規(guī)模擴(kuò)張時代遠(yuǎn)去 房地產(chǎn)行業(yè)開啟“極限運(yùn)動”

    2010年12月剛過，一則消息振奮了當(dāng)時的房地產(chǎn)行業(yè)。消息稱，萬科2010年度銷售總額已突破1000億元。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。而千億，是萬科在2004年提出的2014年遠(yuǎn)景目標(biāo)，但當(dāng)時，他們整整提前49個月就已實(shí)現(xiàn)。

    克而瑞研究中心于2021年12月31日發(fā)布《中國房地產(chǎn)成企業(yè)銷售TOP200》顯示，按操盤口徑，排在首位的碧桂園銷售規(guī)模已經(jīng)高達(dá)7208.6億元，而萬科銷售金額則高達(dá)6122.8億元，千億如今不過是TOP30房企的門檻值。

    但這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)仍能高歌猛進(jìn)?？硕疬@則榜單后還備注了一組解讀，解讀指出，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況也遠(yuǎn)不及歷史同期，平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。

    這組解讀隱藏著一個行業(yè)共識的結(jié)論，新常態(tài)下，高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù)。未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，更好地平衡財(cái)務(wù)杠桿，增強(qiáng)企業(yè)自身的抗風(fēng)險能力，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展。

    于當(dāng)下，行業(yè)格局迎來重塑，優(yōu)質(zhì)企業(yè)市占率持續(xù)提升。長遠(yuǎn)來看，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式亟待變革，管理紅利大幕徐徐開啟，存量時代下多元化業(yè)務(wù)發(fā)展重要性提升，將更為考驗(yàn)開發(fā)商包括財(cái)務(wù)、管理、運(yùn)營等在內(nèi)的多維實(shí)力。

    告別“白金時代”

    克而瑞上述解讀還夾雜著一個悲觀的預(yù)測，2022年或?qū)⒂瓉?0年來首次規(guī)模負(fù)增長，我們告別2021年，意味著真正要和“白金時代”說再見。

    每個行業(yè)都有其自然發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)也不例外。

    回望萬科實(shí)現(xiàn)千億的這一年，彼時，我國商品房銷售額是5.25萬億元，城鎮(zhèn)化率僅為47%。以此為序幕，中國房地產(chǎn)市場開啟了波瀾壯闊、快速發(fā)展的時代。尤其是2015-2016年，整個住宅行業(yè)規(guī)模從11億左右跳到14億-15億，隨后一路高歌猛進(jìn)。

    按照克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)推演，2021年，這個數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)還能再創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)全年商品房銷售面積和金額分別突破至18億平方米和18萬億元以上。

    硬幣的另一面是，盡管我國城鎮(zhèn)化率尚未達(dá)到峰值（社科院報告預(yù)計(jì)中國城鎮(zhèn)化率峰值將出現(xiàn)在75%至80%），但規(guī)模增長已進(jìn)入平穩(wěn)通道（有預(yù)測城鎮(zhèn)化率70%為平臺期），成交量已見頂，增量空間正在逐漸消失。

    數(shù)據(jù)可以印證，2021年下半年銷售、融資急劇下滑。2021年7-11月，過去5個月百強(qiáng)房企累計(jì)操盤金額同比下滑27.8%；7-11月融資總量環(huán)比下降了40%。這是過去5年之中從未發(fā)生過的，從歷史數(shù)據(jù)來看，基本上每一年下半年的銷售數(shù)據(jù)都高于上半年，與上一年同期相比也更優(yōu)。

    這是一個短期的周期性波動嗎？審視當(dāng)下環(huán)境，“三條紅線”限制房企融資規(guī)模，“房貸集中度”設(shè)置銀行涉房貸款占比上限，“供地兩集中”要求22個試點(diǎn)城市分批次集中出讓土地，這些均對房企現(xiàn)金流管理提出更為嚴(yán)格考驗(yàn)。疊加調(diào)控、城鎮(zhèn)化等諸多考量，如今恐怕沒有人會再輕易得出這個結(jié)論。

    以上種種，預(yù)示著市場的重構(gòu)無疑正在加速到來。

    重構(gòu)背后的極限運(yùn)動

    重構(gòu)背后，誰又能走到彼岸呢？這是時下令人深思的問題，繼而要思考的是，他們又將如何走到彼岸？

    由于當(dāng)下融資市場和資本市場更加重視對房企現(xiàn)金流層面的考量，招商證券前不久根據(jù)港股47家上市公司現(xiàn)金流穩(wěn)健型及成長性分類。最終得出的結(jié)論是開發(fā)領(lǐng)域，首推具備“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”的保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬科A等，關(guān)注港股龍湖集團(tuán)、華潤置地等，高杠桿型房企要精選“有質(zhì)量的杠桿”，資源型公司仍可獲穩(wěn)健回報，關(guān)注華僑城A等。

