樓市政策優(yōu)化效果漸現(xiàn) 房企乘勢(shì)發(fā)力

    “客戶(hù)來(lái)訪量有較大幅度增加，居民購(gòu)房意愿有所提升。”對(duì)于多地調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，一位民營(yíng)房企高管告訴記者。

    近日，哈爾濱、福州、綿陽(yáng)、秦皇島、衢州、蘭州等多個(gè)城市相繼調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，在首付比例、購(gòu)房門(mén)檻等多方面進(jìn)行“松綁”。資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊“應(yīng)聲起跑”，走出一波“困境反轉(zhuǎn)”行情。

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，政策“松綁”已經(jīng)開(kāi)始起效，部門(mén)項(xiàng)目訪問(wèn)量有所增加，不少房企也趁勢(shì)采取措施，為客戶(hù)提供更加有針對(duì)性的產(chǎn)品。不過(guò)，由于目前出臺(tái)政策的大多是非熱點(diǎn)城市，受益較為明顯的大多是區(qū)域性房企。

    房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士認(rèn)為，政策起效需要一個(gè)周期，在“房住不炒”以及“三穩(wěn)”的基調(diào)下，部分城市根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)樓市政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，房企也會(huì)因勢(shì)利導(dǎo)，針對(duì)不同的市場(chǎng)采取有效措施積極應(yīng)對(duì)。

    區(qū)域性房企或受益明顯

    “國(guó)務(wù)院金融委專(zhuān)題會(huì)議之后，全國(guó)多個(gè)城市對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。從目前項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)反饋的情況來(lái)看，客戶(hù)的來(lái)訪量有較大幅度增加，包括一些目前尚未調(diào)整政策的城市，老百姓購(gòu)房的意愿也是有所提升的。”上述民營(yíng)房企高管向記者表示，購(gòu)房者的信心在恢復(fù)，但對(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的轉(zhuǎn)化，目前來(lái)看效果還不明顯。

    該高管分析認(rèn)為，房企3月銷(xiāo)售并未止跌回升可能存在兩方面原因：第一，疫情導(dǎo)致房企售樓處無(wú)法正常對(duì)外開(kāi)放，繼而對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生了較大的影響；第二，相較于2020年上半年政策效應(yīng)的快速釋放，這一輪政策出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)明顯要緩慢一些，應(yīng)該與購(gòu)房者對(duì)于當(dāng)前部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難的擔(dān)憂有一定的關(guān)系。老百姓去售樓處看房子，但到真正買(mǎi)房還有一個(gè)糾結(jié)和決策的過(guò)程。

    “現(xiàn)在我們的售樓處有一個(gè)很大的變化，會(huì)把境內(nèi)外機(jī)構(gòu)的投資評(píng)級(jí)直接掛出來(lái)。因?yàn)楹芏嗫蛻?hù)上來(lái)會(huì)先問(wèn)企業(yè)是否存在流動(dòng)性問(wèn)題。銷(xiāo)售員現(xiàn)在也特別愿意轉(zhuǎn)發(fā)這類(lèi)信息，因?yàn)槟軌蚪o客戶(hù)帶來(lái)信心。”該高管說(shuō)。

    “公司的鄭州項(xiàng)目已是尾盤(pán)階段，與新政出臺(tái)前并沒(méi)有太大的變化，倒是福州項(xiàng)目的客戶(hù)到訪量提高了。”另一家房企內(nèi)部人士告訴記者，現(xiàn)在還沒(méi)有看到銷(xiāo)售明顯回暖的跡象，可能還需要時(shí)間。他表示，此前市場(chǎng)遇冷，企業(yè)早已使出渾身解數(shù)，把能用的措施都用起來(lái)。比如在鄭州，公司會(huì)使用一些線上線下的手段定向發(fā)掘客戶(hù)，也會(huì)通過(guò)折扣優(yōu)惠，或?yàn)榭蛻?hù)提供軟性服務(wù)如保養(yǎng)保修等，促進(jìn)銷(xiāo)售的提升。

    “公司會(huì)根據(jù)不同市場(chǎng)以及新出臺(tái)政策的情況定一個(gè)原則性的方針，積極適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，針對(duì)性研究具體的措施。比如有些地方首付款比例、限購(gòu)、限售都有放寬，那公司就會(huì)安排剛需或改善型產(chǎn)品優(yōu)先入市，在營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)客戶(hù)群上會(huì)根據(jù)業(yè)主來(lái)進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)，在后續(xù)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)也會(huì)根據(jù)不同物業(yè)的受眾群體在首付比例、優(yōu)惠比例啟動(dòng)有針對(duì)性的措施。”有房企高管說(shuō)。

