謝逸楓：2022年中國房地產(chǎn)十大預(yù)測

    基于2021年11月25日國院的講話、12月3日央行、國院、銀保監(jiān)會(huì)的講話、12月6日的中政會(huì)議、12月8日至10日經(jīng)濟(jì)工作的會(huì)議、12月10日銀保監(jiān)會(huì)、中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)的會(huì)議、12月11日統(tǒng)計(jì)局的講話、12月13日央行的會(huì)議，涉及的房地產(chǎn)、政策、金融、信貸、土地、房貸內(nèi)容表述。

    2021年12月25日住建部的會(huì)議、12月25日央行的四季度例會(huì)、12月27日央行的會(huì)議、12月27日財(cái)政部的會(huì)議時(shí)間房地產(chǎn)、政策、金融、信貸等表述、政策短周期、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場形勢定調(diào)2022年房地產(chǎn)市場來看，大家最關(guān)心的問題，肯定是房價(jià)、政策、樓市、房企、投資、回報(bào)、價(jià)值區(qū)域。

    12月27日上午，老漢參加了一個(gè)部委組織的專家視頻會(huì)議，預(yù)計(jì)2022年房地產(chǎn)大方向，一是樓市調(diào)控政策松動(dòng)，放需求。二是金融、信貸放水，解流動(dòng)性緊張大盤。三是融資局部松動(dòng)，優(yōu)質(zhì)企業(yè)先貸。四是購房刺激限于首次、改善。五是房企風(fēng)險(xiǎn)依存，并購、資產(chǎn)處理并存。六是市場探底，量價(jià)先抑后揚(yáng)。

    下午，老漢對(duì)2022年房地產(chǎn)趨勢預(yù)測，跨周期+逆周期結(jié)合調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)不會(huì)大漲大跌。探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價(jià)上漲2%-3%左右。金融監(jiān)管、融資緊松有度，房地產(chǎn)并購、重組、物業(yè)分拆上市加快。

    三道紅線+貸款集中制+債務(wù)到期三大壓力，降準(zhǔn)降息，國企、央企、城投搶地、接盤，保復(fù)工保交房，外資抄入房地產(chǎn)。部分房企流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)違約，自救依然是首選的策略。政策主基調(diào)是房住不炒，因城施策，限購限貸限價(jià)雙向放松、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

    三大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝）的樓市，成全年亮點(diǎn)區(qū)域。剛需、改善之年，一二線城市率先見底回升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。商品土地供應(yīng)下降，一二線城市一手房交易為主，地價(jià)大漲。城市更新法規(guī)條例出臺(tái)，長效機(jī)制、長租住房、保障性住房建設(shè)加快。

    今天，老漢對(duì)2022年樓市預(yù)測進(jìn)行分析，增加新的預(yù)測內(nèi)容?？傮w2022年，跨周期+逆周期結(jié)合調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)不會(huì)大漲大跌。這個(gè)主要是根據(jù)央行的例會(huì)、會(huì)議涉及到經(jīng)濟(jì)、周期形勢、貨幣、金融、信貸、房地產(chǎn)內(nèi)容的表述，作出對(duì)房地產(chǎn)走勢的總體判斷，穩(wěn)中求進(jìn)，就是經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的中心主題，穩(wěn)，是2022年的宏觀政策目標(biāo)。

    一是探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價(jià)上漲2%-3%左右。經(jīng)濟(jì)六穩(wěn)，房地產(chǎn)三穩(wěn)，貨幣、信貸放松，房價(jià)穩(wěn)中上漲。2022年的經(jīng)濟(jì)基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)的保穩(wěn)長之年，全國房地產(chǎn)市場不會(huì)比2021年差，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，降中趨穩(wěn)?？傮w看，房地產(chǎn)市場上半年尋底，下半年平穩(wěn)。

    投資、消費(fèi)是保增長的火車頭，房地產(chǎn)與基建、制造業(yè)、住房消費(fèi)是保增長的引擎器，貨幣、財(cái)政、稅收、樓市四大政策全面托底，防止爆發(fā)債務(wù)、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)才是保增長的支撐，是解決地方財(cái)政、地方債、基建資金的主要來源。

    決定房價(jià)的最關(guān)鍵因素是政策，其他是土地供應(yīng)。其他的因素是供需關(guān)系、庫存、貨幣、利率?？傮w看，2022年全國房價(jià)漲幅在個(gè)位數(shù)，預(yù)計(jì)2%-3%左右之間上下波動(dòng)。2022年全國平均房價(jià)進(jìn)入1萬元常態(tài)時(shí)代，商品房銷售成交量與成交金額保持著高位運(yùn)行水平。

