中小房企拓展新盈利點(diǎn) 競(jìng)相布局萬(wàn)億元級(jí)物管市場(chǎng)

    本報(bào)記者 王鶴 見(jiàn)習(xí)記者 馮雨瑤

    短短一個(gè)月時(shí)間，重慶本地的中小型房企財(cái)信發(fā)展已先后發(fā)布兩則公告，擬拓展物業(yè)業(yè)務(wù)。7月12日，財(cái)信發(fā)展發(fā)布公告稱，擬5.8億元收購(gòu)財(cái)信智服100%股權(quán)。此前的6月11日，財(cái)信發(fā)展曾發(fā)布公告表示，擬1.98億元收購(gòu)安徽誠(chéng)和物業(yè)100%股權(quán)。

    財(cái)信發(fā)展連續(xù)收購(gòu)物業(yè)標(biāo)的，恰恰是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)新環(huán)境調(diào)整業(yè)務(wù)重心的一個(gè)縮影。克而瑞地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP30上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場(chǎng)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量時(shí)代邁入存量時(shí)代，日漸趨緊的政策環(huán)境在倒逼房企轉(zhuǎn)換發(fā)展思路，尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

    “類似收購(gòu)說(shuō)明房企對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的認(rèn)可。目前來(lái)看，物業(yè)管理或物業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域確實(shí)是吸引房企或各類社會(huì)資本投資布局的一大方向。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)

    房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)、各線城市住房需求分化，是財(cái)信發(fā)展布局物業(yè)管理的主要原因。公司在公告中稱，受多重因素影響，公司面臨新的挑戰(zhàn)，亟需找到發(fā)展突破口。

    財(cái)信發(fā)展主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)兼有環(huán)保業(yè)務(wù)，2020年實(shí)現(xiàn)簽約銷售額70.67億元。2021年一季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.01億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2986.95萬(wàn)元。

    正是這樣一家銷售規(guī)模不及百億元的中小型房企，如今和其他房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者一樣，在存量時(shí)代面臨政策環(huán)境趨緊的壓力。

    自“三道紅線”和貸款集中度相關(guān)政策出臺(tái)后，房企融資、供需兩端持續(xù)收緊。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年上半年，100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，創(chuàng)2018年以來(lái)最低水平。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款增速也持續(xù)下降，監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至2021年4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年來(lái)新低，2021年以來(lái)持續(xù)低于各項(xiàng)貸款增速。

    在政策持續(xù)收緊下，中型房企的融資規(guī)模下降最為明顯?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP31-50的房企今年上半年融資規(guī)模同比減少53.50%至922億元；TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度最小，為23.48%。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，TOP31-50房企融資規(guī)模減少一半，主要是因?yàn)榻蹈軛U的需要。這類企業(yè)在“踩線”后停止擴(kuò)張，降負(fù)債、抓回款成了他們的唯一選擇。

    “整個(gè)行業(yè)面臨‘三道紅線’的監(jiān)管壓力。對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前行業(yè)集中度逐漸提升，房企之間競(jìng)爭(zhēng)加劇，留給其發(fā)展的空間越來(lái)越小。融資受到嚴(yán)格限制，擴(kuò)張步伐也將被迫放緩。”諸葛找房分析師陳霄對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

    房企競(jìng)相布局物管市場(chǎng)

    面對(duì)趨緊的政策環(huán)境，邁入存量時(shí)代的房企亟需挖掘新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

    對(duì)于此次入局物業(yè)管理市場(chǎng)，財(cái)信發(fā)展在公告中指出，自2014年開(kāi)始物管行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，行業(yè)集中度持續(xù)提升，增值服務(wù)開(kāi)始多樣化。另外，相關(guān)政策的出臺(tái)為物管行業(yè)的發(fā)展提供了利好支持。2021年3月份，“十四五”規(guī)劃發(fā)布，養(yǎng)老、托育、家政等多經(jīng)類業(yè)務(wù)、智慧社區(qū)、城市治理等熱點(diǎn)領(lǐng)域再次被提及，物管行業(yè)的發(fā)展方向日漸清晰。中國(guó)指數(shù)院預(yù)計(jì)，到2022年，全國(guó)基礎(chǔ)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模約為1.2萬(wàn)億元。

    物管行業(yè)正在成為新的風(fēng)口，房企紛紛加大布局力度。據(jù)了解，龍頭上市房企均在不同程度布局物業(yè)管理市場(chǎng)。自去年下半年以來(lái)，房企分拆物業(yè)板塊上市也拉開(kāi)帷幕。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，物業(yè)公司上市數(shù)量達(dá)到14家。其中，僅僅2020年四季度，就有11家物業(yè)公司上市。恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等物業(yè)巨頭選擇登陸港交所。

    談及房企在物管行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“關(guān)鍵要看物管行業(yè)日后會(huì)形成什么樣的新格局或新的競(jìng)爭(zhēng)模式。目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)需要一些新的投資和經(jīng)營(yíng)模式，否則經(jīng)營(yíng)壓力還是很大。從實(shí)際發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)還需在互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)字化等技術(shù)方面進(jìn)行一些創(chuàng)新。”