實探鄭州樓市：新房更受青睞 人口紅利持續(xù)

    本報記者 肖艷青

    “今年鄭州的新房價格平均上漲1000元/平方米，有的樓盤每平方米漲兩三千元，近期成交量還比較大，現(xiàn)在三環(huán)以內(nèi)基本沒有新房了。”《證券日報》記者日前在鄭州房地產(chǎn)市場走訪時，多位房地產(chǎn)銷售人士如是說。

    《證券日報》記者注意到，今年以來，鄭州樓市新房更受剛需青睞，新房的成交價和成交量上漲幅度均大于二手房。

    新房更受歡迎

    據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份鄭州市商品房銷售面積分別為：60萬平方米、108.37萬平方米、171.06萬平方米、258.09萬平方米。

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%、0.5%、0.8%、0.7%。分別同比上升-0.6%、0.3%、1.2%、1.8%。

    從上述數(shù)據(jù)可以看出，1-4月份鄭州樓市新房市場處于“量價齊升”狀態(tài)，但4月份房價環(huán)比漲幅收窄。

    對此，獨立財經(jīng)評論員周正國接受《證券日報》記者采訪時說：“一般量升大多帶動價升，鄭州新房去化增加到三倍，價格環(huán)比基本不動，確實不容易。應(yīng)該是低價房交易量大的原因。”

    然而5月份鄭州樓市熱度處于下降狀態(tài)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，進入5月中下旬，開盤市場熱度下滑，多數(shù)項目以平推為主。5月17日-5月23日鄭州市有4個項目開盤，共推出506套商品房，成交243套，平均去化率48%。環(huán)比前一周，開盤項目數(shù)量減少2個，推房量及供應(yīng)量分別下降22%、45%，去化率降低20個百分點。

    “目前來說，在鄭州房地產(chǎn)市場大家還是傾向于買新房，去年開發(fā)商回籠資金清庫存，再加上年底促銷力度也比較大，現(xiàn)在三環(huán)及以內(nèi)的新房基本賣完了”，世家房產(chǎn)管南片區(qū)某店長王偉告訴《證券日報》記者，2017年之前曾經(jīng)出現(xiàn)新房和二手房倒掛現(xiàn)象，大家買房都不愿意出三環(huán)，都愿意買三環(huán)以內(nèi)的二手房，現(xiàn)在隨著人們對生活品質(zhì)的追求，以及鄭州多條地鐵線路的開通，交通更便利了，三環(huán)外的新房更受剛需階層以及改善住房階層的歡迎。

    “我是有改善住房條件的打算，原本是想買多層房，但是多層樓房大多已有20多年的房齡，如果自己買來住幾年，然后再出手就不容易，因為現(xiàn)在老舊小區(qū)只修不拆，房齡長的房子貸款受限，除非是學(xué)區(qū)房不用考慮這些因素，所以說現(xiàn)在只能考慮買新房，或者是二手房中配套設(shè)施齊全的次新房。”市民徐先生坦言道。

    《證券日報》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)備結(jié)婚或者已婚的剛需階層大多考慮買新房，改善住房階層有選新房的，也有的選擇二手房中的配套設(shè)施齊全的次新房；家里有學(xué)生的購房者首先考慮學(xué)區(qū)房?？傮w來說，購房需求更偏向于配套設(shè)施齊全，更人性化的新社區(qū)。

    此外，6月3日鄭州將迎來今年第一次土拍，受此消息影響，5月29日網(wǎng)傳北龍湖新房某樓盤每平方米上漲兩千元。

    二手房價平穩(wěn)

    二手房市場行情遠(yuǎn)不如新房。

    據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)，1-4月份鄭州二手房銷售面積分別為58.94萬平方米、43.81萬平方米、55.65萬平方米、76.71萬平方米。二手房價存在不同程度的下跌，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份鄭州市二手房價格環(huán)比分別上漲0.1%、0.3%、0.5%、0.5%；分別同比下降3%、2.8%、1.7%、0.7%。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，5月中下旬，二手房市場價環(huán)比繼續(xù)上漲，漲幅0.2%，掛牌量134491套，環(huán)比下降3%，除經(jīng)開區(qū)外，其余7個主要城區(qū)二手房掛牌量均環(huán)比下跌。

