銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行等三部門發(fā)布通知 支持優(yōu)質(zhì)房企通過保函置換預(yù)售資金

    銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行等三部門11月14日發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

    《通知》指出，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門規(guī)定的監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內(nèi)資金。商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

    分析人士表示，此次政策的出臺，能為優(yōu)質(zhì)房企緩解流動性壓力，對市場會起到一定積極作用；同時，保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金可用于還債這一創(chuàng)新點將有助于房企化解多方面的問題。此外，政策從供需兩端同時發(fā)力，有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

    或增加房屋銷售款

    10%的資金額度

    《通知》要求，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，《通知》還要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。

    銀保監(jiān)會表示，此次《通知》的發(fā)布和實施，將幫助優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)緩解流動性壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受證券時報記者采訪時表示，根據(jù)項目竣工和房屋銷售款之間的大致關(guān)系，此次置換出來的資金約占房屋銷售款10%的規(guī)模，也就意味著能為房企增加“房屋銷售款×10%”的資金額度。

    “此次政策是預(yù)售資金監(jiān)管方面的明顯放松政策，對于房企預(yù)售資金的盤活和改善流動性問題具有積極作用。”嚴躍進表示，一方面，該政策回應(yīng)了近期部分房企抱怨預(yù)售資金監(jiān)管過嚴，導(dǎo)致“資金拿不出”，進而造成銷售正常企業(yè)也開始遇到流動性問題；另一方面，“這也意味著銀行保函制度置換預(yù)售資金的操作被正式認可”。嚴躍進介紹，過去此類做法是存在疑慮的，有些地方甚至不允許，此次銀保監(jiān)會的定調(diào)，有助于各地工作的開展。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一政策的直接影響不大，原因在于，只允許30%的資金波動，而且必須是銀行擔保，符合（條件）的企業(yè)數(shù)量不會太多，大部分集中在央國企和少數(shù)民企。

    不過，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，動用30%，再加上專項借款、紓困基金、配套融資，將未售乃至未開發(fā)的部分動起來、循環(huán)起來，源頭活水能四兩撥千斤，從而實現(xiàn)整個項目的循環(huán)。

    優(yōu)先用于項目建設(shè)及償債

    對于可開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的商業(yè)銀行，《通知》也有明確要求——監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金；企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

    業(yè)務(wù)風(fēng)險防范方面，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人接受媒體采訪時指出，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。同時，保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度，要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險，按要求計提風(fēng)險資本，提取風(fēng)險準備。

    該負責(zé)人指出，一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風(fēng)險。

    《通知》強調(diào)，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

    嚴躍進認為，在資金用途方面，此次政策有所突破和創(chuàng)新，“過去對于銀行保函置換預(yù)售資金的操作，更多是明確要用于工程建設(shè)，而此次增加了新用途即償還債務(wù)，這將有助于房企的債務(wù)風(fēng)險更好化解。”