上市物業(yè)公司2021年財(cái)報(bào)透視：逾八成公司業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng) 規(guī)模擴(kuò)張下盈利質(zhì)量待改善

    本報(bào)記者 李春蓮 見習(xí)記者 李昱丞

    在地產(chǎn)行業(yè)下行的一年里，物業(yè)管理行業(yè)傳遞了積極信號(hào)。截至4月13日，除恒大物業(yè)、彩生活等少數(shù)公司緩發(fā)財(cái)報(bào)外，已有52家上市物企公布2021年全年業(yè)績(jī)?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，52家上市物企（含50家港股上市公司和2家A股上市公司）去年全部實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)，逾八成實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)正增長(zhǎng)。

    IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“物業(yè)公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收與業(yè)績(jī)雙指標(biāo)高速增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)板塊形成了非常明顯的對(duì)比。這實(shí)際上與兩者的行業(yè)特征有關(guān)，物業(yè)板塊具有較強(qiáng)的抗周期性。”

    在“規(guī)模為王”的思維下，上市物企在2021年加快了收并購(gòu)的步伐，在管面積進(jìn)一步擴(kuò)張。不過在規(guī)模膨脹背后，物業(yè)公司也不得不面臨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)承壓、盈利質(zhì)量下滑等擴(kuò)表后遺癥。

    營(yíng)收利潤(rùn)雙增

    頭部上市物企強(qiáng)者愈強(qiáng)

    整體來看，52家上市物企2021年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1789.60億元，平均每家營(yíng)收34.42億元。其中，有5家上市物企營(yíng)業(yè)收入超過百億，營(yíng)收最高的碧桂園服務(wù)去年全年?duì)I收達(dá)到288.43億元，逼近300億元大關(guān)，雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)和招商積余位居其后，去年?duì)I收在100億元-200億元區(qū)間。

    2021年上市物企營(yíng)收位于前10位、前20位和前30位的門檻分別約為60億元、22億元和13億元。相比之下，2020年上市物企營(yíng)收前10位、前20位和前30位的門檻分別約為46億元、18億元和11億元，2021年上市物企各梯隊(duì)的營(yíng)收規(guī)模明顯抬升。

    合景悠活是去年?duì)I收增速最快的上市物企，同比增速達(dá)到114.57%；德商產(chǎn)投服務(wù)和碧桂園服務(wù)分別以98.01%和84.89%的營(yíng)收同比增速位居第二、第三。52家上市物企2021年全部實(shí)現(xiàn)營(yíng)收正增長(zhǎng)，平均營(yíng)收增速達(dá)到42.89%，平均增速較2020年提升約8個(gè)百分點(diǎn)。

    營(yíng)收高增主要來自在管面積的增加。碧桂園服務(wù)就表示，增長(zhǎng)主要由于集團(tuán)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)管理面積的增加與小區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入的綜合上升導(dǎo)致。合景悠活也解釋稱，營(yíng)收增長(zhǎng)主要是集團(tuán)采取積極策略進(jìn)行對(duì)外拓展及收并購(gòu)，以致在管總建筑面積大幅增加。

    “2021年物業(yè)公司延續(xù)了增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，證明了行業(yè)處于集中度上升階段，依然存在非常大的發(fā)展空間。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    從業(yè)績(jī)來看，碧桂園服務(wù)2021年以40.33億元的歸母凈利潤(rùn)摘得“利潤(rùn)王”，此外雅生活服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)和金科服務(wù)2021年歸母凈利潤(rùn)超過10億元。52家上市物企合計(jì)賺231.50億元，平均每家公司盈利4.45億元。

    有43家上市物企2021年歸母凈利潤(rùn)為正且實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比超過八成。增速最快的企業(yè)包括國(guó)銳地產(chǎn)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、金茂服務(wù)等，同比增速超130%，融創(chuàng)服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活和合景悠活歸母凈利同比增速超過100%，這52家上市物企增速中值為44.57%。

