新房漲幅收窄二手房價格下跌 樓市“銀十”成交冷淡

    “我們門店全北京的二手房都在做，10月店里20多個員工的成交量加起來就七八套，今年5月之前市場好的時候，每個人月均能成交1-1.5套。”北京某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店店長單文（化名）告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，環(huán)比下降25.7%，同比跌幅達(dá)53.4%，北京二手房成交量連續(xù)7個月下調(diào)。“二手房成交不足萬套，代表北京二手房市場全面出現(xiàn)降價。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

    中國房價行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房均價6.75萬元/平方米，環(huán)比下降3.2%。

    北京二手房市場遇冷，是中國10月樓市的一個縮影。中指研究院分析發(fā)現(xiàn)，10月全國新房價格漲幅收窄，二手房價格下跌，整體成交下降，樓市錯失“銀十”。

    樓市“銀十”低溫運行

    中指研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，10月全國100個城市新房平均價格為1.62萬元/平方米，環(huán)比漲幅較9月收窄0.05個百分點。今年1-10月整體來看，新房價格累計漲幅處于近五年同期最低水平。二手房平均價格為1.6萬元/平方米，環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，為2020年6月以來首次下跌，跌幅0.04%，價格下跌城市明顯增加。

    貝殼研究院高級分析師潘浩告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，房價漲跌主要受結(jié)構(gòu)性因素影響，很難從一個總數(shù)來討論價格是漲了還是跌了。

    就新房價格而言，潘浩指出，從統(tǒng)計局發(fā)布的9月70個大中城市價格指數(shù)來看，絕大多數(shù)城市的新房價格同比指數(shù)呈上漲特征，漲幅主要集中在4%-5%之間，就目前而言新房價格趨向平穩(wěn)。

    就二手房價格而言，推出二手房指導(dǎo)價城市的二手房價格成為市場關(guān)注的重要指標(biāo)。中指研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，珠三角的深圳、東莞、廣州和長三角的上海、寧波二手住宅價格延續(xù)下跌態(tài)勢，長三角的無錫、金華、溫州由漲轉(zhuǎn)跌。

    10月樓市低溫狀態(tài)不僅表現(xiàn)在價格上，也體現(xiàn)在成交里。中指研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月樓市整體成交延續(xù)下行態(tài)勢，其中一線城市成交環(huán)比微漲0.25個百分點；二線城市環(huán)比下降超16%，其中蘇州降幅接近38%，下降最多；三線代表城市成交環(huán)比上漲63.4%，韶關(guān)和東莞上漲較多。

    不僅如此，10月土地總體供應(yīng)量較9月有所減少。據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，全國300城十月共推出土地9631萬平方米，環(huán)比減少17%，同比減少24%；共成交土地6027平方米，環(huán)比減少26%，同比減少48%，土地平均溢價率僅為3%。具體到不同能級城市，一線城市和三四線城市10月供地較9月增加，其中一線城市增加近5成，二線城市10月供地減少。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，10月土地整體供應(yīng)量下降，主要受集中供地節(jié)奏和房企資金承壓影響。

    一方面，10月重點城市第二批次集中供地陸續(xù)收尾，少數(shù)城市剛剛開啟第三批次土地掛牌，10月正好處于集中供地空檔期；另一方面，在樓市降溫、房地產(chǎn)信貸緊張的情況下，房企資金壓力普遍較大，拿地積極性不高。受此影響，部分非集中供地試點的二線城市和三四線城市也進(jìn)一步放緩供地節(jié)奏。

    某品牌房企投資經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，土地流拍也是影響10月土地供應(yīng)的原因之一。據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS，10月土地共流拍62宗，流拍率13.42%。

    年末市場或有所回暖

    房地產(chǎn)信貸吃緊成為10月房地產(chǎn)市場延續(xù)降溫態(tài)勢的重要原因。

    “北京房貸額度緊張從8月份就開始了，現(xiàn)在很多銀行基本都不放款，得等明年開年了。”單文說。最近幾個月以來，全國多城市出現(xiàn)房貸放款周期延長情況。

    貝殼研究院監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，10月90城房貸平均放款周期為74天，較9月有所延長。貝殼研究院分析認(rèn)為，今年二季度以來，住房信貸環(huán)境收緊，二手房市場率先降溫，并在下半年逐步傳導(dǎo)至新房市場和土地市場，新房市場和土地市場的降溫又會進(jìn)一步減弱二手房市場預(yù)期。

    徐躍進(jìn)指出，除了下半年以來信貸環(huán)境收緊外，前期中央、地方密集調(diào)控政策的出臺，也對市場預(yù)期造成影響，使得10月房地產(chǎn)市場整體延續(xù)降溫態(tài)勢。“雖然9月底以來，央行多次向市場傳遞積極信號，但在下行預(yù)期已經(jīng)形成的情況下，短期內(nèi)市場表現(xiàn)還沒有回穩(wěn)。”

    徐躍進(jìn)認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)政策存在邊際調(diào)整的預(yù)期，一方面，信貸政策有望出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，房貸利率和放款速度等可能會有所改善；另一方面，在市場下行的背景下政府進(jìn)一步加碼調(diào)控的可能性較低，現(xiàn)在已有部分城市出臺政策穩(wěn)定樓市。

    在信貸政策方面，10月15日，央行召開第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會，會上金融市場司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房價上漲過快城市房價回穩(wěn)后，房貸供需關(guān)系也將歸正常。在政策調(diào)控方面，10月23日，第十三屆全國人大常委會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。近期哈爾濱、廣州、湖南、義烏、孝感等地也出臺政策對購房補貼、公積金貸款、商品房預(yù)售等進(jìn)行調(diào)整。

    “隨著信貸環(huán)境的改善以及政策的逐漸穩(wěn)定，我們預(yù)計接下來兩個月房地產(chǎn)市場會經(jīng)歷一個逐漸筑底的過程，成交量價將逐漸回歸平穩(wěn)。”徐躍進(jìn)說。

    9月底以來央行多次釋放積極信號，10月房地產(chǎn)信貸環(huán)境已經(jīng)開始有所改善。貝殼研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月90城中20個城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。貝殼研究院稱，10月房貸利率回調(diào)是年內(nèi)首次環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境有所改善。

    另外，潘浩預(yù)測，就新房市場而言，開發(fā)商為了完成年度銷售任務(wù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流，將在11-12月進(jìn)行項目加推和促銷，預(yù)計四季度新房銷量可能出現(xiàn)年底走高的情況。