證券時(shí)報(bào)記者 陳麗湘
近期,深圳樓市調(diào)控在持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)行且已初顯成效,在這一背景下,法拍房似乎在沉寂一段時(shí)間后又悄然升溫。但參與司法拍賣房屋是一門專業(yè)活,法拍房存在不少風(fēng)險(xiǎn),購(gòu)房者如果前期盡調(diào)不到位,成交后或會(huì)引起不少麻煩。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)法拍房
深圳二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后,深圳房?jī)r(jià)調(diào)控效果初顯,同時(shí)成交量也相對(duì)低迷。數(shù)據(jù)顯示,4月份深圳二手房成交為4877套,環(huán)比減少28.2%;成交面積為44.01萬(wàn)㎡,環(huán)比減少23.3%。
一位中介人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示,成交低迷主要來(lái)自兩個(gè)方面:賣方方面,指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后不少業(yè)主不愿意按照指導(dǎo)價(jià)出售,因此選擇觀望;買方方面,買房的人也在以觀望的態(tài)度等待市場(chǎng)明朗。有些人等不及,直接去參加法拍房拍賣了,“畢竟那兒價(jià)格透明,有時(shí)候還能撿個(gè)漏”。
一位原本打算在深圳寶安買房的陳先生,去年一路看著房?jī)r(jià)上漲,最終手里原先準(zhǔn)備好的首付已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠上車。他在接受記者采訪時(shí)表示,深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后,好房源都惜售,很少遇到按照指導(dǎo)價(jià)出售的心儀房源。原本他以為自己只有兩個(gè)選擇:要么選擇龍崗光明等價(jià)格較低的區(qū)域,要么降低自己的期望買面積小一點(diǎn)的房子。但是最近在一些中介機(jī)構(gòu)的介紹下,覺(jué)得法拍房也是不錯(cuò)的選擇,最近也看中了一套房,在準(zhǔn)備參與拍賣。
另外一位資深炒房客石先生,也對(duì)記者表示:“法拍房可以關(guān)注,我和我?guī)讉€(gè)朋友最近見面都是在聊這些資源和機(jī)會(huì)的”。他對(duì)記者分析道,深圳房?jī)r(jià)調(diào)控預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,二手房大漲的可能性不大,但法拍房大多數(shù)起拍價(jià)都低于市場(chǎng)價(jià)20%~30%,這樣的優(yōu)惠力度是其他購(gòu)房渠道沒(méi)有的,撿漏的空間大、機(jī)會(huì)多,而且都是現(xiàn)房。他還表示,法拍房有些房源還不錯(cuò),有時(shí)候遇到稀缺房,如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等,這類房源鮮有業(yè)主主動(dòng)出售,但在法拍房市場(chǎng)或許能碰上。
法拍房,即“法院拍賣房產(chǎn)”,是指?jìng)鶆?wù)人無(wú)力償還債務(wù)而被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。2017年,司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣。目前法院委托網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行拍賣的主要平臺(tái)有淘寶、京東、中拍協(xié)、公拍網(wǎng)、融E購(gòu)、北交互聯(lián)、人民法院資產(chǎn)訴訟網(wǎng)等。另外,服務(wù)法拍房的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量也在不斷增加。
法拍房的起拍價(jià)一般是市場(chǎng)價(jià)的7~9折,流拍之后的二拍、三拍價(jià)格會(huì)更低,部分房屋還會(huì)按照拍賣慣例1元起拍。法拍房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,另一主要原因是供給增加。數(shù)據(jù)顯示,2017年,司法處置全面推廣網(wǎng)上拍賣,此后法拍房數(shù)量由此呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì),從2017年的24.22萬(wàn)套上升到2019年的47.45萬(wàn)套。阿里司法拍賣平臺(tái)是法拍房的重要交易平臺(tái)之一。截至發(fā)稿,平臺(tái)上正在拍賣以及即將拍賣的住宅用房超過(guò)145萬(wàn)套,這個(gè)數(shù)量相當(dāng)于2019年全國(guó)法拍房成交量的3倍。