    “房齡越長貸款的年限和金額受限越多，那些環(huán)境不太好，配套設(shè)施不夠齊全，地理位置較偏的老舊小區(qū)的房子不太好賣，但是學(xué)校周邊，交通便利，配套設(shè)施齊全，環(huán)境好的小區(qū)二手房價格還是很堅挺的，總體上來說，目前二手房價格還是比較平穩(wěn)的，現(xiàn)在二手房從掛網(wǎng)上到以符合市場預(yù)期的價格成交一般需要半年時間，但是好的房源成交更快。”王偉坦言道。

    21世紀(jì)房產(chǎn)中介銷售人員齊鵬告訴《證券日報》記者說：現(xiàn)在老舊小區(qū)只修不拆，房齡比較長的二手房貸款受限，存在降價兩三次才賣出去的情況，去年疫情對二手房沖擊還是比較大的，有些做生意的人急需資金周轉(zhuǎn)，出售的價格比較低。

    “2017年那時候二手房價格高，一系列調(diào)控措施出臺之后，二手房市場逐漸冷下來，不過目前價格也跌到底了，現(xiàn)在是買房的好時候。”世家房產(chǎn)中介銷售人員秦明道。

    人口紅利持續(xù)

    在“長期看人口，中期看土地，短期看金融”的房地產(chǎn)周期下，鄭州房地產(chǎn)市場仍享有人口紅利。

    近幾年，國家中心城市、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展，鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)等一系列國家戰(zhàn)略落地鄭州，釋放空前的利好效應(yīng)，鄭州進入高質(zhì)量發(fā)展的“黃金機遇期”。以鄭州為中心，2小時航空圈覆蓋全國90%以上人口和市場，2小時高鐵圈覆蓋4億人口的生活和消費，人流、物流、商流、資金流、信息流加速向鄭州集聚。鄭州市加速構(gòu)建的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，釋放更多就業(yè)機會。持續(xù)優(yōu)化提升營商環(huán)境，讓鄭州越來越宜居宜業(yè)宜商，展現(xiàn)出了超強的人口吸納能力和城市活力。

    據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，十年間，鄭州常住人口增加397.4萬人，達(dá)到1260.1萬人，成為河南省唯一常住人口超過1000萬人的城市。十年來，鄭州常住人口保持快速增長態(tài)勢，增量占全國增量的5.5%，占河南省的74.4%；增速比全國和河南省分別高出40.7個和40.4個百分點，十年平均增速比全國和河南均高出3.3個百分點。

    貝殼研究院研究認(rèn)為，鄭州作為人口大省河南的省會城市光環(huán)效應(yīng)顯著，其對各地級市人口的吸納能力突出，省內(nèi)購房客戶占比達(dá)到93.7%，也即是每10個購房客戶中，至少有9個都是河南老鄉(xiāng)。

    2021年鄭州市中招政策新變化，公辦、民辦普通高中原則上實行屬地招生，不再面向全省招生。也就意味著，關(guān)上了河南省非鄭州戶籍和學(xué)籍的學(xué)生進入鄭州享受優(yōu)質(zhì)教育資源的大門，勢必會加速人口的入流。

    齊鵬說：“河南的高校大多集中在鄭州，今年大約有70萬的畢業(yè)生，大多會到鄭州就業(yè)。隨著河南‘米’字形高鐵網(wǎng)的開通，縮短了周邊各地市到鄭州的時間，到鄭州買房居住的人逐漸增多，鄭州的剛性需求逐漸增大，除了去年疫情期間，鄭州的房價一直在緩慢上漲。”

    （注：文中銷售人員姓名均為化名）

（編輯 上官夢露）