住宅用地供應(yīng)“大開閘” 意在為“高燒”樓市降溫

    本報(bào)記者 昌校宇

    為有效緩解住房供需矛盾以及為“高燒”樓市降溫，加大住宅用地的供應(yīng)力度成為近來多地樓市調(diào)控政策的“座上賓”。

    例如，為滿足居民剛需和改善型住房需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，3月30日，合肥市自然資源和規(guī)劃局公布《合肥市2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃（市本級(jí)）》顯示，今年合肥市區(qū)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)660公頃，其中居住用地供應(yīng)計(jì)劃為600公頃，占計(jì)劃總量的22.78%；租賃住房用地（單列）供應(yīng)計(jì)劃為60公頃。

    3月31日，北京市發(fā)布今年的集中供地計(jì)劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細(xì)信息。首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建筑規(guī)模約345萬平方米，掛牌總價(jià)超1035.81億元。按照計(jì)劃，北京市還將于7月份左右、11月份左右發(fā)布第二批、第三批商品住宅用地出讓公告。

    同日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《蘇州市2021年度國(guó)有建設(shè)用地和住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，蘇州市區(qū)（含吳江）2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃總量為2231.7公頃，其中住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為615.2公頃，占計(jì)劃總量的27.6%（其中租賃住房用地55.9公頃，商品房用地460.8公頃，其他用地98.5頃）。

    談及增加住房用地供應(yīng)規(guī)模對(duì)樓市降溫的意義，中航證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家董忠云對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，供給與需求決定價(jià)格，樓市調(diào)控要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，就要同步從供給與需求兩端著手，促進(jìn)供需平衡。雖能通過階段性抑制需求來引導(dǎo)房?jī)r(jià)，但需求往往不會(huì)消失而只是延后集中釋放，屆時(shí)可能造成房?jī)r(jià)的快速拉升。因此，一方面需要通過貨幣政策與樓市調(diào)控的結(jié)合來限制投機(jī)性購(gòu)房，突出房屋的居住屬性；另一方面，要積極增加土地供給，滿足合理的居住需求。只有供需兩端共同發(fā)力，才能促進(jìn)樓市供需結(jié)構(gòu)的持續(xù)改善。

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理，2017年以來，我國(guó)100大中城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積逐年提升，對(duì)應(yīng)到房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，百城住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅顯著放緩，波動(dòng)性也明顯減小。

    貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析稱，首先，從總量上增加住宅用地供應(yīng)進(jìn)而增加新房市場(chǎng)供應(yīng)量，旨在解決因供需不平衡帶來的房?jī)r(jià)上漲過快，以及引發(fā)的一系列市場(chǎng)不規(guī)范行為。

    “近日，多地出臺(tái)調(diào)控政策，都在政策中明確提出增加年內(nèi)土地市場(chǎng)供應(yīng)量，此舉一方面緩解熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況，減少因競(jìng)價(jià)帶來的土地價(jià)格上漲；另一方面為新房市場(chǎng)儲(chǔ)備供應(yīng)量，預(yù)計(jì)明年起新增供應(yīng)量開始逐漸入市，將有利于緩解新房市場(chǎng)供需矛盾，從而穩(wěn)定價(jià)格，為樓市降溫。”潘浩說。

    其次，集中供地政策的推出旨在“減少土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露隨意性、碎片化、不確定等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來的競(jìng)爭(zhēng)”，此舉重點(diǎn)在于穩(wěn)定預(yù)期和減少競(jìng)價(jià)帶來的市場(chǎng)熱度非理性上升，從而起到穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)價(jià)格的作用。

    那么，該如何讓土地供應(yīng)政策更好地落實(shí)，以助樓市真正回歸理性？潘浩給出的答案是“需關(guān)注三大方面。”

    他進(jìn)一步解釋道：第一，土地供應(yīng)量的調(diào)整可看成是市場(chǎng)調(diào)節(jié)長(zhǎng)效機(jī)制的一種，其對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用尚需時(shí)日來驗(yàn)證，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響更需較長(zhǎng)期才能見效，因此需要對(duì)所在城市的土地和新房市場(chǎng)過熱問題的特征有清晰的認(rèn)知，同時(shí)對(duì)于土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系有較好的把握，從而有的放矢的制定因城施策的政策。第二，土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為調(diào)節(jié)市場(chǎng)熱度的重要方面，需重點(diǎn)把握和調(diào)整，將有利于幫助市場(chǎng)預(yù)期回歸理性。第三，政策執(zhí)行力度和規(guī)范度是此輪政策落地的關(guān)鍵，如集中供地政策的核心在于解決“土地公開出讓過程中關(guān)聯(lián)信息不充分”的問題，相關(guān)部門能否有效落實(shí)，做到信息完全公開和平等，將直接影響政策落地的效果。

    在董忠云看來，首先，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化土地出讓制度和相關(guān)程序，加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管。其次，要繼續(xù)落實(shí)“人地掛鉤”政策，各地方政府應(yīng)對(duì)本地人口結(jié)構(gòu)、人員流動(dòng)情況加強(qiáng)監(jiān)測(cè)與預(yù)測(cè)，結(jié)合人口與產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，合理制定并及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)劃，減少土地閑置和浪費(fèi)，提高土地利用率。

（編輯 上官夢(mèng)露）