法拍房關(guān)注度攀升 部分房源溢價(jià)兩倍成交

    證券時(shí)報(bào)記者 陳麗湘

    近期，深圳樓市調(diào)控在持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行且已初顯成效，在這一背景下，法拍房似乎在沉寂一段時(shí)間后又悄然升溫。但參與司法拍賣房屋是一門專業(yè)活，法拍房存在不少風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者如果前期盡調(diào)不到位，成交后或會(huì)引起不少麻煩。

    轉(zhuǎn)戰(zhàn)法拍房

    深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，深圳房?jī)r(jià)調(diào)控效果初顯，同時(shí)成交量也相對(duì)低迷。數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房成交為4877套，環(huán)比減少28.2%；成交面積為44.01萬(wàn)㎡，環(huán)比減少23.3%。

    一位中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，成交低迷主要來(lái)自兩個(gè)方面：賣方方面，指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后不少業(yè)主不愿意按照指導(dǎo)價(jià)出售，因此選擇觀望；買方方面，買房的人也在以觀望的態(tài)度等待市場(chǎng)明朗。有些人等不及，直接去參加法拍房拍賣了，“畢竟那兒價(jià)格透明，有時(shí)候還能撿個(gè)漏”。

    一位原本打算在深圳寶安買房的陳先生，去年一路看著房?jī)r(jià)上漲，最終手里原先準(zhǔn)備好的首付已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠上車。他在接受記者采訪時(shí)表示，深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，好房源都惜售，很少遇到按照指導(dǎo)價(jià)出售的心儀房源。原本他以為自己只有兩個(gè)選擇：要么選擇龍崗光明等價(jià)格較低的區(qū)域，要么降低自己的期望買面積小一點(diǎn)的房子。但是最近在一些中介機(jī)構(gòu)的介紹下，覺(jué)得法拍房也是不錯(cuò)的選擇，最近也看中了一套房，在準(zhǔn)備參與拍賣。

    另外一位資深炒房客石先生，也對(duì)記者表示：“法拍房可以關(guān)注，我和我?guī)讉€(gè)朋友最近見面都是在聊這些資源和機(jī)會(huì)的”。他對(duì)記者分析道，深圳房?jī)r(jià)調(diào)控預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，二手房大漲的可能性不大，但法拍房大多數(shù)起拍價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)20%~30%，這樣的優(yōu)惠力度是其他購(gòu)房渠道沒(méi)有的，撿漏的空間大、機(jī)會(huì)多，而且都是現(xiàn)房。他還表示，法拍房有些房源還不錯(cuò)，有時(shí)候遇到稀缺房，如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等，這類房源鮮有業(yè)主主動(dòng)出售，但在法拍房市場(chǎng)或許能碰上。

    法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)力償還債務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣。目前法院委托網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行拍賣的主要平臺(tái)有淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購(gòu)、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。另外，服務(wù)法拍房的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量也在不斷增加。

    法拍房的起拍價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的7~9折，流拍之后的二拍、三拍價(jià)格會(huì)更低，部分房屋還會(huì)按照拍賣慣例1元起拍。法拍房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，另一主要原因是供給增加。數(shù)據(jù)顯示，2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣，此后法拍房數(shù)量由此呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，從2017年的24.22萬(wàn)套上升到2019年的47.45萬(wàn)套。阿里司法拍賣平臺(tái)是法拍房的重要交易平臺(tái)之一。截至發(fā)稿，平臺(tái)上正在拍賣以及即將拍賣的住宅用房超過(guò)145萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于2019年全國(guó)法拍房成交量的3倍。

    日前，瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調(diào)查報(bào)告》稱，2021年1~4月，全國(guó)共成交法拍房3.88萬(wàn)套，成交總價(jià)731.62億元，平均折扣8.7折，總報(bào)名人數(shù)超13.78萬(wàn)人。北上廣深四大一線城市成交量均在500套以上，準(zhǔn)一線城市潛力大，重慶市成交量甚至突破2000套。

    關(guān)注度攀升

    記者發(fā)現(xiàn)，阿里司法拍賣平臺(tái)近期發(fā)布的房源圍觀人數(shù)攀升。以深圳為例，5月14日正在進(jìn)行拍賣的6套房子，其中3套圍觀人數(shù)超過(guò)1萬(wàn)，最高達(dá)3.3萬(wàn)。但圍觀者眾，報(bào)名者卻很少。

    一套位于深圳市龍崗區(qū)大鵬鎮(zhèn)璞岸花園（二期）的房子引來(lái)了超3萬(wàn)人圍觀、193人設(shè)置提醒。這套房子由深圳市中級(jí)人民法院于3月16日開始拍賣，為期60天。截至發(fā)稿，該套房子的拍賣價(jià)為624.5萬(wàn)元，相對(duì)于評(píng)估價(jià)780.6萬(wàn)元打了8折。

    近期法拍房的成交溢價(jià)屢創(chuàng)新高，也從另一面反映市場(chǎng)的火爆。5月12日，阿里司法拍賣網(wǎng)上，位于杭州御道江河匯流二區(qū)的一套房子及停車位以2020萬(wàn)元的價(jià)格成交，相對(duì)評(píng)估價(jià)1573.5萬(wàn)元溢價(jià)超400萬(wàn)元。這套房子起拍價(jià)1元，經(jīng)過(guò)13人109次出手，引來(lái)了4.8萬(wàn)人次圍觀。

