魔方生活服務(wù)集團沖刺港股IPO背后：機構(gòu)化長租公寓滲透率仍較低

    本報記者 李正

    9月26日，魔方生活服務(wù)集團（以下簡稱“魔方”）在港交所提交了招股書。

    招股書顯示，作為一家長租公寓服務(wù)平臺，截至2022年6月30日，魔方擁有在營公寓7.62萬套、分布在全國26座城市394個地點。從運營方式來看，分為直營模式及加盟管理和第三方托管模式兩種，截至2022年6月30日的公寓數(shù)量分別為5.01萬間及2.61萬間。

    同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，從運營模式看，長租公寓行業(yè)和物管行業(yè)有一定的相似性，即在擴大業(yè)務(wù)規(guī)模以提升租金總額的情況下，向租戶提供更多的增值服務(wù)，后期再謀求上市。所以大家在看好物管行業(yè)發(fā)展的同時，也有理由相信長租公寓行業(yè)的發(fā)展前景。

    業(yè)務(wù)收入增長穩(wěn)定

    招股書顯示，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方分別實現(xiàn)收入9.47億元、9.48億元和14.71億元，復(fù)合年增長率24.7%。同期公司分別實現(xiàn)毛利8.08億元、7.86億元和12.67億元，實現(xiàn)歸屬于股東凈利潤為6037萬元、-2.29億元及2.82億元；2022年上半年，實現(xiàn)收入8.49億元，同比增長24.15%；毛利7.3億元，同比增長25.08%；歸屬股東凈利潤924萬元，非控股股東權(quán)益為凈虧損883萬元。

    具體業(yè)務(wù)方面，魔方直營模式在近三年呈現(xiàn)持續(xù)擴張趨勢，2019年、2020年和2021年分別實現(xiàn)收入9.11億元、9.13億元和13.89億元，2022年上半年實現(xiàn)收入8.09億元，同比增長25.31%；加盟管理和第三方托管模式業(yè)務(wù)收入雖然在2020年出現(xiàn)下滑，但2022年上半年實現(xiàn)收入0.24億元，同比增長9.19%。

    知名地產(chǎn)分析師嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次魔方尋求上市的動作值得肯定和鼓勵，也是當前市場低迷下長租公寓企業(yè)積極向上的表現(xiàn)。

    嚴躍進介紹，從招股書業(yè)績表現(xiàn)來看，總體上魔方已經(jīng)熬過了艱難期，在收入和凈利潤等方面較為穩(wěn)定。

    “財務(wù)數(shù)據(jù)增長客觀上也會使得投資者對魔方上市融資有較大的信心。”嚴躍進表示，當下，房源的整合和盤活乃是行業(yè)大勢所趨，這讓企業(yè)的收購成本也有所降低。魔方選擇此時上市，通過融資獲得資金后，再低價收購房源，對于未來擴大經(jīng)營規(guī)模有積極作用。

    肖云祥認為，雖然從表面上來看，選擇在市場較低迷時上市并不是明智之舉，估值會相對較低一些。但是結(jié)合魔方的基本面以及內(nèi)地長租公寓赴港上市第一股的身份來看，受資本市場青睞或是大概率事件。

    預(yù)計2026年市場規(guī)模將增至2.7萬億元

    值得一提的是，近年來，國內(nèi)租賃公寓市場發(fā)展十分迅速。

    根據(jù)弗若斯特沙利文方面的資料，中國租賃公寓市場規(guī)模由2017年的人民幣1.2萬億元增至2021年的人民幣1.8萬億元，預(yù)計到2026年，中國租賃公寓市場的規(guī)模將進一步增至人民幣2.7萬億元，其主要驅(qū)動因素在于高昂的置業(yè)成本、城市化率及城市人口（尤其是年輕人流入城市）增加。

    同時，國內(nèi)租賃公寓市場較為分散，有大量運營中的非機構(gòu)化長租公寓。國內(nèi)機構(gòu)化長租公寓2021年滲透率僅為7.4%，遠低于發(fā)達國家（同年，英國及美國分別為42%及30%），預(yù)計隨著國內(nèi)租賃公寓市場進一步發(fā)展，機構(gòu)化長租公寓滲透率2026年將增至9.4%。2021年至2026年，國內(nèi)租賃公寓市場規(guī)模復(fù)合年增長率將達到8.4%，其中，機構(gòu)化長租公寓市場規(guī)模將達到13.7%。

    肖云祥認為，從政策導(dǎo)向看，鼓勵規(guī)模租賃住宅行業(yè)健康發(fā)展的政策在逐漸完善，長租公寓發(fā)展前景可期。

    “從市場面來看，目前大城市的房價仍然較高，增加購房難度，導(dǎo)致租賃需求不減。此外，在職住不平衡的情況下，也會增加長租公寓行業(yè)的需求。”肖云祥如是稱。

（編輯 白寶玉）