公募REITs再迎綱領(lǐng)性文件 基金公司積極備戰(zhàn)萬億市場

    首批公募REITs上市不久，制度層面又迎來新的進展。

    近日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號，下稱“958號文”），就試點區(qū)域、基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、募集資金用途要求等進一步提出指導(dǎo)意見，市場有望迎來更多的公募REITs產(chǎn)品。

    公募REITs試點

    迎來新要求

    “958號文”對公募REITs試點區(qū)域、基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍、募集資金用途、資產(chǎn)質(zhì)量試點區(qū)域、強化擴募、調(diào)整中介機構(gòu)準(zhǔn)入條件等16個方面提出了新的要求。

    華安基金表示，“958號文”主要影響體現(xiàn)在4個大的方面：一是區(qū)域擴大，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目試點區(qū)域擴大至全國，符合條件的項目均可申報；二是新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等試點；三是進一步提高了首發(fā)規(guī)模的要求（10億元），對原始權(quán)益人擴募能力進行量化要求（20億元），鼓勵資產(chǎn)儲備豐富的發(fā)起人以體量較大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行公募REITs；四是將凈回收資金用于新建項目的比例提高到90%，計算口徑明確為“扣除用于償還相關(guān)債務(wù)、繳納稅費、按規(guī)則參與戰(zhàn)略配售等的資金后的回收資金”。

    南方基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部把新要求概括為“一松”“一緊”。“一松”指資產(chǎn)類別上有所放松；“一緊”指原則上首發(fā)不低于10億，可擴募資產(chǎn)不低于首發(fā)的2倍，提高了首發(fā)門檻，對于原始權(quán)益人資質(zhì)的要求更高了。

    博時招商蛇口REITs基金經(jīng)理胡海濱稱，公募REITs試點范圍的擴大對各市場參與主體具有重要意義。對于原始權(quán)益人來說，各個地區(qū)、持有不同基礎(chǔ)資產(chǎn)的原始權(quán)益人只要資產(chǎn)符合試點要求均可以申報REITs，不再局限于某些重點區(qū)域或某幾類資產(chǎn)；對投資人來說，符合公募REITs試點階段的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模進一步增加，有利于公募REITs市場快速擴容，有利于公募基金尋找到更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供給市場，進而擴大公募基金規(guī)模。

    盡管公募REITs所涉及的基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍擴寬，但在標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、高度競爭的業(yè)態(tài)中，項目挖掘難度并沒有明顯下降。

    招商基金副總經(jīng)理歐志明透露，“958號文”新增的行業(yè)范圍，如景區(qū)資產(chǎn)、保障類租賃住房等，涉及更多的監(jiān)管部門溝通，業(yè)務(wù)推動難度更加復(fù)雜。

    海富通基金REITs業(yè)務(wù)部總監(jiān)李曉飛認(rèn)為，首批試點項目成功發(fā)行，平穩(wěn)運行，很多企業(yè)對公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs的態(tài)度也從觀望轉(zhuǎn)向積極探索，基金公司尋找項目的難度有所下降。但各家基金公司之間的競爭也更加激烈。在新增的試點行業(yè)中，基金管理人會優(yōu)先選取市場空間大、現(xiàn)金流穩(wěn)定性比較好的行業(yè)。

    新華基金指出，公募REITs試點范圍放開后，理論上難度會有所降低，但能否挖掘出好項目，還要看審核機構(gòu)對“有代表性”的理解和定義。目前基金管理人挖掘項目難度仍然很大。原始權(quán)益人的態(tài)度也非常重要，對產(chǎn)品認(rèn)知不足的原始權(quán)益人，會認(rèn)為發(fā)行REITs就是出售資產(chǎn)，或者將公募REITs理解為融資產(chǎn)品的，積極性相對不足。

    對新一批產(chǎn)品充滿期待

    戰(zhàn)略上積極尋找項目

    隨著首批公募REITs的成功發(fā)行及平穩(wěn)上市，市場對更多產(chǎn)品充滿期待。

    歐志明表示，“958號文”推出，公募REITs將加強對于項目儲備的管理，全國各地更多符合條件的項目納入試點項目庫。未來公募REITs的發(fā)行有望達到常態(tài)化、規(guī)范化、市場化。

    “業(yè)內(nèi)正在籌備下一批項目，包括倉儲資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、特許經(jīng)營權(quán)等多種類型，多位于京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)等重點支持區(qū)域。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，第二批項目還沒有明確的時間表，但產(chǎn)品的推出是可以預(yù)見的。首批試點項目的申報得到了廣泛響應(yīng)，各省申報了大量優(yōu)質(zhì)項目，后續(xù)優(yōu)質(zhì)項目進度會及時跟上。

    不少基金公司在積極行動。歐志明介紹，公司將以公募REITs業(yè)務(wù)為抓手，發(fā)揮資產(chǎn)組織者的角色，積極開發(fā)其他深度合作伙伴。

    南方基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資管理部表示將積極參與，盡早將項目推向市場。人員配置方面，與南方資本母子公司聯(lián)動，在項目管理方面，配備了具有資深經(jīng)驗的人員把控項目風(fēng)險。

    李曉飛表示，目前申報的試點項目正在按照監(jiān)管要求加緊推進相關(guān)材料的補充，同時在多個領(lǐng)域均有一定項目儲備，根據(jù)“958號文”新增范圍和行業(yè)進行項目儲備。在戰(zhàn)略發(fā)展和人員配置上，設(shè)置了獨立的REITs業(yè)務(wù)部，成員均來自大型券商、資管、產(chǎn)業(yè)投資機構(gòu)，具有豐富的項目投資及管理專業(yè)經(jīng)驗。

    胡海濱介紹，博時基金成立了專門的REITs部門和專項REITs投委會，建立了與博時資本母子公司一體化的基金治理架構(gòu)。博時基金從投研體系到銷售體系均已動員起來，采取“三拓展”策略，對央企、地方國企、優(yōu)質(zhì)民企建立專門的項目承攬及跟蹤機制。

    華安基金表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，積極推動與其他業(yè)務(wù)伙伴的合作。儲備項目已陸續(xù)上報國家或?qū)俚匕l(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施基金項目庫。“基金管理人能否行穩(wěn)致遠，取決于對各類型不動產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的理解深度，以及是否能和資產(chǎn)持有人及原始權(quán)益人深度合作。”