    4月20日，“雙名校+舊改”等光環(huán)加持下，深圳福田八卦嶺三套單身宿舍的法拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，總價(jià)120萬(wàn)元起拍，引來(lái)了84人報(bào)名，近4萬(wàn)人圍觀。最終每套平均競(jìng)價(jià)近300次，最終都以溢價(jià)240萬(wàn)元左右成交。成交單價(jià)在12萬(wàn)左右，遠(yuǎn)高于該小區(qū)的二手房指導(dǎo)均價(jià)7.5萬(wàn)元。

    同樣是4月下旬，一套28年樓齡的老小區(qū)法拍房，刷新了深圳近年法拍房的最高溢價(jià)率。當(dāng)天1.4萬(wàn)人在線上圍觀，進(jìn)行了366次叫價(jià)后，把起拍價(jià)517萬(wàn)元的萊英花園成交價(jià)提高到1505萬(wàn)元，相對(duì)起拍價(jià)溢價(jià)接近兩倍，刷新今年法拍房溢價(jià)紀(jì)錄。若把稅費(fèi)等成本都算上，這套房子單價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元/平方米，比隔壁華潤(rùn)城的指導(dǎo)價(jià)還高。

    專家：注意風(fēng)險(xiǎn)

    法拍房市場(chǎng)供給和需求均在不斷提升，不少投資者涌現(xiàn)進(jìn)來(lái)，但大多數(shù)還不太懂其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

    中國(guó)并購(gòu)公會(huì)信用管理專委會(huì)專家安光勇對(duì)記者表示，短期內(nèi)法拍房市場(chǎng)規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大。一方面，受宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，之前貸款買房的群體收入下降無(wú)力償還房貸，導(dǎo)致更多的房屋流入法拍房市場(chǎng)；另一方面，買房群體收入下降，也會(huì)“抱著中彩票的想法”考慮價(jià)格變動(dòng)空間較大的法拍房市場(chǎng)。

    北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，法拍房受追捧除價(jià)格較低外，甚至還存在一些群體聯(lián)盟，低價(jià)拿房后再高價(jià)賣出，以賺取差價(jià)。他表示，如果只是依法參與拍賣就不存在違法問(wèn)題，但是如果取得房屋后聯(lián)合中介等渠道哄抬房?jī)r(jià)就涉及違法了。

    王玉臣還提醒投資者，法拍房有多重風(fēng)險(xiǎn)：1.房產(chǎn)的占有、使用等本身有問(wèn)題，比如雖然通過(guò)競(jìng)拍拿下了房屋所有權(quán)，但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或家屬掌握，導(dǎo)致競(jìng)買者買了房子卻無(wú)法實(shí)際使用及處置；2.有些法拍房產(chǎn)權(quán)可能有問(wèn)題，為了盡快變現(xiàn)，在執(zhí)行拍賣的時(shí)候?qū)Ψ孔拥漠a(chǎn)權(quán)盡調(diào)不到位，導(dǎo)致競(jìng)買者拿到以后面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；3.對(duì)于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的，可能會(huì)有協(xié)同不一致的問(wèn)題，拍賣后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除，也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證；4.原屋主有些可能拖欠大量的稅費(fèi)，比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，使用過(guò)程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等等；5.房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)可能有問(wèn)題，如果沒(méi)有提前看房，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題，將來(lái)交房后會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩；6.房子上可能掛有戶口無(wú)法遷出，國(guó)家對(duì)戶口強(qiáng)制遷出方面目前法律空缺，一些買了法拍房之后戶口沒(méi)法遷入，對(duì)于屬于學(xué)區(qū)房的，更要注意。

    由此可見，通過(guò)司法拍賣競(jìng)買法拍房是一門專業(yè)活，盡調(diào)做不到位可能最后會(huì)引來(lái)不少麻煩。由于產(chǎn)權(quán)糾紛而訴諸公堂的法拍房案例屢見不鮮，購(gòu)房者不應(yīng)盲目跟風(fēng)。

    部分城市限購(gòu)

    法拍房之所以存在這么多風(fēng)險(xiǎn)卻仍然關(guān)注度越來(lái)越高，主要是其擁有現(xiàn)房、成熟配套、可貸款、投資潛力大、可撿漏等優(yōu)勢(shì)。但安光勇和王玉臣都表示，不看好法拍房的長(zhǎng)期發(fā)展。

    安光勇認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)的變化，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)房需求下降，同時(shí)非一線城市“鬼城”的出現(xiàn)，也給剛需購(gòu)房者提供了不少更低廉的購(gòu)房渠道。王玉臣則認(rèn)為，一方面是法拍房本身存在很多風(fēng)險(xiǎn)；另一方面全國(guó)各地都在穩(wěn)房?jī)r(jià)，限購(gòu)也越來(lái)越嚴(yán)格，不少城市的法拍房也要求具備購(gòu)房資格。

    據(jù)了解，繼2017年北京法拍房實(shí)施限購(gòu)之后，上海也在今年初悄然將法拍房列入限購(gòu)范圍。這是上海法拍房首次被納入限購(gòu)范圍。之后，杭州、合肥、成都、長(zhǎng)沙等地也跟進(jìn)限購(gòu)法拍房。

    面對(duì)西安當(dāng)下樓市新房難買、二手價(jià)高的態(tài)勢(shì)，部分買房人把目光轉(zhuǎn)向原本只是小眾市場(chǎng)的法拍房。于是有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板留言“建議把法拍房納入限購(gòu)”。當(dāng)?shù)刈〗ň只貜?fù)稱，將借鑒成都、長(zhǎng)沙等地做法，認(rèn)真予以研究，結(jié)合西安實(shí)際情況，做好政策儲(chǔ)備。