綠城中國2024年計劃拿地貨值約1000億元 管理層：有信心把產(chǎn)品優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成財務(wù)業(yè)績

    本報記者 王麗新 見習記者 陳瀟

    “好產(chǎn)品、好房子是業(yè)績的基礎(chǔ)和保障。綠城目前有自己的優(yōu)勢，但未來改革仍會在路上。”3月25日，在綠城中國2023年度業(yè)績會上，公司董事會主席張亞東向投資者以及《證券日報》等媒體表示，有信心把已有的產(chǎn)品優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化成具體的財務(wù)業(yè)績。

    在業(yè)績會上，綠城管理層認為，當前房地產(chǎn)市場整體仍在筑底震蕩，2024年整體趨勢上市場可能會進入緩慢復(fù)蘇的進程。今年從中央到地方政策持續(xù)釋放，且明顯由指導(dǎo)性政策向操作性政策轉(zhuǎn)變，未來核心一二線城市政策有望加速落地。

    踐行“一年兩熟”投資理念

    在房地產(chǎn)深度調(diào)整之際，綠城中國交出一份穩(wěn)健增長的成績單。3月22日，綠城中國公布的數(shù)據(jù)顯示，公司2023年實現(xiàn)收入約1313.83億元，較去年增長3.3%；股東應(yīng)占凈利潤約31.18億元，較去年增長13.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤約64.17億元。

    除此之外，綠城中國2023年取得總合同銷售約3011億元，回款率超過100%，權(quán)益銷售額穩(wěn)步提升。

    綠城中國的穩(wěn)健發(fā)展離不開高效的運營開發(fā)，以及收斂聚焦的投資策略。在現(xiàn)場，據(jù)綠城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰向《證券日報》等媒體記者表示，目前綠城積極踐行“一年兩熟”的投資理念，有紅盤從拿地到售罄僅不到3個月，當年實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約549億元。

    此外，公司2023年新拓貨值一二線占比84%，北上杭三城新拓貨值占比58%，新拓項目持續(xù)向高能級城市的高能級板塊集中。

    “拿地貨值方面，今年大概會在1000億元，總體看銷售情況跟現(xiàn)金流的情況來作安排，以銷定投，不會因為要達到比較高的投資貨值目標，而放松投資端尺寸。”郭佳峰表示，今年會積極拓展10個戰(zhàn)略城市，結(jié)構(gòu)化布局25個其他城市。

    而對于毛利率水平的下降，綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強亦坦言，主要是因為2023年結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)大部分來源于2020年和2021年相對高價獲取的土地。

    “根據(jù)這幾年的投資策略，我們還是以安全作為拿不拿地的首要考慮因素，所以毛利率確實不會特別高，但項目銷售很快，最終結(jié)轉(zhuǎn)量是有保障的。”耿忠強如是稱。

    展望2024年，耿忠強表示，毛利率預(yù)計還是處于底部區(qū)間，因結(jié)轉(zhuǎn)收入較多比例仍來自2021年項目，“隨著2022年及2023年獲取的項目逐漸交付，未來的凈利潤及毛利率會有所好轉(zhuǎn)”。

    提前應(yīng)對2025年到期的債務(wù)

    債務(wù)情況是近年來市場關(guān)注的焦點。在業(yè)績會上，對于境內(nèi)債，耿忠強在回答《證券日報》記者提問時表示，截至2023年底，綠城中國的有息負債中銀行借款占比73%，相比于去年同期近70%，銀行占比進一步提升。

    此外，公司融資成本近幾年也不斷下降，2023年較上年下降10BP至4.3%，截至2023年底的有息負債融資成本為4.1%，有進一步下降的空間。

    對于今年的償債計劃，耿忠強表示，2024年境內(nèi)公開市場共有到期信用債120.5億元（不含ABS），其中上半年到期71.5億元，已到期并歸還51.5億元，下半年到期49億元，將根據(jù)市場情況，安排了銀行的內(nèi)保外貸或者是自有資金償還等多種形式。

    對于境外債，耿忠強表示，綠城中國今年境外到期的余額為3億美元，當中2.5億美元是今年12月份剛性到期，針對這一部分，已提前作了計劃安排，相關(guān)的工作正在穩(wěn)步推進。同時2025年到期的債務(wù)今年也會提前著手應(yīng)對。

    “當前公司的境外融資規(guī)模在總體債務(wù)中占比較為穩(wěn)定，公司希望能夠保持境內(nèi)、境外兩個融資市場的渠道暢通，同時也保留境外穩(wěn)定的外債額度。”耿忠強表示，未來也不排除會考慮以境內(nèi)低成本資金償還境外資金。

    值得一提的是，綠城中國一直在債券發(fā)行方面頗受市場認可，也是當前行業(yè)中少數(shù)幾家能夠在公開市場發(fā)信用債的企業(yè)。

    數(shù)據(jù)顯示，2023年，綠城中國曾發(fā)行信用債139億元、公司債25億元、中期票據(jù)58億元、供應(yīng)鏈ABS30億元、供應(yīng)鏈ABN26億元，結(jié)構(gòu)均衡，并且尚未發(fā)行額度達355億元。

    預(yù)售資金監(jiān)管方面，據(jù)管理層透露，自三部門共同發(fā)文表態(tài)支持優(yōu)質(zhì)房企開具保函置換監(jiān)管資金以來，已在北京、杭州、寧波等多個重點城市開出保函，不少城市為當?shù)厥讍温涞?。其他城市也在積極推進中。

    在資金相對充裕的情況下，綠城中國2023年的分紅比例取了上限40%，計算出分紅金額為每股0.43元，股息收益率達到7.3%左右。

    展望未來，郭佳峰表示，2024全年業(yè)績預(yù)計收入小幅增長，主要是并表項目增加；核心盈利努力實現(xiàn)與2023年大體相當。張亞東也表示，在造好房子上綠城是最有優(yōu)勢的，特別有信心把這些已有優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化成財務(wù)指標。綠城下一步的發(fā)展，信心也是來源這個基礎(chǔ)，而不是憑空想象的。

（編輯 上官夢露）