深圳二手房參考價“半年記”：7月網簽量跌逾八成

    今年2月8日，深圳市住建局發(fā)布消息，建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導價。曾經火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出后迅速降溫，7月深圳二手房網簽套數同比下跌84.5%。

    如今，距離深圳推出二手房參考價已過去半年時間。除了市場的變化外，隨著這個“調控利器”被越來越多城市“效仿”，深圳的樓市調控又將走向何方？

    證券時報記者在深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)走訪發(fā)現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，包括被稱為“硬通貨”的優(yōu)質學區(qū)房，甚至有中介打出“還價就賣”的夸張宣傳語。

    此外，今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發(fā)布一次，市場波動大時也可能會半年發(fā)布一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期有可能面臨二次調整。

    市場眾生相

    深圳發(fā)布二手房成交參考價時明確，要引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，將房貸與二手房指導價掛鉤，即二手房參考價等于貸款價（銀行評估價）。那么，二手房參考價的威力到底如何？數據顯示，今年上半年深圳二手房網簽套數30505套（含自助），同比下滑48%。到了7月，深圳二手房網簽套數3313套（含自助），雖然環(huán)比有所增加，但比去年二手房網簽量最高值的7月下跌了84.5%。

    價格方面，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價指數顯示，5月深圳二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，6月環(huán)比下降0.2%。易居房地產研究院報告指出，深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大、政策效應最為明顯。數據顯示，今年1月深圳二手住房成交價格出現歷史最高點，達72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，房價“降溫”成為趨勢。6月份，其價格降為61500元/平方米，“縮水”15%。

    深圳房價真的下跌了嗎？證券時報記者在深圳市福田區(qū)、羅湖區(qū)走訪發(fā)現，市場上出現越來越多按照或接近參考價出售的二手房源，甚至包括被稱為“硬通貨”的優(yōu)質學區(qū)房。在福田石廈片區(qū)，記者還看到有中介打出這樣的標語：“眾孚大廈100平方米的房源，還價就賣”。貌似“夸張”的標語下，折射出當前深圳樓市的一種新狀態(tài)。當地房產中介經理告訴記者，這幾個月的確有越來越多的業(yè)主主動調低掛牌價，希望可以加速成交。

    由于深圳二手住宅成交量持續(xù)低迷，中介門店近期也曝出“關店潮”“離職潮”的消息。深圳市房地產中介協(xié)會近日發(fā)布最新調查數據，在798家機構合計4161間門店中（全市總量的近六成），104間門店已關閉且已辦理工商注銷，220間已暫時停業(yè)但未辦理工商注銷。據此，深圳市房地產中介協(xié)會預計，現階段深圳中介門店關停總量應在500余間（含未備案），占全市中介門店的比例小于10%。

    深圳市房地產中介協(xié)會認為，伴隨著調控持續(xù)發(fā)力，一段時間內深圳二手房市場或仍將處于低迷狀態(tài)。下半年，房地產中介行業(yè)的競爭壓力將會持續(xù)增大，無論是門店關停并轉的數量，還是從業(yè)人員隊伍離職轉行的規(guī)模或都將持續(xù)升高，全行業(yè)要做好充分的應對準備。

    樓市整頓力度料加大

    與去年的火爆行情相比，參考價的出現讓深圳二手房市場“量價拐點”初現。近段時間，有關深圳樓市的各種消息不斷傳出，市場高度關注未來深圳樓市調控的走向。

    今年2月深圳推出二手房參考價時，相關解讀指出深圳二手住房成交參考價格原則上一年發(fā)布一次，市場波動大時也可能會半年發(fā)布一次。市場人士普遍猜測，深圳二手房參考價已推出半年，近期可能進行二次調整。此外，在推動大學區(qū)的背景下，市場對優(yōu)質學區(qū)房又多了一點“冷思考”。

    對房產中介行業(yè)，規(guī)范措施也在不斷推進。深圳市房地產中介協(xié)會7月下旬發(fā)布《關于開展房地產中介機構規(guī)范經營專項整治工作的通知》，在全市范圍內對房地產中介機構及相關從業(yè)人員開展規(guī)范經營專項整治工作。此外，關于深圳“二手房交易系統(tǒng)”何時上線以及具體操作規(guī)則，市場上開始有各種猜想。

    就在8月6日，深圳交易集團突發(fā)公告中止出讓第二批集中供地，涉及22宗地塊，起拍總金額約421.98億元。8月7日，深圳官方通報備受關注的“深房理”案件最新情況，稱調查處理工作取得階段性進展，有關責任單位和人員已被依法依規(guī)啟動問責和處罰，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。從各部門調查結果看，深圳銀保監(jiān)局組織銀行開展全面排查和監(jiān)管核查，已查明“深房理”相關人員涉嫌偽造國家機關公文、提供虛假資料套取貸款，以多次轉賬、化整為零、提現等方式規(guī)避資金流向監(jiān)控等擾亂金融市場秩序的行為，共涉及住房按揭貸款、經營貸和消費貸等不同類別，問題貸款金額合計10.64億元，其中涉及經營貸3.80億元。據深圳市住房和建設局介紹，現已查明“深房理”案件中有119人參與房產代持或眾籌。

    此外，深圳市地方金融監(jiān)督管理局在8日發(fā)布關于《對“深房理”涉嫌非法集資開展調查及申報登記的通報》。深圳市地方金融監(jiān)督管理局已牽頭組建“深房理”涉嫌非法集資調查工作組，組織行業(yè)主管部門以及國務院金融管理部門駐深機構等，對深房理信息技術（深圳）有限公司、房理信息科技（深圳）有限公司及自然人李某峰等人員開展調查。深圳市地方金融監(jiān)督管理局將根據調查結果依法依規(guī)處置，并第一時間公開調查及處罰結果。

    對于未來深圳樓市調控的走向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，金融監(jiān)管部門將繼續(xù)加強資金流向監(jiān)管，重點是實體信貸資金會不會通過小貸機構流入房地產市場；強化經營貸申請的資格認定和全流程穿透式監(jiān)管，并強化中介市場秩序整頓。此外，二手房參考價制度會堅定地執(zhí)行下去，預計下一步深圳對樓市的整頓力度將非常大，控杠桿力度會全面強化，并延伸到開發(fā)行業(yè)。

    此外，繼深圳之后，上海、西安、成都、寧波、三亞、東莞、無錫等城市都陸續(xù)推出二手房參考價等相關措施，以控制虛高掛牌、完善二手住房網簽交易價。深圳市場的表現和做法也給其他城市帶來“參考作用”。有分析人士表示，未來二手房成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”。