日前,瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2021法拍房拍房行為調(diào)查報(bào)告》稱,2021年1~4月,全國(guó)共成交法拍房3.88萬(wàn)套,成交總價(jià)731.62億元,平均折扣8.7折,總報(bào)名人數(shù)超13.78萬(wàn)人。北上廣深四大一線城市成交量均在500套以上,準(zhǔn)一線城市潛力大,重慶市成交量甚至突破2000套。
關(guān)注度攀升
記者發(fā)現(xiàn),阿里司法拍賣平臺(tái)近期發(fā)布的房源圍觀人數(shù)攀升。以深圳為例,5月14日正在進(jìn)行拍賣的6套房子,其中3套圍觀人數(shù)超過(guò)1萬(wàn),最高達(dá)3.3萬(wàn)。但圍觀者眾,報(bào)名者卻很少。
一套位于深圳市龍崗區(qū)大鵬鎮(zhèn)璞岸花園(二期)的房子引來(lái)了超3萬(wàn)人圍觀、193人設(shè)置提醒。這套房子由深圳市中級(jí)人民法院于3月16日開始拍賣,為期60天。截至發(fā)稿,該套房子的拍賣價(jià)為624.5萬(wàn)元,相對(duì)于評(píng)估價(jià)780.6萬(wàn)元打了8折。
近期法拍房的成交溢價(jià)屢創(chuàng)新高,也從另一面反映市場(chǎng)的火爆。5月12日,阿里司法拍賣網(wǎng)上,位于杭州御道江河匯流二區(qū)的一套房子及停車位以2020萬(wàn)元的價(jià)格成交,相對(duì)評(píng)估價(jià)1573.5萬(wàn)元溢價(jià)超400萬(wàn)元。這套房子起拍價(jià)1元,經(jīng)過(guò)13人109次出手,引來(lái)了4.8萬(wàn)人次圍觀。
4月20日,“雙名校+舊改”等光環(huán)加持下,深圳福田八卦嶺三套單身宿舍的法拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈,總價(jià)120萬(wàn)元起拍,引來(lái)了84人報(bào)名,近4萬(wàn)人圍觀。最終每套平均競(jìng)價(jià)近300次,最終都以溢價(jià)240萬(wàn)元左右成交。成交單價(jià)在12萬(wàn)左右,遠(yuǎn)高于該小區(qū)的二手房指導(dǎo)均價(jià)7.5萬(wàn)元。
同樣是4月下旬,一套28年樓齡的老小區(qū)法拍房,刷新了深圳近年法拍房的最高溢價(jià)率。當(dāng)天1.4萬(wàn)人在線上圍觀,進(jìn)行了366次叫價(jià)后,把起拍價(jià)517萬(wàn)元的萊英花園成交價(jià)提高到1505萬(wàn)元,相對(duì)起拍價(jià)溢價(jià)接近兩倍,刷新今年法拍房溢價(jià)紀(jì)錄。若把稅費(fèi)等成本都算上,這套房子單價(jià)高達(dá)16萬(wàn)元/平方米,比隔壁華潤(rùn)城的指導(dǎo)價(jià)還高。
專家:注意風(fēng)險(xiǎn)
法拍房市場(chǎng)供給和需求均在不斷提升,不少投資者涌現(xiàn)進(jìn)來(lái),但大多數(shù)還不太懂其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)并購(gòu)公會(huì)信用管理專委會(huì)專家安光勇對(duì)記者表示,短期內(nèi)法拍房市場(chǎng)規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大。一方面,受宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響,之前貸款買房的群體收入下降無(wú)力償還房貸,導(dǎo)致更多的房屋流入法拍房市場(chǎng);另一方面,買房群體收入下降,也會(huì)“抱著中彩票的想法”考慮價(jià)格變動(dòng)空間較大的法拍房市場(chǎng)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示,法拍房受追捧除價(jià)格較低外,甚至還存在一些群體聯(lián)盟,低價(jià)拿房后再高價(jià)賣出,以賺取差價(jià)。他表示,如果只是依法參與拍賣就不存在違法問(wèn)題,但是如果取得房屋后聯(lián)合中介等渠道哄抬房?jī)r(jià)就涉及違法了。
