤行以致遠。

（編輯 張明富）