安居客上市之路不平坦 遞表港交所3個(gè)月仍無(wú)進(jìn)展

    本報(bào)記者 許潔 見(jiàn)習(xí)記者 董枳君

    距離安居客向港交所遞交招股書(shū)已超過(guò)3個(gè)月時(shí)間，但其上市進(jìn)程仍沒(méi)有進(jìn)一步消息。對(duì)于赴港IPO的進(jìn)展，安居客相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“目前沒(méi)有時(shí)間點(diǎn)，具體要看下半年”。

    “正常來(lái)說(shuō)，港交所那邊從遞表到聆訊還是比較快的，一般在1個(gè)月至2個(gè)月之間，難點(diǎn)通常是發(fā)行這塊。對(duì)于安居客這種行業(yè)龍頭來(lái)說(shuō)，遞表3個(gè)月沒(méi)有進(jìn)展，可能是交易所那邊擔(dān)心并提出的問(wèn)題較多，導(dǎo)致進(jìn)度變緩。”有機(jī)構(gòu)保薦人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    據(jù)悉，由于在商業(yè)模式上，安居客主要是搭建一個(gè)平臺(tái)，集中房地產(chǎn)中介公司的房源信息，按照點(diǎn)擊次數(shù)，收取端口流量費(fèi)。由于房源并非自身所有，使得其平臺(tái)上的虛假房源信息不斷，安居客方面雖然多次表示會(huì)持續(xù)優(yōu)化房源信息，但從實(shí)際效果上看，成效不大。

    “安居客的平臺(tái)商業(yè)模式，導(dǎo)致其對(duì)中介信息的管理難度非常大，虛假房源很難根治。畢竟中介公司為了吸引客源，在房源信息上多少會(huì)有些水分，如果平臺(tái)方面重拳處理，短期內(nèi)中介公司客源勢(shì)必減少，進(jìn)而導(dǎo)致安居客收入的下滑。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，“正因?yàn)槠涮摷俜吭吹膯?wèn)題很難根治，所以港交所那邊可能顧慮比較多。即便公司上市，類(lèi)似問(wèn)題也會(huì)成為影響其股價(jià)和進(jìn)一步發(fā)展的攔路虎”。

    盈利能力下滑    

    營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用高企

    4月7日，安居客向港交所遞交了上市申請(qǐng)。其中，58同城持有安居客45.3%的股份，是其第一大股東。在此之前，2020年9月18日，58同城宣布完成與QuantumBloom的私有化合并，從紐交所退市。私有化完成后，58同城將公司旗下58房產(chǎn)并入安居客。

    事實(shí)上，早在2009年和2014年，安居客就曾2次沖擊IPO未果。而談及在資本市場(chǎng)上的表現(xiàn)，2020年對(duì)于58同城和鏈家都是特殊的一年。當(dāng)年58同城私有化退市，與58同城經(jīng)歷至暗時(shí)刻相比，左暉的貝殼找房赴美上市，市值巔峰超過(guò)900億美元。

    天眼查APP顯示，安居客2007年1月份成立于上海，其業(yè)務(wù)覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、裝修等領(lǐng)域，在為用戶(hù)提供找房服務(wù)的同時(shí)，也滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商與經(jīng)紀(jì)人的網(wǎng)絡(luò)推廣需求。

    招股書(shū)顯示，2018年-2020年，安居客集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)收入62.163億元、75.791億元、80.524億元；年內(nèi)凈利潤(rùn)19.07億元、23.063億元、19.547億元；同期的凈利潤(rùn)率則分別為30.7%、30.4%及24.3%。

    值得關(guān)注的是，2020年公司的收入同比增長(zhǎng)了6.24%至80.52億元，但公司的年內(nèi)凈利潤(rùn)卻同比減少了15.24%至19.547億元。

    在安居客新房交易發(fā)展滯后的B面，是其對(duì)在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的依賴(lài)。

    招股書(shū)顯示，2018年-2020年，安居客在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)貢獻(xiàn)的金額分別為61.5億元、73億元和78億元，這意味著最近三年里，該業(yè)務(wù)在總營(yíng)收中占比一直高于95%。

    顯然，安居客的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)源于在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)（為經(jīng)紀(jì)品牌和經(jīng)紀(jì)人發(fā)布二手房源信息及營(yíng)銷(xiāo)）和為房企新房提供廣告和促銷(xiāo)服務(wù)等，通俗來(lái)講，賺的是端口費(fèi)用。

    從其在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入的增速來(lái)看，其2019年同比增長(zhǎng)了18.71%，2020年的增速則下降至6.89%，顯然，其在線(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)收入增速正在放緩。

    支柱業(yè)務(wù)收入增速放緩的同時(shí)，安居客相應(yīng)的支出占比卻越來(lái)越高。招股書(shū)顯示，2018年-2020年，安居客廣告及營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支分別為13.73億元、16.26億元、23.73億元，在總營(yíng)收中的占比分別為22.09%、21.45%、29.49%。不難看出，2020年安居客加大了在廣告上的投放力度。據(jù)AppGrowing研究報(bào)告指出，在2020年Q1的廣告投放金額（估算）Top10中，安居客穩(wěn)居前三。尤其是2020年安居客廣告及營(yíng)銷(xiāo)支出達(dá)23.73億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了其當(dāng)年19.55億元的凈利潤(rùn)。

