證監(jiān)會、發(fā)改委再議萬億REITs市場： 打破審批慣性思維， 推動長線資金參與

    中國公募REITs藍圖正徐徐展開。

    7月23日，在中國REITs論壇2021年會上，證監(jiān)會、發(fā)改委再議萬億REITs市場。證監(jiān)會副主席李超指出，推進REITs市場建設(shè)，要毫不動搖堅持市場化法治化方向，充分尊重市場規(guī)律，打破審批的慣性思維。

    國家發(fā)展和改革委員會投資司副司長韓志峰則表示，從發(fā)展改革委角度，今后將重點做好保證項目質(zhì)量的前提下加快工作進程，切實解決重點難點問題，充分發(fā)揮地方發(fā)改委作用，做好已發(fā)行項目后續(xù)跟進和綜合運用多種手段支持試點推進等五方面的工作。

    此前，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市，受到市場追捧，首日集體收漲。對此，證監(jiān)會副主席李超表示，首批REITs試點符合預(yù)期，下一步，要繼續(xù)加強頂層設(shè)計。

    首批公募REITs上市“滿月”

    6月21日，首批公募REITs基金上市發(fā)行，至今已過月余。

    上市首日，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs均實現(xiàn)溢價交易。具體來看，蛇口產(chǎn)園、首剛綠能漲幅較高，分別達到14.72%和9.95%。華安張江REIT也達到了5.89%，漲幅最小的是平安廣州交投廣河高速公路REIT，漲幅則不足1%僅有0.68%。值得一提的是，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT盤中一度出現(xiàn)3.876元/份的最低價，低于其發(fā)行價3.88元/份。

    同時，首批上市的公募REITs基金成交活躍，有8只基金成交量占流通量比例超過10%，成交最活躍的是蛇口產(chǎn)園，成交量占到流通量的33%，其次是首鋼綠能和富國首創(chuàng)水務(wù)REIT。

    盡管上市首日市場情緒火熱，但接下來的時間里，公募REITs整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)運行的態(tài)勢。

    上市次日，公募REITs基金在二級市場上開始出現(xiàn)破發(fā)情況，9只產(chǎn)品中只有富國首創(chuàng)水務(wù)REITs小幅上漲，東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REITs收平，另外7只REITs收盤下跌。

    截至7月23日，二級市場價格低于發(fā)行價情況的公募REITs基金有2只，分別是廣州廣河和鹽田港REIT。

    北京大潮資本有限公司副總經(jīng)理王甲同認為，首批公募REITs項目對應(yīng)的底層資產(chǎn)，無論是區(qū)域位置、行業(yè)屬性，還是運營成熟度，均是市場認可的國內(nèi)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于公募REITs結(jié)構(gòu)中不存在兜底主體，僅靠資產(chǎn)信用，因此即使是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在發(fā)行過程中如果定價過高，待二級市場上市后，會存在交易價格跌破發(fā)行價的情況。

    公募REITs試點擴容

    據(jù)發(fā)改委最新數(shù)據(jù)，首批9個項目發(fā)售基金規(guī)模314億元，扣除償還債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則回購份額后，用于新增投資的凈回收資金約149億元，可帶動新項目總投資超過1700億元。

    在總結(jié)前期試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，發(fā)改委于近日發(fā)布了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱958號文），從試點區(qū)域、資產(chǎn)范圍等多個層面對公募REITs范圍進行了擴容，并提出了進一步的要求。

    華安基金認為，“958號文”主要影響體現(xiàn)在4個大的方面。一是區(qū)域擴大，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目試點區(qū)域擴大至全國；二是新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等試點；三是進一步提高了首發(fā)規(guī)模的要求，同時對原始權(quán)益人擴募能力進行量化要求，鼓勵資產(chǎn)儲備豐富的發(fā)起人以體量較大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs；四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%，計算口徑明確為“扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金”。

    中信證券研報指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴圍，保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入，這既有利于豐富基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)，提升REITs板塊吸引力，又有利于助力企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，打開長租、停車場等領(lǐng)域的局面。特別是集中式長租公寓過去幾年慘淡運營的狀況，反而導(dǎo)致這一領(lǐng)域具備競爭實力的品牌寥寥。一旦資產(chǎn)證券化路徑打通，企業(yè)有可能憑借運營能力快速做大。

    后續(xù)將加強制度建設(shè)

    市場人士預(yù)計，中國公募REITs市場發(fā)展空間廣闊。

    北京大學(xué)光華管理學(xué)院的研究報告顯示，保守估計，中國公募REITs市場規(guī)模將達到4萬億至12萬億元?？紤]到中國城市化人口數(shù)量、不動產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過美國，中國REITs市場進入成熟階段后，規(guī)模將遠遠大于美國。

    在7月23日舉行的中國REITs論壇2021年會上，證監(jiān)會副主席李超指出，總體來說，公募REITs在國內(nèi)還是一個新事物，尚未形成制度性、機制性安排。今后要形成完善的制度規(guī)則，推動長線資金參與投資。

    李超進一步指出，推進REITs市場建設(shè)，要毫不動搖堅持市場化法治化方向，充分尊重市場規(guī)律，打破審批的慣性思維，減少行政管制和項目投資管理色彩，著力構(gòu)建公開透明、連續(xù)穩(wěn)定、預(yù)期明確的制度體系。審核工作應(yīng)當(dāng)遵循注冊制理念，項目推薦工作應(yīng)當(dāng)堅持側(cè)重于符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)等方面，避免實質(zhì)上的多頭審核給市場主體和投資者穩(wěn)定的預(yù)期，防止市場扭曲。

    國家發(fā)改委投資司副司長韓志峰則表示，市場非常關(guān)注的REITs產(chǎn)品金融監(jiān)管、稅收繳納、國資轉(zhuǎn)讓等配套政策的出臺，確實有利于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長期發(fā)展，但政策出臺一定是一個循序漸進、逐步進行的過程，出臺的快慢也和基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場本身的發(fā)展有一定關(guān)系，因為各方機構(gòu)需要對配套政策的出臺有耐心。

    同時，韓志峰強調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)是運營成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，其收益的主要來源是相對穩(wěn)定的分紅，不適合短期炒作，適合有耐心的長期資金參與。