    二是金融監(jiān)管、融資緊松有度，房地產(chǎn)并購、重組、物業(yè)分拆上市加快，外資抄入房地產(chǎn)。房企洗牌加劇，三條紅線+還債高峰+金融監(jiān)管，大房企迎來并購與收購及重組時(shí)代，上市公司、保險(xiǎn)、信托、基金的資金進(jìn)入房地產(chǎn)之門短期堵塞，房企的合作與聯(lián)合開發(fā)及代建潮、物業(yè)分拆上市高潮來臨。

    人民幣貶值之下，房地產(chǎn)依然是最好的資產(chǎn)配資。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，金融監(jiān)督趨緊與大環(huán)境的之下，中小房企與大房企都會(huì)面臨洗牌加劇，不排除房企破產(chǎn)、倒閉數(shù)據(jù)創(chuàng)新高。受到規(guī)?；c土地集中化的影響，市場集中度上升。而未來轉(zhuǎn)型與經(jīng)營及發(fā)展的需要，房企密集多元化加快，大玩房地產(chǎn)+法。

    三是部分房企流動(dòng)性危機(jī)，債務(wù)違約，自救依然是首選的策略。2020-2021年，房企資金鏈斷裂、暴雷事件頻發(fā)，20家房企銀行貸款、債券、票據(jù)、商票、信托貸款、美元債、理財(cái)產(chǎn)品違約不斷。考慮到銷售回款、融資放松力度范圍、債務(wù)到期、金額大小，2022年部分房企的轉(zhuǎn)金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)依然存在的。

    四是三道紅線+貸款集中制+債務(wù)到期三大壓力，降準(zhǔn)降息，資金緊張房企賣資產(chǎn)，國企、央企、城投搶地、接盤，保復(fù)工保交房。穩(wěn)杠桿率之下，房企的融資不會(huì)一刀切的收緊，房企日子過得相對(duì)好些。房企終于迎來喘息時(shí)刻，資金緊張局面緩解，債務(wù)壓力下降。

    預(yù)計(jì)2022年中國貨幣、信貸、房地產(chǎn)金融政策總體放松，降準(zhǔn)、降息，下半年的商品房銷售款監(jiān)管放松，銀行信貸、海外融資、信托、基金、保險(xiǎn)的融資監(jiān)管政策有望調(diào)整，融資利息有望下降，房企的資金好轉(zhuǎn)，債務(wù)壓力逐漸下降。

    五是政策主基調(diào)是房住不炒，因城施策，限購限貸限價(jià)雙向放松、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房住不炒未來五年的基調(diào)之下，精準(zhǔn)化調(diào)控，有緊有松是主要調(diào)控方式，由因城施策轉(zhuǎn)變成因區(qū)施策、因人施策。剛需與改善依然是政策非管制對(duì)象。限價(jià)、限簽、限貸、限購政策因人才、落戶放松而出現(xiàn)名存實(shí)亡。

    熱點(diǎn)城市調(diào)控，政策以供應(yīng)端為主，非熱點(diǎn)城市，政策以上需求端為主。全面落實(shí)精準(zhǔn)化調(diào)控之年，因區(qū)施策、因人施策的方向，調(diào)控有松有緊。部分三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策將收回，調(diào)控政策有望微調(diào)，區(qū)域性限制政策收回、或者突破。不要指望4萬億或2萬億刺激政策，也不要期望限制性政策一次性的全面取消。

    一季度以上低迷，有可能出現(xiàn)大力度樓市政策放松。首先是限價(jià)、限簽、限售最先收回或普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公寓政策調(diào)整，人才住房限購全面放開，商品房預(yù)銷售款監(jiān)管放松。之后是房貸首付，房貸利率下調(diào)，或公積金貸款放松，房企融資放松，首套與改善的稅費(fèi)優(yōu)惠。

    最后是限購、限貸、限商住的政策收回或放松或社保、納稅年限調(diào)整。為鼓勵(lì)首套和改善性的合理住房及防止三四線城市持續(xù)低迷，出現(xiàn)庫存過高、供應(yīng)過剩、人口流出嚴(yán)重，賣地困難，影響地方財(cái)政收入，有可能會(huì)出促進(jìn)住房消費(fèi)健康的政策，包括金融、稅收、財(cái)政、戶口、人才等政策。其中三四線城市的人口搶奪更加激烈，另外是全國性的大城市人口爭奪戰(zhàn)會(huì)再次新一輪打響。

    財(cái)稅制度有突破，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。試點(diǎn)的房產(chǎn)稅不會(huì)轉(zhuǎn)正，不動(dòng)產(chǎn)空置稅、不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn)稅繼續(xù)理論探究。房地產(chǎn)稅、試點(diǎn)的房產(chǎn)稅2022年不會(huì)立法、開征，房地產(chǎn)稅可能試點(diǎn)。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)空置稅、不動(dòng)產(chǎn)遺產(chǎn)稅不會(huì)立法、開征，繼續(xù)理論研究。

