發(fā)展企業(yè)自持租賃住房亟需配套政策落地

    “月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”……飽受爭議的萬科北京“高價租賃房”項目日前傳出首批房源出租率超過80%的消息，似乎經(jīng)受住了市場的考驗。但這種高價租賃房與國家發(fā)展租賃住房的初衷有一定差距，要想通過企業(yè)自持方式發(fā)展租賃住房仍有很多配套問題需要解決。

    萬科“高價租賃房”項目租金之所以較市場預期高，萬科解釋稱依據(jù)成本核算，當年兩宗地拿地成本高達109億元，加上50億元的資金和建安成本，總成本約160億元，即使在現(xiàn)有高租金條件下，回報率仍不足3%。有人測算，按照當時的地價水平核算的租金回報周期可能遠遠超過20年甚至30年。

    不過記者認為，國家培育發(fā)展住房租賃市場的初衷，是通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題，企業(yè)自持租賃住房是北京市房地產(chǎn)調(diào)控的一項重要措施，也是加強租賃住房供給的一個重要途徑，這種租金遠高于市場預期的高價租賃房與政府初衷確實有一定差距。

    多年來，我國住房租賃市場一直沒有發(fā)展起來，投資回報率低是重要原因之一，根本原因還在于地價過高。如果通過公開市場招拍掛的方式獲取土地用于建設租賃住房，對企業(yè)來說利潤微薄，從商業(yè)運營角度來講無法持續(xù)，很多企業(yè)不愿意參與其中。同時，融資渠道單一也制約了企業(yè)大規(guī)模進入住房租賃市場。要解決企業(yè)自持租賃住房項目的資金問題，除了降低土地成本、提高租金回報率外，未來通過房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）的方式退出可能是一個有效解決方案。

    近年來，國家提出“房住不炒”、“租購并舉”，鼓勵長期租賃，出臺了一系列支持租賃市場發(fā)展政策，其中在北京、上海等13個城市開展集體建設用地建設租賃住房試點，能夠有效降低住房租賃企業(yè)前期投入成本，緩解其資金壓力，畢竟集體建設用地地價相對較低。另外，在金融政策支持方面，鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，住房租賃類REITs更是加速獲批，這些都有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設。

    從長期來看，我國要發(fā)展住房租賃市場，公募REITs是大勢所趨。不過，現(xiàn)在公募REITs落地最大的問題仍是收益率較低。國際上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租賃住房收益率只有1%~2%。另外，稅收、法律法規(guī)等還有待進一步完善，目前相關部門正在推進政策制定，配套政策細則也有待進一步出臺。未來，隨著公募REITs的推出，我國住房租賃市場發(fā)展前景可期。