中國金茂上半年收入與毛利雙升 管理層稱今年市場是底部未來會企穩(wěn)

    本報記者 王麗新

    “今年是行業(yè)（銷售規(guī)模）大幅下降的一年，我相信今年應(yīng)該會是底部，明年后年，未來幾年整個行業(yè)會企穩(wěn)。”在2022年中期業(yè)績說明會上，中國金茂總裁李從瑞表示，“從未來的市場情況看，過去（新房年銷售額）18萬億元的規(guī)模會大幅下降，今年我們預(yù)計會有25%左右降幅。隨著時間的推移，我覺得未來十年里會穩(wěn)定在10萬億元，市場還是有這樣的體量。”

    8月30日晚，中國金茂發(fā)布2022上半年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司錄得合同銷售額699億元，銷售排名較去年同期上升4位至TOP11；收入287.45億元，同比上升1%；毛利62.25億元，同比上升8%；累計回款733億元，回款率105%，創(chuàng)歷史新高；融資成本僅3.76%，達(dá)歷史新低。

    “今年上半年，中國金茂實(shí)現(xiàn)合同銷售額699億元，雖然較去年同期有所下降，但是銷售排名同比上升，并且收入和毛利均較去年同期有所提升，從這方面來看，中國金茂取得了不錯的成績。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，同時，公司在融資方面創(chuàng)下融資成本三年來最低紀(jì)錄，回款率達(dá)到105%，這些都表明中國金茂的財務(wù)狀況相對穩(wěn)健。”

    拿地凈利潤率提升

    做有效益的收并購

    “在整個行業(yè)持續(xù)低迷的背景下，公司營收、毛利等指標(biāo)實(shí)現(xiàn)增長實(shí)屬不易，這主要與公司諸多優(yōu)勢有關(guān)。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，中國金茂在城市運(yùn)營、片區(qū)開發(fā)模式上的能力優(yōu)勢，為其在項(xiàng)目獲取、產(chǎn)業(yè)資源的落地、物業(yè)服務(wù)等方面提供了有力支持。”

    截至2022年6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運(yùn)營項(xiàng)目，簽約銷售額的25%來源于城市運(yùn)營項(xiàng)目。今年前8個月，中國金茂新獲取11個項(xiàng)目，全部位于一、二線核心城市，其中48%由城市運(yùn)營項(xiàng)目貢獻(xiàn)。

    “今年上半年拿的地凈利潤在10%-15%之間，而且這是非常保守地按照當(dāng)前價格來判斷土地的價值，應(yīng)該說這是優(yōu)質(zhì)的土地儲備，下半年還會堅(jiān)持這樣的拿地策略。”李從瑞表示，“未來，城市運(yùn)營在中國金茂的業(yè)務(wù)中會占到越來越重要的位置。我相信隨著時間的推移，以及我們對招拍掛項(xiàng)目的嚴(yán)格紀(jì)律，城市運(yùn)營項(xiàng)目占比會越來越大，優(yōu)勢也會逐漸得到體現(xiàn)。”

    據(jù)悉，今年上半年，中國金茂穩(wěn)步推進(jìn)城市深耕，目前單個城市公司管理項(xiàng)目平均達(dá)11個，北京、南京、蘇州、上海以及青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

    值得關(guān)注的是，為進(jìn)一步夯實(shí)城市運(yùn)營綜合實(shí)力，中國金茂于上半年加快了對優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的收并購。

    今年6月份，中國金茂先后宣布私有化產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)及運(yùn)營服務(wù)企業(yè)中國宏泰發(fā)展以及收購首置物業(yè)100%股權(quán)。在業(yè)內(nèi)看來，前者將幫助中國金茂鎖定中國宏泰發(fā)展位于龍河新城的約2萬畝土地儲備，從而獲得穩(wěn)定、可觀的開發(fā)收益。后者則將豐富旗下金茂服務(wù)的在管物業(yè)組合，完善城市一體化運(yùn)營服務(wù)體系。

    在業(yè)績會上，李從瑞表示，公司在收并購方面一直堅(jiān)持幾大原則：一是要戰(zhàn)略高度匹配；二是不追求規(guī)模，先做有效益的并購；三是在管理半徑輻射范圍內(nèi)；四是品牌和品質(zhì)要相匹配。他進(jìn)一步透露：“現(xiàn)在我們在談的項(xiàng)目也很多，有項(xiàng)目層面的，也有公司層面的，我們希望未來能將收并購夠持續(xù)做下去”。

    一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降

    將根據(jù)市場情況逐步收回永續(xù)債

    在當(dāng)前的市場大環(huán)境下，房企的財務(wù)安全性備受關(guān)注，尤其是“三道紅線”，被視作最直觀有力的指標(biāo)。中報數(shù)據(jù)顯示，中國金茂的現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠的安全態(tài)勢。

    截至2022年6月30日，在中國金茂的債務(wù)中，98%為銀行類、直融類、保債類融資；一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個百分點(diǎn)，僅占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續(xù)債金額，永續(xù)債降幅達(dá)40.5%。同時，公司平均借貸成本下降至3.76%，為三年以來最低紀(jì)錄，抗風(fēng)險能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

    在業(yè)績說明會上，中國金茂管理層表示，“今年上半年，我們贖回了一筆永續(xù)債，大的方向是逐步收回永續(xù)債，后續(xù)會根據(jù)總體市場情況來做安排。”

    “整體來看，中國金茂債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，一年內(nèi)到期的銀行借款占比下滑，‘三道紅線’維持全綠，展現(xiàn)了其抗風(fēng)險能力。”陳霄分析認(rèn)為，上半年中國金茂現(xiàn)金及等價物基本能覆蓋短期債務(wù)。整體來看，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。

    此外，在融資端，盡管上半年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻，中國金茂融資渠道依舊暢通，半年獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億元全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。在業(yè)績說明會上，中國金茂管理層表示，公司與多家優(yōu)質(zhì)金融機(jī)構(gòu)保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

    對此，肖云祥表示：“在大多數(shù)房企融資困難的背景下，公司能保持融資暢通，這有助于公司彎道超車提升行業(yè)排名。”但他也指出，未來公司的融資計劃需要配合戰(zhàn)略投資目標(biāo)而定。一般而言，企業(yè)融資需要注意與投資匹配，不浪費(fèi)資金的使用效率，也不要采取激進(jìn)的融資策略，導(dǎo)致公司風(fēng)險提升。

（編輯 才山丹）