專業(yè)解讀：全國(guó)到地方政策利好不斷 今年樓市“小陽(yáng)春”依舊可期

    2022年開(kāi)啟，各地延續(xù)了上一年密集發(fā)布政策的態(tài)勢(shì)，但與以往不同的是，一切來(lái)的都比預(yù)想的要早。全國(guó)兩會(huì)歷來(lái)被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的許多行業(yè)視為風(fēng)向標(biāo)，往年，各地都會(huì)在3月“兩會(huì)”后發(fā)布政策，因會(huì)上釋放的重磅信息將直接影響行業(yè)走向和后市預(yù)期。而今年，由于疫情反復(fù)及史無(wú)前例的2021年樓市全方位調(diào)控給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了震蕩，行業(yè)從此洗牌，在保障市民住房需求的同時(shí)，也給行業(yè)和市場(chǎng)帶來(lái)了諸多不穩(wěn)定因素。

    2022年是實(shí)施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，從全國(guó)及各地方的政府工作報(bào)告看，“穩(wěn)增長(zhǎng)”都放在了第一要?jiǎng)?wù)，早在1月14日發(fā)改委就提出十項(xiàng)舉措做好近期消費(fèi)工作，其中包括促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。隨后，5年期以上LPR實(shí)現(xiàn)了21個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)，對(duì)提振了市場(chǎng)信心，穩(wěn)定預(yù)期，激勵(lì)購(gòu)房者入市、促進(jìn)開(kāi)發(fā)商回款等信號(hào)意義重大。由此可見(jiàn)，在穩(wěn)定市場(chǎng)上，中央層面，主要依靠維持房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈穩(wěn)定來(lái)實(shí)現(xiàn)，其中還包括并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，對(duì)之前市場(chǎng)悲觀預(yù)期的操作思路予以了糾偏。

    而地方層面，實(shí)施的手段則更為直接，58安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，在今年以來(lái)國(guó)家地方發(fā)布的近百條樓市相關(guān)政策中，除了住房保障規(guī)劃等信息外，大部分都是促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定，刺激住房消費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容。此類內(nèi)容大致可以分為6大類，分別為利率下調(diào)、降首付、公積金政策放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼、人才吸引、三孩政策，涉及省市地方34個(gè)。

    1月3日，安徽省馬鞍山對(duì)高層次人才購(gòu)買首套房時(shí)使用公積金貸款可貸額度提高到60萬(wàn)元；廣西北海市近日印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，《通知》顯示，繳存職工家庭購(gòu)買第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。隨后，四川自貢和廣西南寧相繼發(fā)布公積金貸款新規(guī)，對(duì)二套房的首付款比例進(jìn)行了相應(yīng)降低。此次部分城市公積金貸款首付比例的下調(diào)，進(jìn)一步說(shuō)明這些三四線城市的公積金資金池較為寬裕，各地從激活合理改善性住房消費(fèi)需求的角度出發(fā)，也能充分發(fā)揮公積金的互助功能。

    從信貸方面的傳導(dǎo)路徑來(lái)看，先是公積金政策的放寬，包括放寬異地貸款、貸款額度的提升、公積金貸款首付比例的降低，隨后再傳導(dǎo)至商業(yè)貸款，包括利率的下調(diào)、商業(yè)銀行首付比例的降低等。

    2月份，重慶、菏澤、贛州、佛山4城接連傳出商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的資質(zhì)審核有所放松，對(duì)于無(wú)房無(wú)貸的購(gòu)房者最低能享受到2成的首付的消息。近日，從郴州、惠州一些樓盤廣告打出最低2萬(wàn)元首付，或是“零首付”的營(yíng)銷手法。2月21日起，六大國(guó)有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房貸款利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房?jī)?yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。

    58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從今年較早時(shí)候?qū)嵤┕e金政策放寬的馬鞍山、北海、自貢這些城市看，購(gòu)房者在線活躍度在2月份出現(xiàn)驟升，甚至超過(guò)去年10月份的熱度。

    從上述這些城市看，政策松綁的信號(hào)已經(jīng)從三四線城市蔓延到了一二線城市，且對(duì)于市場(chǎng)交易熱度能夠形成較為實(shí)質(zhì)的影響。商業(yè)銀行貸款政策的調(diào)整，傳遞出市場(chǎng)筑底的信號(hào)，對(duì)于緩解房企資金壓力，穩(wěn)定企業(yè)運(yùn)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極的作用。但是，需要引起注意的是，降首付做法，需要吻合金融監(jiān)管政策，個(gè)別城市或樓盤有越界嫌疑，需要警惕“首付貸”的回路。

    除了信貸上作出讓步外，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼也是地方運(yùn)用較為廣泛的舉措，廣西玉林、安徽亳州、吉林延邊也都出臺(tái)了不同程度的購(gòu)房補(bǔ)貼政策。值得注意的是，各地刺激住房消費(fèi)的手段往往和人才政策、三孩政策向結(jié)合。

    今年以來(lái)，包括昆明、淄博、嘉興、保定、中山、珠海、浙江省等14個(gè)省市出臺(tái)了人才吸引的相關(guān)政策，包括落戶門檻的降低、高層次人才的購(gòu)房補(bǔ)助、創(chuàng)業(yè)資金支持等。通過(guò)吸納人才的口子釋放購(gòu)房政策的利好，即能刺激當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)，又能爭(zhēng)取新鮮血液的注入，提振當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)實(shí)力，是近期各地效仿的穩(wěn)定樓市的方向。

    另外，為積極響應(yīng)國(guó)家三孩政策，各地也是鉚足了勁在配套支持政策方面發(fā)力，在和購(gòu)房政策相關(guān)方面，主要包含三孩家庭公積金額度的放寬和優(yōu)先放款、三孩家庭購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等。去年12月29日，寧波市住房公積金中心發(fā)布政策，按照國(guó)家生育政策生育二孩或三孩的家庭，連續(xù)繳存住房公積金滿2年，首次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶；1月20日，浙江省提出對(duì)多孩家庭予以傾斜，提高三孩家庭住房公積金貸款額度并予優(yōu)先放款；1月25日，四川內(nèi)江市資中縣提出對(duì)三孩家庭購(gòu)房實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)。

    當(dāng)前，各地房地產(chǎn)政策工具箱儲(chǔ)備仍較豐富，從去年抑制需求端的各項(xiàng)調(diào)控政策到今年放松優(yōu)化的開(kāi)啟，后續(xù)，會(huì)有更多的城市跟進(jìn)，尤其是前期庫(kù)存積壓、去化壓力較大，本地消化能力較弱的三四線城市。由此看來(lái)，今年傳統(tǒng)的樓市“小陽(yáng)春”，依舊可期。