朗詩綠色生活吳旭：預(yù)計三年后實際在管規(guī)模突破6000萬平方米

    本報見習(xí)記者 許偉

    作為今年7月初才上市的港股“新兵”，朗詩綠色生活（1965.HK）于今年8月下旬披露了首份半年報。在近日的媒體交流會上，朗詩綠色生活CEO吳旭就上半年業(yè)績表現(xiàn)與未來布局方面向進行了說明。

    半年報顯示，上半年，朗詩綠色生活實現(xiàn)營業(yè)收入3.23億元，較去年同期增長27.1%；剔除上市費用的影響后凈利潤約2727萬元，同比增長約39.8%，在管建筑面積約1780萬平方米，較去年同期增長約7%，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。

    上半年，朗詩綠色生活的整體毛利率為23.7%，交去年同期的26.2%下降2.5個百分點，在物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)三大板塊中，毛利率較高的公共區(qū)域細(xì)分板塊收入有所下滑，有哪些因素造成了上述變化？

    對此，吳旭稱，整體毛利率的下降，主要基于兩個原因，第一是公司對于現(xiàn)在在管的一些項目進行了品質(zhì)的提升，相應(yīng)成本增量擴大，朗詩綠色生活提出了“有溫度的社區(qū)”理念，公司相應(yīng)推出了“冬日暖陽”行動，讓業(yè)主體會到朗詩綠色生活的溫度；第二塊原因是去年可比基數(shù)具有特殊性，去年的疫情期間會有一些相關(guān)費用的減免政策，尤其是員工的“五險一金”這一塊，今年這一塊政策沒有延續(xù)。這兩塊是今年上半年毛利率下降的最重要的原因。

    至于高毛利率的公共區(qū)域收入收縮，吳旭表示，這主要是公司經(jīng)營策略調(diào)整所致：首先，但今年能看到我們公共區(qū)域的收入和毛利率跟同期相比都有一個下降。最核心的原因有三：基于業(yè)務(wù)體驗和生活美學(xué)的考慮，朗詩綠色生活主動減少了廣告發(fā)布，并投放了新的電子屏用于生活服務(wù)資訊；其次，在續(xù)約時，就公共區(qū)域收益的分成，公司給到業(yè)委會更多的分成，以便于其更好行使權(quán)利，更好與物業(yè)協(xié)同合作；最后，朗詩綠色生活加大了對線上平臺的關(guān)注，在減少和弱化線下跟廣告相關(guān)的租賃業(yè)務(wù)，后者雖然創(chuàng)收更快，但不是物業(yè)而已公司該有的核心價值與優(yōu)勢。

    今年以來，并購逐步成為物業(yè)行業(yè)的趨勢。在未來業(yè)務(wù)擴張上，朗詩綠色生活的策略重點會是什么？吳旭表示，朗詩綠色生活將會三方面并重推進業(yè)務(wù)增長。

    首先是保持與朗詩地產(chǎn)的強協(xié)同合作，目前朗詩綠色生活跟朗詩地產(chǎn)之間，開發(fā)未交付及未開發(fā)的總的規(guī)模差不多有700萬平方米左右，預(yù)計未來的2到3年里應(yīng)該能夠全部轉(zhuǎn)化。

    其次，加大獨立市場的外拓，基于2019年與2020年的增速預(yù)計，未來三年的獨立市場在管面積復(fù)合增速有望達(dá)到50%左右，保守角度來看每年的新增應(yīng)該在200到500萬平方米的規(guī)模。

    第三個就是加快并購，并購可以在兩個維度上帶動業(yè)務(wù)放量，一個是地域資源互補，目前公司的在管項目主要集中在大本營長三角，大約有85%的份額，并購將加快在大灣區(qū)、成都重慶西南區(qū)等重點地區(qū)的切入；另一個是對非住宅類物業(yè)的滲透，公司在管業(yè)務(wù)中住宅占比達(dá)到93-95%，只有5%到7%是非住宅類物業(yè)，而非住宅類物業(yè)的利潤率較高，非住宅類物業(yè)中綠色建筑的占比也比較高，綠色建筑更是朗詩綠色生活深耕的領(lǐng)域，所以公司也會加快通過股權(quán)合作的方式進入到這種業(yè)態(tài)。

    “我們大概做了一個測算，未來2到3年，我們總體并購的規(guī)模應(yīng)該在1200萬平方米左右。根據(jù)我們現(xiàn)在的規(guī)模情況，以及我們未來2到3年的這么一個業(yè)務(wù)安排，我們預(yù)計到三年以后，我們實際在管的規(guī)模應(yīng)該在6000萬平方米左右。”吳旭如是總結(jié)。

（編輯 李波）