    該高管表示，從政策出臺(tái)到市場(chǎng)反應(yīng)肯定會(huì)有一個(gè)周期，現(xiàn)在講效果還很難預(yù)判。從政策趨勢(shì)來(lái)看，理論上肯定能促進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售，加速公司資金回籠。部分城市樓市政策調(diào)整對(duì)于區(qū)域性房企會(huì)有比較直觀的作用，但對(duì)于全國(guó)性房企來(lái)說(shuō)，有政策松動(dòng)的城市還相對(duì)有限，對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的提升目前還不太好判斷。

    多地松綁樓市政策

    4月7日，房地產(chǎn)板塊個(gè)股走勢(shì)分化。截至收盤(pán)，南山控股、中國(guó)武夷、新華聯(lián)等個(gè)股漲停，藍(lán)光發(fā)展、嘉凱城、中華企業(yè)等個(gè)股漲幅居前。與此同時(shí)，京投發(fā)展、廣宇集團(tuán)、陽(yáng)光股份、沙河股份、深物業(yè)A、信達(dá)地產(chǎn)等個(gè)股則以跌停報(bào)收。

    3月中旬以來(lái)，房地產(chǎn)股票領(lǐng)漲A股市場(chǎng)。這與針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出的一些新的表述有關(guān)系。

    3月16日，國(guó)務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

    此后，多個(gè)城市發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)政策，最新的是甘肅省蘭州市。蘭州市印發(fā)的《蘭州市落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施（第1號(hào)）》明確提出降低個(gè)人購(gòu)房門(mén)檻、加大住房公積金支持、松綁限購(gòu)等措施。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，蘭州此次調(diào)控政策的出臺(tái)，一方面落實(shí)中央支持合理住房需求的政策導(dǎo)向，另一方面因城施策，加大需求端力度調(diào)整，對(duì)潛在合理的剛需及改善需求釋放、平穩(wěn)購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期等均有著積極作用。

    作為省會(huì)城市，蘭州將首套房最低首付款比例降至不低于20%，支持合理住房需求的力度著實(shí)不小。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至3月底，今年全國(guó)已有70余城調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調(diào)整方向涉及調(diào)整限購(gòu)限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。

    據(jù)記者梳理，自3月初鄭州出臺(tái)19條樓市新政之后，哈爾濱、福州、衢州、秦皇島、綿陽(yáng)、蘭州等城市陸續(xù)優(yōu)化松綁了樓市調(diào)控政策，大連則擬全面放開(kāi)落戶(hù)條件。

    有助市場(chǎng)盡快探底

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前出臺(tái)樓市松綁政策的主要是一些非熱點(diǎn)城市。非熱點(diǎn)城市購(gòu)房需求的人口基礎(chǔ)不像一線城市和部分二線城市那么強(qiáng)勁，所以對(duì)于相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整也在情理之中。從政策效果來(lái)看，此次并不像2015年、2020年疫情后政策效果那么顯著，主要是因?yàn)?，一方面，行業(yè)內(nèi)部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)對(duì)供給端的沖擊導(dǎo)致購(gòu)房者寧愿觀望也不愿意買(mǎi)房；另一方面，疫情導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期產(chǎn)生不確定性，放緩甚至擱置購(gòu)房計(jì)劃。此外，金融體系對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度導(dǎo)致銀行對(duì)民營(yíng)房企的貸款有顧慮，因此不愿盲目將資金投向地產(chǎn)行業(yè)。

    他表示，當(dāng)前全國(guó)大多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)格還在下跌，說(shuō)明行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍在釋放的過(guò)程中，只能等市場(chǎng)穩(wěn)定之后，情況才會(huì)慢慢好起來(lái)。

    上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，近期多地樓市政策頻頻松綁，有其行業(yè)內(nèi)部原因，也有行業(yè)外部因素。就行業(yè)內(nèi)部原因來(lái)看，去年下半年以來(lái)全國(guó)樓市轉(zhuǎn)入明顯降溫的節(jié)奏，截至目前全國(guó)樓市市場(chǎng)底部還未出現(xiàn)，除北京、上海之外，國(guó)內(nèi)大部分城市市場(chǎng)比較低迷，同時(shí)部分房企流動(dòng)性困難問(wèn)題還有待解決，需要政策來(lái)支持市場(chǎng)盡快穩(wěn)住。從外部因素來(lái)看，部分地區(qū)疫情反復(fù)，股市表現(xiàn)總體偏弱等因素疊加導(dǎo)致穩(wěn)增長(zhǎng)面臨一定的壓力。地方政府對(duì)于樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏在加快，主要表現(xiàn)在松綁限購(gòu)和限售，預(yù)計(jì)接下來(lái)部分城市和地區(qū)也會(huì)跟進(jìn)。

    楊紅旭表示，政策放寬有利于市場(chǎng)盡快探底，但有些地區(qū)想要快速穩(wěn)住市場(chǎng)還是有一定難度的，尤其是個(gè)別中小城市，即便出臺(tái)政策，其市場(chǎng)底部的出現(xiàn)可能要滯后幾個(gè)月甚至半年時(shí)間。