房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期

    王麗新

    房地產(chǎn)市場正走上溫和復(fù)蘇之路。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至3月份，百強房企銷售額同比增長8.2%，其中3月份銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長態(tài)勢。

    正如萬科董事會主席郁亮在2022年業(yè)績會上作的比喻，當前的市場就像今年春天趕上的閏二月，雖然溫度稍微低一點，但畢竟春天還是來了。

    不過，也有人擔心市場回暖是否可持續(xù)。在筆者看來，全面持續(xù)性回暖或許尚需時日，但從長期來看，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期。

    促使近期市場回暖的因素主要來自四個方面：一是我國取得疫情防控重大決定性勝利，累積的購房需求進一步釋放；二是各地支持剛需及改善性需求的利好政策已傳導(dǎo)至市場端，正逐步落實見效，提振市場和企業(yè)信心；三是多數(shù)房企為了抓住市場機會，實施大力度讓利的促銷策略；四是北京、深圳等一線城市土地市場正在升溫，帶動新房市場加速回溫。

    展望未來，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升有多方面因素支撐，前景樂觀。

    首先，需求端基本面穩(wěn)定。在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場仍能保持12億平方米、10億元銷售額的需求線，這是業(yè)內(nèi)共識。當前我國城鎮(zhèn)化率達65.2%，盡管城市新增常住人口增長速度可能會放緩，但總體上仍將不斷增加。更重要的是，從熱點城市成交情況來看，改善性需求購買潛力可能比剛需更大，相關(guān)政策仍需在釋放改善性需求上進一步發(fā)力。

    其次，房地產(chǎn)政策利好不斷。當下，優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度逐漸成為調(diào)控政策的“標準配置”；不動產(chǎn)“帶押過戶”正在全面推廣，百余城已開閘；數(shù)十個城市首套房貸利率進入“3時代”……隨著經(jīng)濟恢復(fù)預(yù)期向好，在政策引導(dǎo)下住房需求逐步釋放，房地產(chǎn)市場的積極信號持續(xù)增加。

    第三，房企信用逐漸得到修復(fù)。“金融16條”“三支箭”等政策接連落地，房企融資及信用修復(fù)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)債券149只，規(guī)模超1500億元。從股權(quán)融資看，據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年11月底放開A股房企股權(quán)融資以來，獲交易所受理的房企定增預(yù)案涉及募資規(guī)模已超過450億元。拓寬房企融資渠道，一來可促進“保交樓”順利落實；二來可為優(yōu)質(zhì)房企加碼服務(wù)業(yè)務(wù)，向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供動力；三來可以助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)下場拿地，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量。

    第四，中心城市仍是帶動樓市復(fù)蘇的“主力選手”。房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期以來，中心城市彰顯了較強韌性，率先帶動樓市走上復(fù)蘇通道，這不僅表現(xiàn)在住房消費市場中，更體現(xiàn)在土地市場中。從當下北京、深圳、杭州等地土地市場表現(xiàn)來看，民營房企加速入場、土拍溢價率提升等投資端回暖現(xiàn)象重現(xiàn)，這意味著行業(yè)景氣度提升，強信用企業(yè)有望率先走向“銷售回款增加-外部融資改善-杠桿有序擴張-報表盈利修復(fù)”的良性循環(huán)。

    總之，研究新情況、發(fā)現(xiàn)新機遇、探索新辦法，進一步穩(wěn)住房地產(chǎn)基本盤，仍是加強我國經(jīng)濟發(fā)展動能的重要一環(huán)。在“房住不炒”定位下，仍需進一步大力支持剛性和改善性住房需求，夯實房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升基礎(chǔ)，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。