    值得一提的是，規(guī)模越大的房企業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍娇欤鹾狭送饨鐚?duì)物業(yè)行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯、強(qiáng)者恒強(qiáng)的印象。數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)收排名前10位的上市物企去年?duì)I收平均增長(zhǎng)49.78%，業(yè)績(jī)平均增長(zhǎng)54.18%，明顯快于行業(yè)平均。

    柏文喜認(rèn)為，排名前10位的上市物企發(fā)展速度更快，這一方面是規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)，另一方面也是行業(yè)集中度正在不斷提高的結(jié)果。

    盈利質(zhì)量待改進(jìn)

    上市物企或需增肌減重

    地產(chǎn)向左，物業(yè)向右。近年來，上市物業(yè)公司頻頻開疆拓土，在規(guī)模上高歌猛進(jìn)?？硕鹞锕軘?shù)據(jù)顯示，完整披露2019年至2021年在管面積的47家上市物企，其在管面積總值已由24.80億平方米增長(zhǎng)至52.59億平方米，在管面積均值由5276.53萬平方米增長(zhǎng)至1.12億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率45.62%。

    反映在上市物企的資產(chǎn)負(fù)債表上，截至2021年末，52家披露2021年財(cái)報(bào)的上市物企總資產(chǎn)達(dá)到約2970.88億元，較2020年末增長(zhǎng)約38.36%，擴(kuò)張態(tài)勢(shì)明顯。

    不過在“硬幣”的另一面，規(guī)模的狂飆也給上市物企資產(chǎn)結(jié)構(gòu)帶來一定壓力。以應(yīng)收賬款為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，52家上市物企應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)到670.69億元，較2020年末激增82%；占資產(chǎn)之比達(dá)到22.58%，較2020年末提升約5.41個(gè)百分點(diǎn)。

    應(yīng)收賬款大幅增加一定程度上削弱了上市物企靚麗的盈利表現(xiàn)。不僅如此，從多個(gè)指標(biāo)看，上市物企的盈利質(zhì)量均有待改進(jìn)。例如52家上市物企去年平均毛利率較2020年小幅下滑0.68個(gè)百分點(diǎn)，28家上市物企去年毛利率同比下降，占比超過一半；就ROE而言，52家上市物企2021年ROE中值為17.88%，較2020年下降了約3.02個(gè)百分點(diǎn)；從現(xiàn)金流表現(xiàn)看，5家公布現(xiàn)金流狀況的上市物企，2021年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均同比下降。

    “物業(yè)公司2021年盈利質(zhì)量有所下滑，與其對(duì)關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依賴度較高有關(guān)。關(guān)聯(lián)房企的流動(dòng)性出現(xiàn)了普遍困難，傳導(dǎo)到物業(yè)公司，就會(huì)造成物業(yè)公司應(yīng)收賬款的快速增長(zhǎng)以及ROE的下降。”柏文喜表示。

    “對(duì)于物業(yè)公司而言，保安、保潔等基礎(chǔ)服務(wù)相對(duì)剛性，很難增長(zhǎng)，有賴于規(guī)模的有效擴(kuò)張。”陳晟表示，上市物企增強(qiáng)盈利能力需要業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)張，同時(shí)增加附加服務(wù)，特別是通過科技賦能社區(qū)服務(wù)來提高效率，打開盈利的想象空間。

    柏文喜認(rèn)為，開拓第三方市場(chǎng)以減輕對(duì)關(guān)聯(lián)房企的業(yè)務(wù)依賴，提升自身獨(dú)立發(fā)展能力和創(chuàng)新收入來源，是上市物業(yè)公司提升盈利能力的應(yīng)有之道。

    2022年，上市物業(yè)公司無疑面臨新的挑戰(zhàn)。行業(yè)集中度快速提升背景下，擴(kuò)規(guī)模勢(shì)在必行，但與此同時(shí)，達(dá)到一定體量之后如何整合資源、增肌減重也值得思考，投后管理或?qū)⑻嵘献h程。中信證券研報(bào)指出，2022年是考驗(yàn)投后整合的一年，強(qiáng)并購(gòu)公司有望停下腳步，梳理旗下品牌和團(tuán)隊(duì)。

（編輯 上官夢(mèng)露）