首批9單公募REITs項目調(diào)查：預(yù)計首募規(guī)模300億元 超募概率較大

    本報記者 王思文

    5月17日，首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)。

    有基金公司向《證券日報》記者反饋，目前發(fā)行時間還不確定，預(yù)計可能會在本月月底或下月月初，募集規(guī)模合計或達(dá)到300億元，發(fā)行上市各項準(zhǔn)備工作正在有序進(jìn)行，全力以赴確保首批項目順利落地。

    個人投資者占比較少

    首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式獲批，這給基金行業(yè)帶來新的變化和驚喜。記者通過對首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目進(jìn)展進(jìn)行調(diào)查，并采訪多名項目相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，相較于現(xiàn)有的類REITs產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目有所不同。

    首先，目前類REITs投資者范圍較小，私募REITs不針對公眾投資者發(fā)行，只針對機(jī)構(gòu)投資者，而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)大了投資者范圍至公眾投資者，這對普通老百姓意義非凡。此前個人投資者很難參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資，有了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之后，廣大普通投資者有了參與這類資產(chǎn)投資的途徑，豐富了普通投資者的投資品種，實際上基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs降低了投資門檻。其次，過去的產(chǎn)品是債券型，產(chǎn)品有投資期限且約定利率，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則堅持權(quán)益性原則，未來收益歸投資人所有，同時風(fēng)險也由投資人承擔(dān)。第三，基礎(chǔ)資產(chǎn)類別不同，過往產(chǎn)品較為關(guān)注商業(yè)不動產(chǎn)類型，此次首批項目涵蓋收費公路、倉儲物流和污水處理、收費公路等多個主流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

    一位首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目基金經(jīng)理向《證券日報》記者透露，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目主要有三個特點：重點區(qū)域、重點行業(yè)、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)。

    對于此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的投資風(fēng)險，該基金經(jīng)理對《證券日報》記者表示，“目前來講在相關(guān)制度暫時沒有明確的情況下，投資者暫時沒有風(fēng)險指導(dǎo)性意見。我們認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益和風(fēng)險介于股票和債券之間，風(fēng)險特征比債券要高，風(fēng)險投資偏好較低的投資者或可以把它等同于股票的風(fēng)險特征。”

    同時，他們認(rèn)為，此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目收益的最大的兩個特點是收益要穩(wěn)定、可預(yù)期?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的收益不是固定收益而是穩(wěn)定收益，這意味著收益有波動，但波動不大。

    對于投資者結(jié)構(gòu)，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目主要以機(jī)構(gòu)投資者為主，發(fā)行比例方面，戰(zhàn)略配售的比例大致占20%，剩余的份額中至少70%是合格機(jī)構(gòu)投資者。這也就意味著，個人投資者的占比會較少。從整體來看，與銀行、保險、社?；鸬乳L期資金追求穩(wěn)健收益的目標(biāo)較為匹配。

    機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購意愿較強

    據(jù)相關(guān)人士透露，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目募集規(guī)模合計將達(dá)到300億元，目前銀行、券商等機(jī)構(gòu)投資者主動接洽的意愿較強，項目超募的概率較大。

    事實上，與傳統(tǒng)意義上的公募基金產(chǎn)品不同，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目發(fā)行更類似于股票的發(fā)行流程，業(yè)內(nèi)人士向記者透露，在此次發(fā)行準(zhǔn)備的過程中已經(jīng)與滬深交易所、券商等機(jī)構(gòu)做了多次的系統(tǒng)測試，目前進(jìn)展一切順利。

    發(fā)行成功后，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目基金經(jīng)理該如何進(jìn)行風(fēng)控及管理運營？

    一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目基金經(jīng)理對記者透露，“傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品是先募集資金再尋找對應(yīng)的資產(chǎn)，在認(rèn)購這只基金時不知道基金經(jīng)理會配置哪些股票和債券。公募REITs是先找好資產(chǎn)，再找投資人，這是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目與傳統(tǒng)公募基金產(chǎn)品最大的不同。風(fēng)控環(huán)節(jié)更像IPO的過程，需要考量資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、業(yè)務(wù)經(jīng)營有沒有問題、公司治理結(jié)構(gòu)是否完善。產(chǎn)品發(fā)行完畢后，進(jìn)入到運營階段，該租金是否穩(wěn)定，我們聘請了專業(yè)的運營團(tuán)隊，及時規(guī)避運營風(fēng)險。此外，如果發(fā)生自然災(zāi)害和人為迫害等，我們也給基礎(chǔ)設(shè)施投了財產(chǎn)險，通過保險對沖運營階段的風(fēng)險。”

    “一家人”聯(lián)動戰(zhàn)略

    博時招蛇REITs項目主要參與機(jī)構(gòu)大都是央企招商局集團(tuán)的下屬企業(yè)，在招商局集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢下，博時基金及招商證券優(yōu)先篩選符合上報要求的集團(tuán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。博時基金表示，“在發(fā)揮央企排頭兵的優(yōu)勢、響應(yīng)國家號召的同時，也緊密關(guān)注項目本身所處行業(yè)、競爭格局、經(jīng)營能力、分紅率情況、合規(guī)經(jīng)營等核心要素，并綜合考量原始權(quán)益人、實際控制人、外部管理機(jī)構(gòu)等業(yè)務(wù)相關(guān)方的資質(zhì)和背景。”

    記者發(fā)現(xiàn)，“一家人”聯(lián)動戰(zhàn)略是首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目的一大特點。此次首批中金普洛斯倉儲物流REITs亦然，中金基金表示，“在‘中金一家’戰(zhàn)略方針指引下，中金基金密切聯(lián)動中金公司各相關(guān)業(yè)務(wù)板塊，推動多支公募REITs試點項目的申報。目前，在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目重點支持區(qū)域。”

    深圳一位基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目基金經(jīng)理對此表示，“同一家集團(tuán)聯(lián)動旗下主要金融板塊協(xié)同作業(yè)，項目進(jìn)展的合規(guī)性會更好，工作也會更加細(xì)致、更加高效。面對問題會考慮大局，不會遇到困難就打退堂鼓。此外，實力強大的集團(tuán)也會給投資人較好的市場形象定位。”

    項目儲備較豐富

    對于后續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目的申報情況，有業(yè)內(nèi)人士透露，目前還在積極接觸其他儲備項目。“公司對公募REITs業(yè)務(wù)十分重視并做了戰(zhàn)略安排，公司人員配備和技術(shù)儲備也相對比較完備，在接觸新項目的同時會不斷補充優(yōu)質(zhì)的項目人才。公募REITs作為萬億元市場規(guī)模新藍(lán)海，公募基金公司不可能放棄，未來會是基金公司新的業(yè)績增長點。”

    另一位基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目負(fù)責(zé)人表示，“我們的首批項目獲批的同時，也在開展對后續(xù)儲備項目的研究及盡調(diào)工作。目前，在執(zhí)行及儲備項目均位于京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角地區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目重點支持區(qū)域，也覆蓋倉儲物流、鐵路、收費公路、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等基礎(chǔ)設(shè)施的核心賽道。”

    “據(jù)測算，目前存量基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模約達(dá)100萬億元的水平，預(yù)計未來基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)模將達(dá)180萬億元。”參與首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的業(yè)內(nèi)人士表示，“這利于盤活存量，可以解決部分企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低、資金占用時間長的困境，加快企業(yè)資金流轉(zhuǎn)，有利于國家基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)的發(fā)展。”