房企拿地?zé)崆楦邼q 北京今年首批土地拍賣彰顯“房住不炒”

    本報(bào)記者 向炎濤

    5月11日，備受矚目的北京今年首場集中供地拍賣已結(jié)束。本輪北京首批集中供地30宗，建筑面積為345萬㎡。最終，30宗地塊以1109.71億元成交。

    此前截至5月8日，30宗地中已有5宗地以底價(jià)128億元成交，剩余25宗地在延期兩日后于5月10日開啟拍賣，并在兩日內(nèi)決定歸屬。本輪土拍首日即完成516.19億元的成交額，第二天房企熱情依舊，最終此輪北京土拍成交金額超千億元。

    房企熱情高漲

    5月10日，開拍首日，12宗地塊以516.19億元成交，其中有7宗地塊因觸及“競地價(jià)”“競政府持有產(chǎn)權(quán)份額”雙頂，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，競得開發(fā)商仍處待定狀態(tài)。

    5月11日集中出讓13宗地塊，總起始價(jià)435.7億元。最終，13宗地以465.24億元成交。其中，3宗地塊因觸及雙頂，轉(zhuǎn)入競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

    《證券日報(bào)》記者注意到，此次北京首輪土拍吸引了超過五十余家房企參與，既包括保利、中建、中鐵、中冶等央企，也包括首開、北京城建等北京本土地產(chǎn)商，更是吸引了碧桂園、卓越等粵系房企。在競拍中，不少實(shí)力房企報(bào)名了多宗地塊競拍，同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)聯(lián)合體競拍。競拍過程激烈，多宗地塊競拍超過了30輪。

    以5月10日出讓的北京市朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1104-612西側(cè)地塊R2二類居住用地為例，經(jīng)過19輪報(bào)價(jià)，中冶以總價(jià)22.8億＋10000㎡公租房面積競得此地塊，成為當(dāng)日最后一宗當(dāng)場成交的地塊，溢價(jià)率5.07%，據(jù)測算樓面價(jià)約6.2萬元／平方米。

    北京市朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目一期1304-L02、L05地塊R2二類居住用地、A334托幼用地的拍賣，經(jīng)過27輪激烈競價(jià)，中冶以30.95億元＋13800平方米公租房面積觸及上限，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案投報(bào)程序。該地塊溢價(jià)率5.09%，據(jù)測算該地塊樓面價(jià)約為5.7萬元／㎡。

    “我們在北京已經(jīng)多年沒有新項(xiàng)目開發(fā)了，2014-2015年在南四環(huán)舊宮地區(qū)開發(fā)的中冶德賢公館項(xiàng)目是公司最后一個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在來看樓盤口碑很好，公司也獲得了相應(yīng)的收益。我們房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略是‘3+X’，其中包括京津冀地區(qū)，所以這次拿地也是很正常的商業(yè)行為，公司看好北京地區(qū)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，將繼續(xù)打造中冶德賢系的高品質(zhì)住宅。”中冶置地有關(guān)人士對(duì)《證券日報(bào)》記者如是說。

    值得一提的是，此次競拍中，還有不少外地房企最終中標(biāo)。如卓越以39.27億元+政府持有產(chǎn)權(quán)份額13%競得朝陽區(qū)金盞08地塊；碧桂園以41.15億元+11500㎡人才住房斬獲北京城市副中心1201街區(qū)FZX-1201-0019等地塊，溢價(jià)率14.94%；金地+華潤+保利聯(lián)合體以50.94億元+2.2.萬㎡公租房面積競得朝陽區(qū)崔各莊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目30-L01地塊。

    “北京（土地）市場一直比較平靜，土地供應(yīng)比較多，房企從全國化布局來說，幾個(gè)都市圈肯定是要布局的，北京市場還是受到很多企業(yè)的認(rèn)可。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日報(bào)》記者說，不少企業(yè)通過聯(lián)合體方式拿地，主要是擔(dān)心競爭對(duì)手出價(jià)意愿很強(qiáng)，為了拿到地，通過聯(lián)合體拿地報(bào)價(jià)底氣足一些，拿到地的可能性也更高，

