全球第二大房地產(chǎn)泡沫，是如何形成的？

    截至今年9月底，僅一年時(shí)間，GTA（大多倫多地區(qū)）的平均房價(jià)已上漲了19.1%，達(dá)到108萬加元。

    筱燕

    在瑞銀剛剛發(fā)布的全球年度房地產(chǎn)泡沫指數(shù)中，加拿大兩個(gè)城市榜上有名，其中多倫多的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)更是位居全球第二。報(bào)告指出，過去十年間，多倫多的實(shí)際房價(jià)已翻了一番。

    去年新冠疫情爆發(fā)后，加拿大的國家機(jī)構(gòu)CMHC（加拿大抵押貸款和住房公司）曾預(yù)測，房價(jià)在最壞情況下將暴跌18%。這個(gè)預(yù)測完全失敗了，據(jù)加拿大房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至今年9月底，僅一年時(shí)間，GTA（大多倫多地區(qū)）的平均房價(jià)已上漲了19.1%，達(dá)到108萬加元；而加拿大全國的平均房價(jià)上漲了13.9%，達(dá)到68萬多加元。

    這似乎有些費(fèi)解：加拿大國土面積全球第二，人口不到4000萬，房價(jià)為什么卻漲勢如虹，支撐點(diǎn)何在？華人以房子情結(jié)出名，老外為什么做房奴也這么積極？多倫多這個(gè)全球第二的泡沫，到底是如何形成的呢？

    綜合各方看法，主要有三個(gè)原因，首先就是量化寬松和低息刺激。

    疫情爆發(fā)以來，加拿大央行實(shí)行量化寬松政策，雖然意識(shí)到增量貨幣流入了房地產(chǎn)市場，但因?yàn)閾?dān)心經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遲緩，難免投鼠忌器。此外，加拿大央行長期把基準(zhǔn)利率維持在歷史低點(diǎn)，房貸利率極低，以當(dāng)下為例，符合條件的購房者最低可拿到1.2%的五年期浮動(dòng)利率，而9月份的通脹已創(chuàng)下歷史新高，約為4.4%，即實(shí)際的房貸利率是負(fù)數(shù)。一位知名的多倫多房貸專家公開說，“加拿大的房產(chǎn)正在成為新的儲(chǔ)蓄賬戶”，他認(rèn)為，只要能從銀行貸到款，就等于是賺到了。

    其次是供給問題。供求關(guān)系決定價(jià)格變動(dòng)，多倫多房地產(chǎn)市場充分驗(yàn)證了這條經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

    加拿大是移民國家，總理特魯多最近表示，三年內(nèi)還將再引入100萬新移民。多倫多是加拿大的商業(yè)和金融之都，對新移民擁有毋庸置疑的吸引力。根據(jù)多倫多Rylson大學(xué)城市研究和土地開發(fā)中心的研究，多倫多是北美人口增長最快的大都市，過去40年里多倫多市中心的人口增加了一倍多。

    一方面是新增人口帶來的需求，另一方面是持續(xù)存在的房屋供給缺口。疫情之后，盡管加拿大的新房開工數(shù)已達(dá)到了1977年以來的最高水平，但因?yàn)槎鄠惗嗟却蠖际械墓⒐?yīng)所占比例較高，而公寓的建造周期比獨(dú)立屋長，且大多數(shù)公寓單位在建成前就以樓花形式賣出了，所以供需矛盾較難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。

    加通社9月的一篇報(bào)道，就引用了多倫多地產(chǎn)局首席市場分析師JasonMercer的觀點(diǎn)：“competitionbetweenthesebuyershaveincreased”（意為：購房者之間的競爭加?。?，未來也不樂觀：“Aswemovetoward2022，expectmarketconditionstobecometighteraspopulationgrowthintheGTAstartstotrendbacktoPre-COVIDlevels.”（意為：預(yù)計(jì)2022年大多倫多地區(qū)人口增長將恢復(fù)到疫前水平，市場環(huán)境將更緊張）。

    最后一個(gè)原因，或許是投資渠道狹窄。加拿大的股票市值只占全球股市的3%，一些投資者認(rèn)為，螺絲殼里難做道場，加上投資房市的成功故事，吸引了更多人涌入房市。這個(gè)選擇的背后，多少有些無奈。

    房價(jià)持續(xù)上漲，狂歡背后已有了危險(xiǎn)的氣息，因?yàn)闈q勢已脫離了加拿大經(jīng)濟(jì)的基本面。CMHC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家BobDugan的看法頗具代表性：“我們看到價(jià)格加速上漲，估值過高，這增加了加拿大的脆弱性，希望我們不會(huì)看到房價(jià)大幅下跌。”

    事實(shí)上，加拿大各級(jí)政府都在推動(dòng)平抑房價(jià)的政策。在不久前的聯(lián)邦選舉中，房價(jià)是最吸睛的話題，特魯多在競選中承諾，將建造更多房屋及打擊掠奪性投機(jī)者。但這些措施的效果如何，既有待檢驗(yàn)，又不斷遭到業(yè)內(nèi)質(zhì)疑。至于各地省政府在住房可負(fù)擔(dān)性問題上的表現(xiàn)，根據(jù)獨(dú)立調(diào)查機(jī)構(gòu)AngusReidInstitute的一項(xiàng)調(diào)查，至少52%的省民表示不滿，認(rèn)為當(dāng)?shù)厥≌龅貌粔蚝谩?/p>

    引人深思的是，在AngusReidInstitute這項(xiàng)針對5000名加拿大人進(jìn)行的調(diào)查中，當(dāng)問到希望房價(jià)繼續(xù)上漲還是下跌時(shí)，看法出現(xiàn)了明顯分歧：39%的人希望房價(jià)下跌，22%更希望平均房價(jià)暴跌（指跌幅超過30%），但希望房價(jià)繼續(xù)上漲的比例卻高達(dá)40%！

    多倫多房市，這個(gè)堅(jiān)硬的泡沫，希望不是鄧紫棋歌中那個(gè)“在雨下的泡沫，一觸就破”，希望當(dāng)有一天潮水褪去，無人裸泳。

    （作者系旅居加拿大華人作家）

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