    六是三大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝）的樓市，成全年亮點(diǎn)區(qū)域。大城市群+大都市圈+大基建利好，三、五大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝、長江中游、京津冀）成樓市亮點(diǎn)。五大城市群+二十四大都市圈+九大國家中心城市房價(jià)穩(wěn)中上漲。五大城市群的中心城市、龍頭城市，及中心與龍頭城市的周圍城市，樓市量價(jià)上漲。

    基建將圍繞著是19個(gè)城市群、24個(gè)都市圈進(jìn)行高鐵、地鐵、輕軌的建設(shè)，京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈的城市與國家中心城市量價(jià)上漲、長江經(jīng)帶的中心城市房價(jià)有望提前復(fù)蘇。因此，上面的企業(yè)，是安全的。

    七是剛需、改善之年，一二線城市率先見底回升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。戶籍放寬、取消+人才政策，一線、強(qiáng)二線率先見底、平穩(wěn)上漲，弱二線、強(qiáng)三線復(fù)蘇，弱三線、四五線分化，投資性+流動(dòng)性弱。信貸放量+需求釋放，節(jié)后樓市一二線城市現(xiàn)“小陽春”，量價(jià)企穩(wěn)。

    大中城市的人口紅利，戶籍放開+人才政策，城市分化嚴(yán)重，北京等一線、強(qiáng)二線城市繼續(xù)穩(wěn)漲。人口的流動(dòng)與人才的吸引之下，繼續(xù)出現(xiàn)城市分化，一二線城市量價(jià)齊漲，三四線城市量價(jià)平穩(wěn)。沿海與東北、西北等地區(qū)持續(xù)分化，好的更好，差的逐漸變好。

    八是商品土地供應(yīng)下降，一二線城市一手房交易為主，地價(jià)大漲。一線與強(qiáng)二線以二手房交易為主，存量成市場主角。房企“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的發(fā)展模式受限，千億房企繼續(xù)擴(kuò)容，市場集中度上升，房企多元化加快，大玩房地產(chǎn)+法。

    一二線城市土地市場繼續(xù)迎大火爆，成為大房企攻城略地的主要區(qū)域，三四線城市成為中小房企的主戰(zhàn)場。特別五大的中心城市及周圍樓市必迎來大爆發(fā)，量價(jià)創(chuàng)新高，土地市場火熱，土地價(jià)格創(chuàng)歷史新高。全國500強(qiáng)房企集中于二大城市群瘋狂搶地。

    九是城市更新法規(guī)條例出臺(tái)，長效機(jī)制、長租住房、保障性住房建設(shè)加快。人口+土地+金融+政策的紅利不斷收縮，產(chǎn)品+管理紅利來臨（雕琢產(chǎn)品、深耕市場、客戶至上）。保障房年+棚改年進(jìn)入收尾期，開啟最強(qiáng)城市更新年，房企回歸一二線，“三改”迎來春天。一二線的城市更新+三舊改造迎來春天，開啟黃金的春天。

    保障性住房與棚戶區(qū)改造的開工收官年，輪到城市更新和存量住房改造發(fā)威。住房制度改革推進(jìn)，住房保障立法，住房供應(yīng)體系完善，租賃市場、共有產(chǎn)權(quán)市場、長租市場迎來規(guī)范整治年。長效機(jī)制的建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)還需要完善，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)還需要完善。

    住房制度與住房供應(yīng)體系上，主要是租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、人才住房、限價(jià)房的住房制度、供應(yīng)體系完善為主。土地制度在集體經(jīng)營性用地上市、租賃住房用地、共有產(chǎn)權(quán)房用地上做文章，不會(huì)有根子上的改革。金融制度則是繼續(xù)保持開放與改革。房地產(chǎn)法律制度不會(huì)有太大的改革，《城市更新法規(guī)條例》出臺(tái)、《城鎮(zhèn)住房保障條例》、《住房租賃條例》納入立法計(jì)劃。

    十是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)位置100年不變，依然是基礎(chǔ)、先鋒、主導(dǎo)、支柱產(chǎn)業(yè)?？紤]到經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)力與發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的改革，需要長期的時(shí)間，及城鎮(zhèn)化的完成還需要很長時(shí)間及土地供應(yīng)模式，城市化的過程看，房地產(chǎn)支柱、房價(jià)未來100年的趨勢不會(huì)改變的。

    房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、債務(wù)、金融的貢獻(xiàn)大，涉及57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，是中國最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)、制造業(yè)，房地產(chǎn)“夜壺”保增長，實(shí)質(zhì)上就是說明房地產(chǎn)依然是支柱產(chǎn)業(yè)、先鋒產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。相信未來100年內(nèi)，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)位置不會(huì)動(dòng)搖。

    （作者謝逸楓，系著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城市房地產(chǎn)研究院院長）