    在銷售端，2021年百強(qiáng)房企全年銷售額同比下降3%，而龍湖集團(tuán)、華潤置地等企業(yè)，仍能在逆勢實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長。比如，龍湖全年實(shí)現(xiàn)2900億銷售金額，同比去年高出7.2%，回款率維持在超90%的行業(yè)高位；在融資端，一些房企囿于緊張的財(cái)務(wù)盤面，難以“借新還舊”，而國企和優(yōu)質(zhì)民營房企，持續(xù)獲得金融機(jī)構(gòu)青睞。2021年12月10日，龍湖控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，公司間接附屬公司重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司已于2021年12月7日及8日公開發(fā)行2021年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模為人民幣10億元，期限15年，票面利率僅3.70%。

    短期陣痛與中長期重塑，房地產(chǎn)參與者表現(xiàn)分化：國企及優(yōu)質(zhì)民企為代表的穩(wěn)健房企融資、拿地相對受益，他們將率先走出困局并進(jìn)一步擴(kuò)大優(yōu)勢；中長期看，新增住房需求高位震蕩，多元賽道空間打開提供更多發(fā)展可能性，模式優(yōu)化、綜合實(shí)力突出房企有望持續(xù)提升份額，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    以上可以綜述為行業(yè)共識。

    彼岸之間的路徑也已清晰可見：“管理紅利”成為主導(dǎo)房地產(chǎn)公司成長的核心變量，這是行業(yè)估值體系重構(gòu)的最大特點(diǎn)。多元賽道的競逐中，房地產(chǎn)生態(tài)鏈價值逐步顯現(xiàn)，提供更多發(fā)展可能性。參照2020年全國物管行業(yè)總在管面積259億平方米，百強(qiáng)物企2020年平均物業(yè)費(fèi)3.84元/平方米/月，測算2020年全國基礎(chǔ)物管規(guī)模1.2萬億元。后續(xù)新房交付、存量房滲透以及非居業(yè)態(tài)拓展均有望推動管理面積增長，增值服務(wù)成熟亦有望帶來更大想象空間。另根據(jù)佛若斯特沙利文報告，2020年中國商業(yè)運(yùn)營總收入（含商業(yè)運(yùn)營收入及租金收入）8369億元，至2025年有望達(dá)到1.3萬億元。存量房時代增量業(yè)務(wù)機(jī)會同樣存在，物管、商業(yè)等多元賽道價值逐步體現(xiàn)，將為開發(fā)模式轉(zhuǎn)變提供更多可能。

    為了提升運(yùn)營管理水平，招商蛇口去年制定了“一城一模板”的城市戰(zhàn)略，全面提升各城市公司的操盤能力。招商蛇口也在加大數(shù)字化建設(shè)。由招商蛇口與明源云鏈聯(lián)手打造的工程管理協(xié)同平臺“墨斗”就是其中一個代表性成果。該平臺包含全景計(jì)劃、質(zhì)量安全、云監(jiān)控與名匠工坊四個功能模塊。

    中海在最新的“十四五”戰(zhàn)略確立了獨(dú)特的“982”戰(zhàn)略布局，并把整個中海的業(yè)務(wù)航道分為“今天，明天、后天”三個層次。即今天業(yè)務(wù)：90%的業(yè)務(wù)仍然做住宅開發(fā)；明天業(yè)務(wù)：8%業(yè)務(wù)是購物中心、寫字樓、星級酒店、長租公寓等商業(yè)運(yùn)營；后天業(yè)務(wù)：1%-2%開拓新業(yè)務(wù)，比如數(shù)字科技、供應(yīng)鏈管理、新能源新基建、教育、康養(yǎng)、物流產(chǎn)業(yè)園及上下游產(chǎn)業(yè)投資等。

    2022年1月7日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（以下簡稱為“龍湖智創(chuàng)生活”）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向聯(lián)交所提交上市申請表格。龍湖智創(chuàng)生活，是中國領(lǐng)先的提供物業(yè)管理，和商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的智慧生活及空間服務(wù)提供商。龍湖智創(chuàng)生活有機(jī)融合了龍湖集團(tuán)原有智慧服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營等業(yè)務(wù)的核心能力，是龍湖集團(tuán)基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延，在“一個龍湖”生態(tài)體系中生長出來的全新品牌。

    《基業(yè)長青》作者、美國管理學(xué)家詹姆斯·柯林斯曾對28家優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行追蹤，針對卓越企業(yè)特質(zhì)進(jìn)行有效的提煉?？铝炙拱l(fā)現(xiàn)，公司從優(yōu)秀到卓越，與從事的行業(yè)是否在潮流之中沒有關(guān)系，事實(shí)上，即使是一個從事傳統(tǒng)行業(yè)的企業(yè)，即使它最初默默無聞，它也可能卓越。柯林斯提出了一整套觀點(diǎn)，“只要采納并認(rèn)真貫徹，幾乎所有的公司都能極大改善自己的經(jīng)營狀況，甚至可能成為卓越公司”。

    無論是“黃金時代”還是“白金時代”，真正的卓越企業(yè)所擁有的特質(zhì)都能助力其達(dá)彼岸，并穿越周期。（李豪悅）

（編輯 田冬）