存量房貸與新增房貸間利差達2.27% 降低存量房貸利率銀行有“兩難”

    本報記者 楊潔

    臨近年末，不少手中攢下一筆資金的購房者，希望減輕房貸月供壓力，“提前還貸”又被提上日程。

    這一現(xiàn)象背后折射的問題之一，是當前存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差較大。

    對此，招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，應加快出臺相關舉措，引導銀行降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔。

    《證券日報》記者在采訪中了解到，銀行對于降低存量房貸利率“喜憂參半”，雖然此舉會避免提前還貸現(xiàn)象，但同時也會降低銀行利潤空間。對于已購房者來說，有的“希望降低”，有的則表示會綜合考慮房貸利率、資產(chǎn)及投資收益率等多種情況再做決策。

    投資收益跑不贏房貸利率

    “我于2021年6月份貸款買房，正好趕上高利率，首套房貸利率為6.37%。今年以來，房貸利率持續(xù)下降，起初還挺高興，后來才知道與我們已貸款購房的無關，存量房貸利率不降，于是就選擇了提前還貸。”家住河南省洛陽市的馬女士告訴記者，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，與她當時貸款利率之間的利差為2.27%。

    東方金誠首席宏觀分析師王青對《證券日報》記者表示，居民房貸重定價日大多為每年的1月1日。伴隨今年LPR報價多次下調(diào)，新增房貸利率大幅下行，當前存量房貸與新增房貸之間的利差在明顯擴大。這也可能是促成部分客戶“提前還貸”的原因之一。

    此外，投資收益與房貸利息之間的差距也成為部分房貸客戶衡量是否提前還貸的指標。

    對于當前提前還貸的情況，某國有大行北京地區(qū)一家支行客戶經(jīng)理坦言“很多客戶表示想減少自身負債，提前還的人確實很多，現(xiàn)在申請大概需要等45個工作日。”

    專家建議壓縮存量房貸利率

    對房貸客戶而言，在自己能力范圍內(nèi)提前還貸，一定程度上可減輕自身壓力，減少后續(xù)利息開支。對銀行而言，客戶提前還貸也隨之帶來“煩惱”。

    某股份制銀行一位個貸負責人告訴記者，“實際上，銀行不太希望客戶提前還貸，因為房屋按揭貸款在銀行里屬于優(yōu)質(zhì)業(yè)務，收益高，逾期貸款率和不良貸款率低，提前還貸某種程度上會影響銀行今年貸款投放目標的完成。”

    據(jù)中國人民銀行日前發(fā)布的11月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告，11月份居民短期貸款同比少增922億元，居民中長期貸款同比少增3718億元。

    光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰表示，受疫情影響，部分居民資產(chǎn)負債表受損，而高利率房貸按揭不僅降低居民資產(chǎn)負債表的安全性，也不利于消費的恢復。通過下調(diào)存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。

    個人房貸作為銀行最重要的資產(chǎn)之一，某大型商業(yè)銀行北京地區(qū)客戶經(jīng)理直言，“若壓縮存量房貸利率，會加大銀行息差壓力，直接影響盈利情況。”

    談及對壓縮存量房貸利率的看法，前述某股份制銀行個貸負責人表示：“一方面，客戶提前還貸對我們來說是存量資產(chǎn)負增，是有不利影響的，而且也面臨后續(xù)放貸壓力；另一方面，壓縮存量房貸利率能減少提前還貸現(xiàn)象，但收益也會隨之壓縮。”

    對于若存量房貸利率下調(diào)是否還會選擇提前還貸，有房貸客戶對記者表示，“如果利率下降，能減輕還貸壓力，就會更傾向于將現(xiàn)金留在自己手中。”

    也有房貸客戶稱，“房貸利率高低只是影響自己是否提前還款的因素之一，除此之外，還要看自己當前的資產(chǎn)情況，投資收益率，房貸已還款期數(shù)以及對未來收入的預期等綜合考慮，不會只因為房貸利率浮動就直接決策。”