土地競拍“熔斷” 西安開啟“搖號買地”時(shí)代

    本報(bào)記者 殷高峰

    2021年4月6日，西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號宗地競拍現(xiàn)場。這宗115.13畝的土地在經(jīng)過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個(gè)小時(shí)、139輪的激烈爭奪后，在下午6點(diǎn)左右達(dá)到熔斷價(jià)格225080萬元。根據(jù)之前的相關(guān)規(guī)定，該宗地塊宣布流拍，進(jìn)入搖號流程。

    三年前，西安開啟購房搖號時(shí)代，而今，開發(fā)商拿地也要搖號了。

    “為有效控制房價(jià)和地價(jià)，西咸新區(qū)作為近年來熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區(qū)，在土拍中設(shè)定熔斷機(jī)制的情況下又推出搖號措施，是為了確保土地價(jià)格不會(huì)被過分推高，對有效控制地價(jià)進(jìn)而管控房價(jià)是十分具體、直接而有效的措施。”IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。這一措施加上西安的330新政，對于抑制西安房地產(chǎn)市場過快上漲的影響是不言而喻的。

    西安樓市新政堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房

    在剛剛過去的3月份，西安市三度加碼樓市調(diào)控，調(diào)控方式由監(jiān)管端和開發(fā)端轉(zhuǎn)向土地端和金融端，尤其是3月30日出臺(tái)的新政，堪稱史上最嚴(yán)。

    而這背后，是今年以來西安多個(gè)樓盤頻現(xiàn)“萬人搖”的盛況，房價(jià)、地價(jià)火熱。

    這也引起了監(jiān)管部門的注意。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況以來，包括上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安在內(nèi)的城市，均被主管部門調(diào)研督導(dǎo)。

    全國多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來全國各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)110次。

    “西安此次出臺(tái)的樓市新政，目的也是為了抑制目前火爆的樓市。”西安工程大學(xué)產(chǎn)業(yè)投資和研究中心主任王鐵山在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這次新政的一個(gè)明顯特征就是監(jiān)管調(diào)控由以前的開發(fā)端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端。

    西安330樓市新政明確指出，建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應(yīng)規(guī)模，科學(xué)調(diào)節(jié)供地節(jié)奏。每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

    在需求方抑制房地產(chǎn)市場虛火的同時(shí)，西安也加強(qiáng)了住宅用地供應(yīng)：西安市商品住宅用地總供應(yīng)量年均增長20%以上。

    西安此次新政還明確提出，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。此外，西安將進(jìn)一步嚴(yán)格住房金融監(jiān)管，尤其是針對經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控。

    “在‘三條紅線’融資管控收緊壓力下，房企資金運(yùn)用將更加審慎。”《陜西房產(chǎn)》主編、陜西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長張國政在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，金融是杠桿，管控資金風(fēng)險(xiǎn)，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

    “西安330新政的核心和亮點(diǎn)是從土地端和金融端來直接調(diào)節(jié)市場供求，比以往的僅僅從需求端和監(jiān)管端的管控會(huì)更加直接和有力度，對于防止樓市過熱、降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都是十分必要的。”柏文喜稱。

    開發(fā)商拿地開啟“搖號”時(shí)代

    按照規(guī)則，西咸新區(qū)“熔斷”的宗地現(xiàn)場搖號時(shí)間定為網(wǎng)上掛牌結(jié)束后3個(gè)工作日內(nèi)。這就意味著，最遲4月9日，在西安將出現(xiàn)開發(fā)商“搖號”拿地的場景。

    在此次拿地?fù)u號之前，能源金貿(mào)區(qū)出現(xiàn)的地王，歷經(jīng)88輪競價(jià)，最終以279%的溢價(jià)率成交。因此，為了避免競爭激烈導(dǎo)致地價(jià)過高，西咸新區(qū)在出讓XXFX-XX02-40號宗地時(shí)，先是明確了熔斷價(jià)格，即價(jià)格達(dá)到規(guī)定上限后將暫停出讓。隨后，又對該宗地塊競買做了補(bǔ)充說明：競買價(jià)格達(dá)到熔斷價(jià)格后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場搖號。這樣一來，算是以“熔斷+搖號”雙重機(jī)制遏制地價(jià)無序增長。

    “土拍采用搖號模式，意在從源頭上掐住原始供應(yīng)端的咽喉、剎住開發(fā)商無限制拿地、無序擴(kuò)張的韁繩。”張國政表示，“土拍搖號”在國內(nèi)其他城市已經(jīng)有數(shù)年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這在西安土拍市場上尚屬首次。

    在王鐵山看來，開發(fā)商首次搖號出現(xiàn)在肩負(fù)著創(chuàng)新城市發(fā)展方式任務(wù)的國家級新區(qū)西咸新區(qū)，或許有某種特殊的意義，“在新區(qū)先行先試，如果起到一定的效果，可能會(huì)根據(jù)情況進(jìn)一步推廣。”

    “就像當(dāng)初購房搖號時(shí)人們對操作的公正性公平性的擔(dān)憂，拿地?fù)u號也會(huì)讓人存在某些擔(dān)憂。同時(shí)，拿地?fù)u號的實(shí)際效果究竟如何，這還需要在細(xì)節(jié)上不斷完善。”王鐵山表示，其他一些城市的成功經(jīng)驗(yàn)也可以很好地參照借鑒。

    “總之，釋放‘人、房、地、錢’生產(chǎn)要素市場活力，打好‘人、房、地、錢’政策工具組合拳，讓市場調(diào)節(jié)和宏觀調(diào)控‘兩只手’形成合力，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，以更好滿足人民群眾對多層次住房需求的美好向往。”張國政表示。

（編輯 上官夢露）