再度收緊！深圳房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸也要參照政府指導(dǎo)價(jià)

    證券時(shí)報(bào)記者 潘玉蓉

    深圳住建局發(fā)布的二手房指導(dǎo)價(jià)，已在各個(gè)環(huán)節(jié)推行。

    3月1日，有消息稱(chēng)深圳以房產(chǎn)為抵押的經(jīng)營(yíng)貸口子被收緊，抵押房產(chǎn)也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)，該指導(dǎo)價(jià)比評(píng)估公司發(fā)給銀行的評(píng)估價(jià)更低。證券時(shí)報(bào)記者了解到，深圳已有兩家銀行開(kāi)始實(shí)施，預(yù)計(jì)其他銀行也將效仿。

    今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制（指導(dǎo)價(jià)）。目前，指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)在深圳四大行實(shí)施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農(nóng)村商業(yè)銀行也加入了隊(duì)伍，參考指導(dǎo)價(jià)來(lái)發(fā)放房貸。

    經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)評(píng)估

    按指導(dǎo)價(jià)打折

    “繼銀行按指導(dǎo)價(jià)上浮15%被政府辟謠后，經(jīng)營(yíng)貸傳出最新消息，也按指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行，四大行之一的中行即將執(zhí)行，抵押金額（放款額度）=面積×指導(dǎo)價(jià)單價(jià)×7成。目前中行已經(jīng)停止遞件。”

    3月1日，有消息稱(chēng)經(jīng)營(yíng)貸貸款額度將以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打7折。證券時(shí)報(bào)記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)貸抵押房產(chǎn)的評(píng)估，以指導(dǎo)價(jià)為基準(zhǔn)打折。

    過(guò)去，銀行對(duì)中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，會(huì)找評(píng)估公司報(bào)價(jià)，并在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上打7折，留出安全邊際。由于房?jī)r(jià)多數(shù)時(shí)候是走在上升通道，評(píng)估公司的報(bào)價(jià)一般比市場(chǎng)實(shí)時(shí)的成交價(jià)格低，但評(píng)估公司每隔一段時(shí)間會(huì)調(diào)整評(píng)估價(jià)。

    有銀行業(yè)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，雖然評(píng)估價(jià)低于實(shí)時(shí)市場(chǎng)成交價(jià)，但仍比新發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)高出不少。也就是說(shuō)，現(xiàn)在個(gè)人申請(qǐng)住房抵押貸款，能獲得額度將會(huì)減少。上述人士預(yù)計(jì)，后續(xù)其他銀行也會(huì)跟進(jìn)。

    深圳四大行

    均已執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)放貸

    2月8日，深圳市住建局發(fā)布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。住建部房地產(chǎn)專(zhuān)家、深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，二手房指導(dǎo)價(jià)格的形成，是以近一年深圳樓市網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)調(diào)查市場(chǎng)實(shí)際成交及銀行評(píng)估價(jià)，綜合分析、測(cè)算形成的。銀行將以官方參考價(jià)作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個(gè)基礎(chǔ)上有所浮動(dòng)，但太過(guò)離譜則可能觸發(fā)約談，并對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。此外，參考價(jià)也將會(huì)跟隨市場(chǎng)變動(dòng)進(jìn)行更新。

    深圳最早響應(yīng)住房指導(dǎo)價(jià)的是光大銀行深圳分行。很快，越來(lái)越多的深圳銀行加入這個(gè)隊(duì)伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行則是口頭通知。

    建行深圳分行明確根據(jù)住建局發(fā)布的二手住房成交參考價(jià)格作為按揭貸款的參考依據(jù)，自2月23日起開(kāi)始執(zhí)行。

    幾乎同時(shí)，農(nóng)行深圳分行也表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實(shí)施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)為貸款發(fā)放的重要參考，具體細(xì)則正在研究制定中。

    很快，四大行深圳分行都響應(yīng)了政府指導(dǎo)價(jià)。2月底，總部位于深圳的深圳農(nóng)商行也做出了類(lèi)似表態(tài)。

    房貸按指導(dǎo)價(jià)上浮15%

    指導(dǎo)價(jià)畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場(chǎng)實(shí)際情況，按道理應(yīng)允許有一定的偏離度。這個(gè)偏離度到底可以有多大？

    曾有人在微博發(fā)布消息稱(chēng)，二手樓按照指導(dǎo)價(jià)放款，可以上浮15%，即如果指導(dǎo)價(jià)10萬(wàn)/平，可以按照11.5萬(wàn)/平貸款。經(jīng)營(yíng)抵押貸款暫時(shí)按照原評(píng)估價(jià)。但上述消息并沒(méi)有得到銀行的確認(rèn)，包括被點(diǎn)名的兩家銀行也未置可否。

    招商銀行深圳分行對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，該行將嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設(shè)銀行深圳分行則表示，為貫徹落實(shí)“房住不炒”，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，該行將二手房成交參考價(jià)格作為個(gè)人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)，具體實(shí)施細(xì)則還在進(jìn)一步研究和完善中。

    多地嚴(yán)查

    經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

    2020年以來(lái)，政府鼓勵(lì)銀行對(duì)小微企業(yè)主發(fā)放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機(jī)會(huì)。

    相比住房按揭貸款，經(jīng)營(yíng)貸價(jià)格更便宜且有額度，于是有購(gòu)房者想出辦法，先借錢(qián)全款買(mǎi)房，再以住房為抵押，向銀行套取經(jīng)營(yíng)貸拿來(lái)還買(mǎi)房的貸款。

    監(jiān)測(cè)到這個(gè)動(dòng)向，去年以來(lái)，多地監(jiān)管部門(mén)發(fā)文，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)進(jìn)入樓市。

    據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，深圳部分銀行對(duì)申請(qǐng)住房按揭貸款的個(gè)人，半年內(nèi)再申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸，銀行將不予批準(zhǔn)，6個(gè)月后根據(jù)實(shí)際情況授信。

    上海地區(qū)銀行對(duì)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸展開(kāi)自查追溯期，也接近6個(gè)月。今年1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對(duì)2020年6月份以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    北京銀保監(jiān)局2月20日在官網(wǎng)上表示，針對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些投機(jī)炒房苗頭，金融管理部門(mén)主動(dòng)出擊密集亮劍，嚴(yán)密防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    稍早一段時(shí)間，廣東銀保監(jiān)局通過(guò)窗口指導(dǎo)、監(jiān)管提示約談等方式，部署全轄區(qū)銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)展快速自查，全面摸排有關(guān)情況，針對(duì)違規(guī)問(wèn)題立查立改，嚴(yán)格規(guī)范與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作，及時(shí)堵塞業(yè)務(wù)管理漏洞、完善產(chǎn)品服務(wù)流程。