上交所修訂REITs審核關注事項指引 優(yōu)化完善信息披露及核查要求

    本報記者 毛藝融

    12月27日，上海證券交易所（以下簡稱“上交所”）發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2024年修訂）》（以下簡稱“新修訂指引”）。

    新修訂指引的發(fā)布是對基礎設施領域REITs審核實踐的及時總結(jié)和提煉，有利于進一步完善REITs規(guī)則體系建設，持續(xù)提升REITs核查及信息披露的規(guī)范性、有效性和針對性，督促市場參與主體歸位盡責，切實保護投資者合法權(quán)益，促進REITs市場常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量發(fā)展。

    上交所表示，下一步，將按照中國證監(jiān)會部署要求，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，不斷優(yōu)化REITs規(guī)則體系，推動優(yōu)化市場生態(tài)，促進REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，更好服務國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟社會發(fā)展全局。

    及時總結(jié)實踐經(jīng)驗

    成熟一類、推出一類

    2023年3月份，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，要求總結(jié)試點經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等實踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核標準和信息披露要求。

    2023年5月份，上交所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號——審核關注事項（試行）（2023年修訂）》，細化完善基礎設施REITs審核關注事項，明確前期實踐較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩類資產(chǎn)的審核標準和信息披露要求。

    規(guī)則發(fā)布以來，上交所REITs市場擴容增類穩(wěn)步推進，底層資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、租賃住房、消費基礎設施等。

    上交所總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗，對原有規(guī)則進行完善，細化核查及信息披露要求，進一步提升審核工作質(zhì)效和透明度、明確市場預期，促進REITs市場健康發(fā)展。

    指引修訂過程中，多方征求并吸納了原始權(quán)益人、管理人、評估機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)和投資人合理意見建議，充分回應市場參與主體關切，保護投資者合法權(quán)益。

    新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎上，對原指引相關內(nèi)容進行針對性調(diào)整優(yōu)化，增強各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。為便于市場參與主體查閱使用，總體分正文和附件兩個部分。

    壓實主體責任

    進一步規(guī)范核查及信息披露重點事項

    新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評估、運營管理等市場各方普遍關注的核心事項進行了規(guī)范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任。

    基礎設施項目核查及信息披露方面，進一步明確了業(yè)務參與人和底層資產(chǎn)的準入要求，以及項目經(jīng)營及財務情況的披露要求。

    資產(chǎn)評估方面，引導評估機構(gòu)在考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎上，對參數(shù)進行獨立判斷、合理設置，審慎確定評估結(jié)果，切實提高評估質(zhì)量。壓實管理人責任，督促其對評估參數(shù)和方法進行獨立核查。

    運營管理方面，明確REITs的分層決策機制、激勵約束安排、突發(fā)事件響應要求，引導基金通過合理設置運營管理費、履職情況監(jiān)督等安排實現(xiàn)激勵約束目標，有效統(tǒng)籌價值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護關系。

    突出大類資產(chǎn)特性

    進一步提高信息披露針對性

    新修訂指引充分考慮了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎設施項目的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性、有效性。

    一是針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目，進一步細化了合規(guī)性、經(jīng)營及財務情況、運營管理等方面的披露要求。

    二是針對收費公路項目，進一步明確了車流量、通行費等運營收入相關核心指標的披露要求。

    三是針對租賃住房項目，補充了針對由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務的租賃住房項目的核查及信息披露要求。

    四是針對消費基礎設施項目，進一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

    在中國證監(jiān)會的統(tǒng)籌指導下，REITs市場常態(tài)化發(fā)行提質(zhì)增速。今年以來，上交所REITs市場上市產(chǎn)品已達17只。截至目前，滬市REITs市場上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎設施、新能源等多種類型。

（編輯 李波）