深圳樓市調(diào)查：全款買房背后的“資金誘惑”

    “在我們這成交的客戶，接近百分之七八十都是一次性付款買房。”在深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖，資深房產(chǎn)中介陳經(jīng)理告訴證券時(shí)報(bào)記者，“不管是買這邊豪宅還是附近的新房，客戶多數(shù)都是名下還有房子，以二套房的名義購買。在二手房參考價(jià)的作用下，多數(shù)房源幾乎都要8到9成首付，所以一次性付款的客戶很多，還可以省下不少交易稅費(fèi)。”

    深圳執(zhí)行二手房參考價(jià)之后，部分購房者尤其是改善型購房者的首付成數(shù)增加，一次性付款購房的比例也有所增加。不過，一些購房者和投資客也盯上了全款買房背后的“資金誘惑”。

    紅本是

    “最佳通行證”？

    最近一段時(shí)間，許多購房者都接到不少聲稱是各個(gè)銀行的個(gè)貸經(jīng)理和金融中介公司的電話，詢問是否需要資金，其中就包括消費(fèi)貸、信用貸等。不過，消費(fèi)貸、信用貸等資金如今都加上了“抵押”二字，特別是有俗稱“紅本”的房產(chǎn)證在手，申請(qǐng)這些貸款的額度就會(huì)相對(duì)較高，利率則相對(duì)較低。

    有購房者告訴記者，過去一般的消費(fèi)貸額度僅在30萬至50萬元，現(xiàn)在的消費(fèi)抵押貸的額度最高可以達(dá)到200萬元左右。一家城商行的個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，只要有深圳本地住宅商品房，房齡加授信期限不超過30年，就可以申請(qǐng)額度較大的消費(fèi)抵押貸。而且，消費(fèi)抵押貸隨借隨還、先息后本，抵押率最高可以達(dá)到7成，利率低至年化5%左右，甚至小幅低于目前二套房的房貸利率。

    “紅本”在手，似乎成為申請(qǐng)各種貸款的“最佳通行證”。這時(shí)，又有房產(chǎn)中介經(jīng)理跟記者兜售起信用抵押貸，貸款額度最高可以達(dá)到300萬元。“首先，申請(qǐng)人要有良好的征信記錄，穩(wěn)定的工作，房子要按揭滿一年，但如果是紅本在手的房子就沒有這個(gè)要求。”一位房產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，“信用抵押貸的額度高，而且利率視乎房子和申請(qǐng)人的資質(zhì)，年化利率水平介于1.75%至2.95%，比經(jīng)營貸的利率還低。而且，與經(jīng)營貸相同，信用抵押貸也可以先息后本，一般為5年期，到期后做一次過橋就可以。”

    這聽起來的確很吸引人，如此低的利率誘惑，自然也吸引了不少人的注意。記者在一些網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上也發(fā)現(xiàn)，不少打著低利率資金誘惑的廣告隨處可見。“剛剛我經(jīng)手了一位客戶的申請(qǐng)，他拿的是龍崗區(qū)一套市值不到200萬元的房子作為抵押，利率也批到了2.6%左右，與目前深圳市場(chǎng)主流的房貸利率相比也是相當(dāng)劃算。”不過，這些低利率資金從哪里來？面對(duì)記者的質(zhì)疑，這位房產(chǎn)中介經(jīng)理也很坦然，“我們都是跟幾家國有銀行合作，這個(gè)您可以放心，不是一般的金融公司。”

    風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

    可以明確的是，如果是從銀行貸出類似的信用貸、經(jīng)營貸和消費(fèi)貸直接流入房地產(chǎn)，還是會(huì)受到嚴(yán)厲的審查和監(jiān)管，全國各地對(duì)經(jīng)營貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的處罰仍是重拳出擊。

    不過，上述房產(chǎn)中介經(jīng)理和多位個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，目前手上的客戶多是打算購買二套房的改善型業(yè)主，一次性付款購買二套房不僅可以省下不少交易稅費(fèi)，拿到紅本后去申請(qǐng)類似的消費(fèi)抵押貸和信用抵押貸，雖然不能拿去直接購房，但可以拿來還第一套房的房貸或者另做他用，這些資金的利率明顯低于銀行正常房貸和抵押利率。

    記者在南山后海、福田香蜜湖對(duì)近10位購房者進(jìn)行采訪，有過半數(shù)的購房者表示有意全款買房，豪宅市場(chǎng)全款買房熱度明顯更高。深圳貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從2020年開始，深圳二手房成交中一次性付款方式購房的比例逐步升高，從2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年，深圳二手房成交中貸款方式購房的比例為72.2%，為2017上半年以來最低值。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，由于銀行發(fā)展普惠金融、支持小微企業(yè)的力度大、優(yōu)惠多，或許存在一些中介虛構(gòu)經(jīng)營背景和貸款用途，利用跨行資金無法穿透跟蹤監(jiān)測(cè)的漏洞，套取普惠低息貸款資金的情況，其中的風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銀行之間的資金要加強(qiáng)穿透式的監(jiān)管和全鏈條的監(jiān)管，從貸款申請(qǐng)開始到貸后檢查都要加強(qiáng)跟蹤，只有做到這一點(diǎn)資金才不會(huì)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，最近一段時(shí)間以來一些房貸政策允許放松，但不允許“鉆漏洞”。各類銀行和購房者要注意到這點(diǎn)，政策放松不代表政策“放任”，一些銀行需要自覺合規(guī)放貸，不要把其他非購房領(lǐng)域的貸款導(dǎo)入到房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中來。

    今年以來，多地樓市政策暖風(fēng)頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩(wěn)，成交回暖也并不算明顯。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房錄得量為591套，環(huán)比下降2.2%，從短期來看市場(chǎng)交易略顯疲軟。剛剛過去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來的最差表現(xiàn)。李宇嘉表示，“目前購房者的整體情緒還是比較弱，大家加杠桿的動(dòng)力不足。從目前情況來看，從市場(chǎng)政策的回暖到市場(chǎng)回暖，這個(gè)滯后性會(huì)有點(diǎn)長。”