    還有些民企在資金實(shí)力上比不過央企，希望通過聯(lián)合體拿地以保住北京市場。

    諸多限制條件彰顯調(diào)控決心

    今年是22城實(shí)行“雙集中”供地政策的第一年，在此之前，杭州、廣州、重慶等地已經(jīng)完成了今年首輪土地出讓。此次北京土地出讓實(shí)行“房地聯(lián)動(dòng)，一地一策”機(jī)制，并首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，同時(shí)還配套了設(shè)定地價(jià)上限、競建公租房、競建高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅、競政府持有產(chǎn)權(quán)份額等競拍規(guī)則。

    “就北京這次來說，供地規(guī)模已經(jīng)很大，占了全年計(jì)劃供應(yīng)量的差不多1/3，土地供應(yīng)規(guī)模和集中度高，會(huì)吸引對(duì)北京市場有興趣的開發(fā)商來，這是毫無疑問的。”戴德梁行研究院副院長張曉端對(duì)《證券日報(bào)》記者表示，對(duì)于民營企業(yè)或者外地企業(yè)來說，想在北京這樣具有戰(zhàn)略意義的城市去完成全國布局，需要在北京有標(biāo)志性的項(xiàng)目，對(duì)于這些企業(yè)來說，北京拿地是有一定的戰(zhàn)略意義的。

    “（現(xiàn)場）非常火爆，但其實(shí)很多都是限價(jià)房和公租房，利潤基本上是鎖死的。拿地主要是賺個(gè)流轉(zhuǎn)快的優(yōu)勢，為了走量和走品牌。”有參與此次競拍的房企人士對(duì)《證券日報(bào)》記者說。

    張曉端認(rèn)為，諸多限制條件，對(duì)開發(fā)商來說，確實(shí)意味著利潤空間被壓縮。未來開發(fā)商需要穩(wěn)扎穩(wěn)打，完成更加合理的資產(chǎn)布局和區(qū)域戰(zhàn)略布局。集中供地也會(huì)令開發(fā)商更謹(jǐn)慎、更理性一些。

    在業(yè)內(nèi)看來，北京土拍的諸多限制條件顯示了地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。張曉端告訴記者，首先，從各種限制條件來看，包括競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案，一方面是為了避免出現(xiàn)盲目的地價(jià)飛漲、地王頻出的現(xiàn)象，對(duì)市場未來的預(yù)期有合理的引導(dǎo)；另一方面也是一種對(duì)更加合理的土拍模式的探索，包括對(duì)新型共有產(chǎn)權(quán)房的探索，明顯有很多突破和創(chuàng)新，顯示出北京作為首都在穩(wěn)定樓市方面的決心，并把“房住不炒”落到了土拍具體的動(dòng)作上。

    嚴(yán)躍進(jìn)也表示：“溢價(jià)率可控，還是說明了當(dāng)前對(duì)土地市場的管控，企業(yè)拿地會(huì)比較理性，也說明對(duì)土地開發(fā)約束較多，要求是比較高的。”

    對(duì)于接下來新房價(jià)格走勢，張曉端認(rèn)為，北京的新房市場總體調(diào)控節(jié)奏和調(diào)控效果都很明顯，預(yù)計(jì)接下來今年的后兩次土拍也會(huì)有類似的指導(dǎo)思路，隨著土地供應(yīng)量的加大以及指導(dǎo)價(jià)對(duì)市場的引導(dǎo)，北京新房價(jià)格會(huì)趨穩(wěn)，不太容易出現(xiàn)大的增長或者過熱的局面。

    嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，北京房價(jià)的漲幅和絕對(duì)價(jià)格都有所控制，目前整體政策偏緊，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場都有管控，同時(shí)供地較多也在客觀上抑制了房價(jià)的上漲。