王玉臣還提醒投資者,法拍房有多重風(fēng)險(xiǎn):1.房產(chǎn)的占有、使用等本身有問(wèn)題,比如雖然通過(guò)競(jìng)拍拿下了房屋所有權(quán),但是房子的占有使用實(shí)際上是被原房主的債權(quán)人或家屬掌握,導(dǎo)致競(jìng)買者買了房子卻無(wú)法實(shí)際使用及處置;2.有些法拍房產(chǎn)權(quán)可能有問(wèn)題,為了盡快變現(xiàn),在執(zhí)行拍賣的時(shí)候?qū)Ψ孔拥漠a(chǎn)權(quán)盡調(diào)不到位,導(dǎo)致競(jìng)買者拿到以后面臨無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn);3.對(duì)于多重查封、抵押的房產(chǎn),尤其是不同法院、不同地域的法院實(shí)施的,可能會(huì)有協(xié)同不一致的問(wèn)題,拍賣后如果有的查封或抵押沒(méi)有解除,也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證;4.原屋主有些可能拖欠大量的稅費(fèi),比如房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi),使用過(guò)程中產(chǎn)生的暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等等;5.房屋質(zhì)量或結(jié)構(gòu)可能有問(wèn)題,如果沒(méi)有提前看房,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題,將來(lái)交房后會(huì)產(chǎn)生不必要的麻煩;6.房子上可能掛有戶口無(wú)法遷出,國(guó)家對(duì)戶口強(qiáng)制遷出方面目前法律空缺,一些買了法拍房之后戶口沒(méi)法遷入,對(duì)于屬于學(xué)區(qū)房的,更要注意。
由此可見,通過(guò)司法拍賣競(jìng)買法拍房是一門專業(yè)活,盡調(diào)做不到位可能最后會(huì)引來(lái)不少麻煩。由于產(chǎn)權(quán)糾紛而訴諸公堂的法拍房案例屢見不鮮,購(gòu)房者不應(yīng)盲目跟風(fēng)。
部分城市限購(gòu)
法拍房之所以存在這么多風(fēng)險(xiǎn)卻仍然關(guān)注度越來(lái)越高,主要是其擁有現(xiàn)房、成熟配套、可貸款、投資潛力大、可撿漏等優(yōu)勢(shì)。但安光勇和王玉臣都表示,不看好法拍房的長(zhǎng)期發(fā)展。
安光勇認(rèn)為,宏觀經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)的變化,會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)購(gòu)房需求下降,同時(shí)非一線城市“鬼城”的出現(xiàn),也給剛需購(gòu)房者提供了不少更低廉的購(gòu)房渠道。王玉臣則認(rèn)為,一方面是法拍房本身存在很多風(fēng)險(xiǎn);另一方面全國(guó)各地都在穩(wěn)房?jī)r(jià),限購(gòu)也越來(lái)越嚴(yán)格,不少城市的法拍房也要求具備購(gòu)房資格。
據(jù)了解,繼2017年北京法拍房實(shí)施限購(gòu)之后,上海也在今年初悄然將法拍房列入限購(gòu)范圍。這是上海法拍房首次被納入限購(gòu)范圍。之后,杭州、合肥、成都、長(zhǎng)沙等地也跟進(jìn)限購(gòu)法拍房。
面對(duì)西安當(dāng)下樓市新房難買、二手價(jià)高的態(tài)勢(shì),部分買房人把目光轉(zhuǎn)向原本只是小眾市場(chǎng)的法拍房。于是有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板留言“建議把法拍房納入限購(gòu)”。當(dāng)?shù)刈〗ň只貜?fù)稱,將借鑒成都、長(zhǎng)沙等地做法,認(rèn)真予以研究,結(jié)合西安實(shí)際情況,做好政策儲(chǔ)備。
產(chǎn)因城強(qiáng),城因產(chǎn)興。工業(yè)化與城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)……[詳情]
版權(quán)所有證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)
互聯(lián)網(wǎng)新聞信息服務(wù)許可證 10120180014增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證B2-20181903
京公網(wǎng)安備 11010202007567號(hào)京ICP備17054264號(hào)
證券日?qǐng)?bào)網(wǎng)所載文章、數(shù)據(jù)僅供參考,使用前務(wù)請(qǐng)仔細(xì)閱讀法律申明,風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。
證券日?qǐng)?bào)社電話:010-83251700網(wǎng)站電話:010-83251800 網(wǎng)站傳真:010-83251801電子郵件:xmtzx@zqrb.net
掃一掃,即可下載
掃一掃,加關(guān)注
掃一掃,加關(guān)注