    此外，安居客的銷(xiāo)售和營(yíng)銷(xiāo)支出也居高不下，2018年-2020年占總營(yíng)收的比重分別為42.7%、39.2%和44.6%。而在2020年的銷(xiāo)售及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用中，有34.5%用在了獲取流量上面，這也意味著安居客對(duì)流量的依賴(lài)很重。

    上市之路不平坦    

    平臺(tái)管理待加強(qiáng)

    主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)放緩，安居客也開(kāi)始尋找新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)，其中新房業(yè)務(wù)被姚勁波寄予厚望。

    據(jù)艾瑞咨詢(xún)分析，我國(guó)的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模于2020年達(dá)到24萬(wàn)億元，并預(yù)期到2025年將以8.9%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至36.6萬(wàn)億元。具體而言，中國(guó)新住房市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)滲透率預(yù)計(jì)將由2020年的31.5%大幅提高至2025年的54.2%。

    姚勁波表示：“安居客今年將作為挑戰(zhàn)者全面進(jìn)入新房交易領(lǐng)域。”安居客在招股書(shū)也指出，聚焦新房業(yè)務(wù)的“愛(ài)房”，是公司未來(lái)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。

    據(jù)悉，“愛(ài)房”成立于2019年，收入主要來(lái)源是從開(kāi)發(fā)商處賺取新盤(pán)銷(xiāo)售傭金。目前，愛(ài)房業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展至中國(guó)33座城市，2020年交易總量653億元，較2019年增長(zhǎng)282%。

    而安居客的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手貝殼找房，卻做到了線(xiàn)上線(xiàn)下的融合。貝殼近期發(fā)布的財(cái)報(bào)顯示，截至2020年年末，公司連接的經(jīng)紀(jì)門(mén)店數(shù)量接近5萬(wàn)家，其中包括具有強(qiáng)大線(xiàn)下優(yōu)勢(shì)的鏈家。2020年，貝殼找房新房業(yè)務(wù)總交易額為1.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)85%；全年?duì)I業(yè)收入379億元，同比增長(zhǎng)87.1%。對(duì)比之下，安居客2020年的新房交易總額不足貝殼找房的5%。

    除了貝殼找房，安居客的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還有位于產(chǎn)業(yè)上游的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。自去年以來(lái)，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛上線(xiàn)了自己的線(xiàn)上售房APP，聯(lián)合“網(wǎng)紅”和明星開(kāi)啟直播賣(mài)房也已成常態(tài)。

    此外，安居客還面臨著天貓好房、幸福里等多個(gè)平臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)，顯然這些平臺(tái)背后的阿里及字節(jié)跳動(dòng)等巨頭對(duì)這一市場(chǎng)也不乏好奇心。

    “安居客未來(lái)要做的不僅僅局限于流量分發(fā)、線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)，還要做新房、二手房交易。在安居客從流量平臺(tái)轉(zhuǎn)向交易平臺(tái)的這個(gè)過(guò)程中，就要與行業(yè)龍頭公司搶市場(chǎng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    除商業(yè)模式外，安居客平臺(tái)上的“假房源”等問(wèn)題，也備受市場(chǎng)詬病。

    值得注意的是，在招股書(shū)中，安居客表示，用戶(hù)選擇平臺(tái)的主要原因之一是房源信息全面且真實(shí)。如果無(wú)法保證房源實(shí)時(shí)性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性，平臺(tái)對(duì)用戶(hù)的吸引力及用戶(hù)活躍均可能下降。然而，根據(jù)消費(fèi)者投訴平臺(tái)黑貓投訴顯示，關(guān)于安居客的投訴信息多達(dá)近千條，其中主要涉及“虛假房源”、“泄露用戶(hù)信息”、“騙取信息費(fèi)”等問(wèn)題。

    “假房源的問(wèn)題已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。假房源不僅擾亂市場(chǎng)，而且侵犯住房消費(fèi)者合法權(quán)益，早就成為房地產(chǎn)中介行業(yè)的‘毒瘤’。”互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)研究員、前速途研究院院長(zhǎng)丁道師指出，“中介服務(wù)的本質(zhì)和互聯(lián)網(wǎng)是一樣的，就是搭建信息橋梁。但是，中介服務(wù)的盈利模式和互聯(lián)網(wǎng)卻是不一樣的。后者靠的是消除信息壁壘，前者靠建立信息差賺錢(qián)。這也就意味著信息越混亂，中介越容易賺到更多差價(jià)”。

    而安居客雖然也多次表示，平臺(tái)在不斷升級(jí)稽查懲處的力度，但從最終的結(jié)果看，虛假房源問(wèn)題并沒(méi)有從根本上解決。

    如今，安居客第三次發(fā)起IPO攻勢(shì)，但是在平臺(tái)激烈競(jìng)爭(zhēng)、品牌信譽(yù)被透支的情況下，安居客押注新房業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)何在？尚待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

（編輯 孫倩 白寶玉）