深交所修訂發(fā)布REITs審核指引 持續(xù)提升業(yè)務(wù)制度化規(guī)范化透明化水平

    本報記者 田鵬

    12月27日，深圳證券交易所（以下簡稱“深交所”）發(fā)布《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2024年修訂）》（以下簡稱《審核指引》）。

    本次修訂是深交所貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》精神和中國證監(jiān)會《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》要求的具體舉措。

    深交所表示，下一步，將深入貫徹黨的二十屆三中全會、中央經(jīng)濟工作會議和中央金融工作會議精神，落實新“國九條”要求，持續(xù)完善制度規(guī)則體系，不斷健全市場功能，積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，穩(wěn)步推動新資產(chǎn)類型落地，加快建設(shè)多層次REITs市場，更好服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展大局。

    細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)

    突出“管資產(chǎn)”為核心

    2023年3月份，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《常態(tài)化發(fā)行通知》），要求總結(jié)試點經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等實踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細(xì)化完善審核標(biāo)準(zhǔn)和信息披露要求。2023年5月份，深交所修訂并發(fā)布《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第1號——審核關(guān)注事項（試行）（2023年修訂）》，完善了REITs審核關(guān)注事項，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標(biāo)準(zhǔn)。

    按照《常態(tài)化發(fā)行通知》要求，在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導(dǎo)下，深交所及時總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗，對原有規(guī)則進(jìn)行修訂并形成《審核指引》，細(xì)化核查和信息披露要求，進(jìn)一步明確市場預(yù)期，提升審核工作質(zhì)效。

    具體來看，《審核指引》突出以“管資產(chǎn)”為核心，著力構(gòu)建符合REITs特征規(guī)律的審核標(biāo)準(zhǔn)。一是資產(chǎn)端，明確首發(fā)規(guī)模和項目收益要求，將項目分為依托租賃收入和依托收費收入兩類，強化經(jīng)營和財務(wù)信息披露，同時優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路和租賃住房項目特殊關(guān)注事項，新增倉儲物流、消費基礎(chǔ)設(shè)施項目特殊關(guān)注事項，要求評估機構(gòu)在充分考慮市場環(huán)境和資產(chǎn)特征基礎(chǔ)上，合理設(shè)置評估參數(shù)，并壓實管理人對評估方法、評估參數(shù)選取合理性的核查責(zé)任。二是產(chǎn)品端，增加原始權(quán)益人回收資金監(jiān)管要求，明確基金經(jīng)理兼任標(biāo)準(zhǔn)，要求基金建立有效的分層決策機制，細(xì)化基金管理費、運營管理費收取要求，強化激勵約束，充分發(fā)揮各參與方作用，提升REITs運營管理效能。

    深交所表示，此次修訂有利于提高REITs業(yè)務(wù)制度化規(guī)范化透明化水平，督促參與主體歸位盡責(zé)，提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。

    深市REITs市場運行平穩(wěn)

    2024年成績單表現(xiàn)亮眼

    近年來，深市REITs市場產(chǎn)品運行平穩(wěn)，投資者積極參與，市場功能逐步發(fā)揮。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集規(guī)模超530億元，項目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等主流基礎(chǔ)設(shè)施。

    特別是，2024年深市REITs市場發(fā)展取得多項亮眼成績。具體來看，一是常態(tài)化發(fā)行取得新進(jìn)展。2024年以來，已有11只REITs在深交所平穩(wěn)上市，上市項目數(shù)量較年初實現(xiàn)翻一番。其中更是不乏一些優(yōu)秀代表。

    例如，工銀蒙能清潔能源REIT已完成上市，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)達(dá)357倍，創(chuàng)深市2024年以來REITs項目公眾認(rèn)購倍數(shù)新高。易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT已完成發(fā)售方案報備，將于12月30日進(jìn)行詢價。

    二是資產(chǎn)類型取得新突破。2024年，深交所REITs市場實現(xiàn)平穩(wěn)擴容增類。推出全市場首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT，推出首單水利設(shè)施REIT銀華紹興原水水利REIT，推出首單農(nóng)貿(mào)市場REIT易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT，倉儲物流REITs加速集聚，華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT分別于2024年7月9日、10月29日上市。

    三是二級市場建設(shè)取得新成效。2024年，REITs二級市場價格總體回暖，截至2024年12月26日，中證REITs全收益指數(shù)收報956.70點，較2023年末的861.77點上漲11.02%。深市已上市項目累計已完成39次收益分配，分紅金額合計22.73億元；累計召開超過五十場業(yè)績說明會、投資者開放日等活動，切實加強投資者關(guān)系管理。

    未來，深市REITs市場有望在持續(xù)優(yōu)化的政策環(huán)境與不斷拓展的市場需求雙重驅(qū)動下，以更加穩(wěn)健的步伐擴大規(guī)模、豐富資產(chǎn)類型。不僅將進(jìn)一步完善自身市場生態(tài)，為投資者提供更為多元且優(yōu)質(zhì)的投資機遇，助力實體經(jīng)濟蓬勃發(fā)展；還將積極接軌國際市場，提升自身國際化水平與核心競爭力，成為推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要力量。

（編輯 張昕）