北京豪宅前9個月成交量同比增長30% 核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)受青睞

    本報記者 王麗新

    8月末至今，多城密集出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，以持續(xù)提振樓市信心。從最新公布的9月份房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平、同比漲幅擴大；一、二線城市成交面積環(huán)比增加13.4%，且10月上半月繼續(xù)好轉(zhuǎn)；三、四線城市樓市則繼續(xù)承壓。

    “當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在調(diào)整期，樓市變化主要表現(xiàn)為市場分化、城市分化以及產(chǎn)品分化，均進一步加劇。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，從產(chǎn)品端來看，由剛需為主的階段轉(zhuǎn)向以改善為主的階段。從區(qū)位供應(yīng)來看，大城市、中心城區(qū)相對短缺、中小城市相對過剩。從資產(chǎn)端來看，大城市、中心城區(qū)的高端改善性不動產(chǎn)資產(chǎn)韌性更強，為當(dāng)下市場稀缺性、流動性及保值性均好的資產(chǎn)。

    今年以來，高能級城市的高端不動產(chǎn)行情也遠(yuǎn)優(yōu)于樓市整體表現(xiàn)。有公開數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，重點64城總價1000萬元以上高端產(chǎn)品成交4.2萬套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬元級高端改善產(chǎn)品成交占比接近七成，其中，有15個城市千萬元級高端改善產(chǎn)品成交套數(shù)超2022年全年。此外，單價15萬元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

    核心城市優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)受青睞

    在樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情時，一線城市高端改善產(chǎn)品銷售逆市上行，核心區(qū)豪宅項目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

    據(jù)中研普華研究院發(fā)布的《2023-2028年中國豪宅行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，中國高凈值家庭財富總資產(chǎn)達(dá)到125.9萬億元，可投資資產(chǎn)約占67%。高凈值家庭最多的城市，分別是北京、上海、香港、深圳、廣州。

    相應(yīng)地，這些城市核心區(qū)的高端房產(chǎn)，亦是財富階層資產(chǎn)配置的首選之地。從全國來看，人口向大城市流入的趨勢并未改變。從區(qū)域?qū)用鎭砜?，強省會?zhàn)略對于人口吸引力有顯著的推動作用。簡言之，在經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人口密集、資源緊張的一線城市和部分熱點二線城市，即便樓市交易量進入下行周期，多年以來房價指數(shù)也較為堅挺，市郊和中心城區(qū)的豪宅房價反而有上漲之勢。

    據(jù)上述《報告》顯示，今年1-5月份，“深廣杭”等城市頂豪成交堅挺，深圳3000萬元以上豪宅成交同比翻番，單價10萬元以上豪宅成交同比增長53%。

    另以北京為例，據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計，今年1-9月，北京單價7萬元+高端住宅成交9988套，同比上漲30%；成交均價97069元／平方米，同比上漲6%。僅6月份，北京單價10萬元+的豪宅成交量已達(dá)520套，成交總金額超95億元。7月11日，“北京某千萬元級高端住宅項目10小時內(nèi)賣光”登上熱搜榜，714套單套價在1200萬元-2700萬元的豪宅在10小時內(nèi)售罄，平均每小時進賬12億元。

    “從資產(chǎn)配置角度而言，真正優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)歷來是相對穩(wěn)定又能穿越熊牛市的最佳資產(chǎn)之一，已經(jīng)成為富人階層資產(chǎn)避險保值的重要配置途徑。”有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對財富階層而言，豪宅抗跌、保值、增值的能力要比其它資產(chǎn)強很多，恰逢樓市下行，過往虛高的不動產(chǎn)資產(chǎn)價格筑底，是“抄底”優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的好時機。

    城市別墅突圍？

    重要的是，在外部復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境和內(nèi)部的房地產(chǎn)政策及市場調(diào)節(jié)下，該如何選擇優(yōu)質(zhì)的不動產(chǎn)資產(chǎn)？

    從供應(yīng)端而言，出于特殊性與個性化的原因，作為獨占資源的奢侈品，高端產(chǎn)品尤其是別墅產(chǎn)品，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產(chǎn)階層規(guī)模的增加，樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產(chǎn)品成為改善市場的中流砥柱。但隨之而來的是，現(xiàn)在高端市場上的客戶要求變得越來越挑剔。

    “目前來看，購買高端房產(chǎn)的財富階層大多有以下購買邏輯，一是優(yōu)先選擇核心城市核心區(qū)域，在這些大量人口凈流入的城市，核心別墅或者高檔公寓資產(chǎn)能夠在市場波動中保持價格穩(wěn)定；二是較為青睞純獨棟別墅，看重個性化定制能夠滿足個人需求的城市別墅；三是出于安全性考慮，更青睞‘所見即所得’的現(xiàn)房項目；四是價格水平要回歸理性。”有業(yè)內(nèi)人士表示，滿足以上諸多條件之下，高端產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局，以及軟硬件配置上若能有新突破，財富階層或許會動心。

    從市場成交表現(xiàn)來看，城市別墅憑借特有的稀缺性和奢侈品屬性，在本輪市場周期中占有重要席位。這從天禧公館的熱銷中或可看見端倪。

    “我們項目僅14套全業(yè)態(tài)臨街城市獨棟商墅，每棟別墅均有門楣系統(tǒng)，獨棟面積約650平方米，地上1層，地下一層，層高層一約6.8米，庭院沉下層高約4.5米，戶戶大花園，大露臺，大尺度院空落間。目前項目已經(jīng)是現(xiàn)房銷售狀態(tài)，近日樣板間剛剛亮相，目前就已經(jīng)銷售了7套。”天禧公館銷售人員向《證券日報》記者透露，天禧公館給予空間的可塑性和社交功能，市場難覓，是不可復(fù)制品，設(shè)計團隊還給客戶提供了多套設(shè)計方案。

    從區(qū)位優(yōu)勢而言，天禧公館項目緊鄰?fù)〤BD、798藝術(shù)區(qū)、燕莎商圈及順義中央別墅區(qū)，地處四大商圈交匯處，周邊3家三甲公立醫(yī)院及2大私立醫(yī)院；項目對面幼兒園、重點中學(xué)、北京中學(xué)、雙語學(xué)校等教育配套齊全，各大國際學(xué)校匯聚，助力精英教育；1公里范圍內(nèi)13大高端住區(qū)，坐享“10萬元＋”高凈值人群圈層。

    “從成交客戶看中的要素來看，除了上述區(qū)位優(yōu)勢，產(chǎn)品本身的性價比及配套功能是能在市場競爭中突圍的重要因素。”上述銷售人員表示，天禧公館專為少數(shù)高凈值人群及企業(yè)董事長奢定商務(wù)會所、企業(yè)辦公、藝術(shù)展館、私房菜、高端醫(yī)美、畫廊等全業(yè)態(tài)墅境生活，填補東壩區(qū)域高端商務(wù)及商業(yè)空白。

    整體而言，由于北京別墅用地的稀缺與限制，疊加不確定性的未來趨勢，城市別墅正成為穿越周期的“硬通貨”。從當(dāng)下的市場表現(xiàn)來看，在較寬松的貨幣環(huán)境之下，高凈值群體通過購置房產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的需求依然強烈，一線城市豪宅項目今年有望持續(xù)走強。

（編輯 孫倩）