銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行等三部門11月14日發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
《通知》指出,監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則,在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。
分析人士表示,此次政策的出臺,能為優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力,對市場會起到一定積極作用;同時,保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金可用于還債這一創(chuàng)新點將有助于房企化解多方面的問題。此外,政策從供需兩端同時發(fā)力,有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。
或增加房屋銷售款
10%的資金額度
《通知》要求,保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時,保函金額相應(yīng)下調(diào),確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金,保函金額不得調(diào)整。此外,《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限,確保與項目建設(shè)周期相匹配。
銀保監(jiān)會表示,此次《通知》的發(fā)布和實施,將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受證券時報記者采訪時表示,根據(jù)項目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系,此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模,也就意味著能為房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度。
“此次政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面的明顯放松政策,對于房企預(yù)售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。”嚴躍進表示,一方面,該政策回應(yīng)了近期部分房企抱怨預(yù)售資金監(jiān)管過嚴,導(dǎo)致“資金拿不出”,進而造成銷售正常企業(yè)也開始遇到流動性問題;另一方面,“這也意味著銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認可”。嚴躍進介紹,過去此類做法是存在疑慮的,有些地方甚至不允許,此次銀保監(jiān)會的定調(diào),有助于各地工作的開展。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,這一政策的直接影響不大,原因在于,只允許30%的資金波動,而且必須是銀行擔保,符合(條件)的企業(yè)數(shù)量不會太多,大部分集中在央國企和少數(shù)民企。
不過,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示,動用30%,再加上專項借款、紓困基金、配套融資,將未售乃至未開發(fā)的部分動起來、循環(huán)起來,源頭活水能四兩撥千斤,從而實現(xiàn)整個項目的循環(huán)。
優(yōu)先用于項目建設(shè)及償債
對于可開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行,《通知》也有明確要求——監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù);商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金;企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。
業(yè)務(wù)風(fēng)險防范方面,銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人接受媒體采訪時指出,商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時,要參照開發(fā)貸款授信標準,選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。同時,保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度,要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施,防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險,按要求計提風(fēng)險資本,提取風(fēng)險準備。
該負責(zé)人指出,一旦出現(xiàn)墊付,出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施,保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類,不得隱藏風(fēng)險。
《通知》強調(diào),在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金,優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等,不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時,房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù),確保項目建設(shè)資金充足。
嚴躍進認為,在資金用途方面,此次政策有所突破和創(chuàng)新,“過去對于銀行保函置換預(yù)售資金的操作,更多是明確要用于工程建設(shè),而此次增加了新用途即償還債務(wù),這將有助于房企的債務(wù)風(fēng)險更好化解。”
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