實探博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)蓄勢“新”能量

    本報記者 昌校宇

    9月19日，天津市首單公募REITs——博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT正式上市。就在產(chǎn)品上市前夕，《證券日報》記者奔赴天津市，實地調(diào)研該產(chǎn)品持有的底層資產(chǎn)——天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園的運營情況。

    記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，看似靜立的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部，勞動力、資本、技術(shù)等各項要素都在高效流動。這動靜之間，實則暗藏產(chǎn)業(yè)園助力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的能量。

    聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

    助力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力

    今年政府工作報告提出，“大力推進現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)，加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力”?！吨泄仓醒腙P(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》明確，“健全因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力體制機制”，并作出全面部署。如何加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)可看到一些最新動態(tài)。

    博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT是國內(nèi)首個混裝資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園項目，包含天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園兩種類型。天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園是集超級算力、信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)信息、科技研發(fā)為主的重點科創(chuàng)園區(qū)，超算天津中心、日本川崎機器人等入駐于此。目前，園區(qū)內(nèi)落戶企業(yè)約116戶，出租率達83%以上；今年上半年，園區(qū)新入戶12家企業(yè)，總簽約7700平方米，續(xù)簽企業(yè)26家，總續(xù)簽面積2萬余平方米，續(xù)簽率達95%以上。

    大陸汽車廠房產(chǎn)業(yè)園的固定承租方是德國大陸集團旗下緯湃電子，園區(qū)既是該公司天津工廠生產(chǎn)基地，也是大陸集團在亞太區(qū)頗具規(guī)?；男履茉戳悴考a(chǎn)基地，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等新質(zhì)生產(chǎn)力重點方向。同時，緯湃電子作為新能源汽車核心零部件生產(chǎn)商，持有多項技術(shù)產(chǎn)權(quán)，合作客戶包括德國大眾集團、法國標致雪鐵龍集團等，國內(nèi)的理想汽車、小鵬汽車、長安汽車、智己汽車等也是其主要客戶，財務狀況及租金支付情況良好。

    博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT的現(xiàn)金流來源于底層資產(chǎn)租賃產(chǎn)生的租金及物業(yè)管理服務費。原始權(quán)益人及運營機構(gòu)——天津泰達產(chǎn)業(yè)園管理有限公司總經(jīng)理楊帆對《證券日報》記者表示：“目前，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)租戶多元、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，租金及管理費來源合理分散。同時，租戶租賃時限以中長期為主，長期租約可達20年，可有效分散經(jīng)濟周期帶來的風險。”

    在調(diào)研中，記者能明顯感受到，上述兩個園區(qū)與租戶已然不是簡單的甲、乙方租賃關(guān)系，而是轉(zhuǎn)換為持久、互惠的商業(yè)伙伴關(guān)系。這一點，在記者與楊帆的交流中有直接體現(xiàn)。楊帆說：“除了力求保證項目出租率和租金水平的穩(wěn)定性，我們在日常工作管理中，也會幫助入駐企業(yè)解決實際問題，包括對接潛在商業(yè)合作客戶、解決用工問題、提供技術(shù)性支持、協(xié)助科技資質(zhì)申報等，為客戶持續(xù)擴大生產(chǎn)規(guī)模、提升生產(chǎn)效益等提供強有力的支持。”

    重點引入更多戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，努力維持穩(wěn)定的資產(chǎn)出租率仍是運營機構(gòu)的目標。據(jù)楊帆介紹：“目前，天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園在談的重點客戶有10余家，包括中海油工程技術(shù)中心、長城鉆探等，預計去化面積將超1萬平方米。”

    混裝資產(chǎn)項目

    抗周期能力更好

    與企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的彼此成就相似，資本市場與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的雙向奔赴更是一種必然。

    記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，相較于單一的產(chǎn)業(yè)園模式，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT具有較好的抗周期能力與更強運營能力。

    在天津泰達科技工業(yè)園有限公司副總經(jīng)理、天津泰達產(chǎn)業(yè)園管理有限公司董事劉昕眼中，公募REITs對提升資本市場服務實體經(jīng)濟能力具有重要意義。她表示：“博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT的成功上市，為天津市經(jīng)開區(qū)提供了一條全新的資產(chǎn)盤活通道，能夠?qū)a(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性更強的金融資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的雙重溢價，為繼續(xù)完成區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)導入提供基礎(chǔ)，促進區(qū)域經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。同時，有望將產(chǎn)業(yè)園類公募REITs覆蓋面擴展至天津市。”

    博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部總經(jīng)理助理兼基金經(jīng)理胡海濱告訴《證券日報》記者：“兩類資產(chǎn)有不同的經(jīng)濟屬性，混在一起較符合投資者預期。其中，廠房類園區(qū)出租率比較穩(wěn)定，但租金增長率相對平穩(wěn)；研發(fā)辦公類園區(qū)可能抗周期的能力較弱，但租金水平和出租率提升的空間較大。因此，兩類資產(chǎn)混裝在一起既利于平復投資者對研發(fā)辦公類園區(qū)出租率有波動的擔憂，又可以從一定程度上提升未來租金的彈性。”

    投資者也給予積極反饋。此前，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT網(wǎng)下詢價全部有效認購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額的7.66倍，創(chuàng)今年以來產(chǎn)權(quán)類公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)新高。

    擴募是REITs最具特色的發(fā)展途徑之一，也是REITs生命力的重要源泉，能夠支撐REITs市場向深度、廣度發(fā)展。

    談及博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT的擴募計劃，楊帆表示：“接下來，公司考慮打出組合拳，準備將制造業(yè)工廠、高標準的定制廠房、收入比較好的產(chǎn)業(yè)園優(yōu)先導入到項目擴募的底層資產(chǎn)中，爭取將更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)展示出來。”