房企排位賽需換換“套路” 以規(guī)模論英雄時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)

    王麗新

    鏖戰(zhàn)半年，幾家歡喜幾家愁。喜者高興于又多收了三五斗，愁者焦慮于到處籌錢(qián)仍不得救。這一時(shí)悲喜，或不是生死局，但2021年的年中總結(jié)，每個(gè)地產(chǎn)人都交得不太容易。

    投拓人年初的目標(biāo)是拿兩塊“靚地”賺點(diǎn)換車(chē)錢(qián)，結(jié)果“兩集中”供地一來(lái)，看不完的地，寫(xiě)不完的報(bào)告，做不完的測(cè)算，還要出去談合作，最終發(fā)現(xiàn)自己熬夜技能突飛猛進(jìn)；原本較為按部就班的財(cái)務(wù)人，年初目標(biāo)是升職加薪，結(jié)果“三道紅線(xiàn)”目標(biāo)一來(lái)，天天忙著催客戶(hù)回款和被人催款，公司發(fā)文經(jīng)理級(jí)以上崗位需研究生學(xué)歷，內(nèi)卷到最后學(xué)會(huì)了“躺平就好”；營(yíng)銷(xiāo)人的心態(tài)則有點(diǎn)微妙，年初目標(biāo)是完成KPI，不要被炒魷魚(yú)，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到局部市場(chǎng)很火，預(yù)估要賣(mài)一兩年的項(xiàng)目半年就清盤(pán)了，轉(zhuǎn)頭公司就說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用要砍到2%，還有年底集中推盤(pán)，壓力不是一點(diǎn)點(diǎn)……

    種種跡象表明，地產(chǎn)這門(mén)生意已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)刻，現(xiàn)在選擇往哪里走或許能決定未來(lái)10年的發(fā)展路徑。以往其他行業(yè)都說(shuō)，做地產(chǎn)，投機(jī)多、戰(zhàn)術(shù)多、戰(zhàn)略少，靠高負(fù)債滾規(guī)模，缺乏長(zhǎng)期主義視角。直到錢(qián)袋子扎緊，多地一年只賣(mài)三次地，房企們才意識(shí)到，以“規(guī)模為王”是不是還能決定未來(lái)行業(yè)座次表？

    公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，上半年，百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷(xiāo)售額6.1萬(wàn)億元，權(quán)益銷(xiāo)售額5萬(wàn)億元。但房企們都沒(méi)有多開(kāi)心，反而更加焦慮。現(xiàn)實(shí)擺在眼前，跌出TOP30的千億元量級(jí)房企在增加。過(guò)去融創(chuàng)中國(guó)靠數(shù)百億元鯨吞萬(wàn)達(dá)挺進(jìn)四強(qiáng)，看似大魚(yú)吃大魚(yú)“很香”。但今年華夏幸福債務(wù)違約4個(gè)多月，仍在尋求接盤(pán)俠。藍(lán)光發(fā)展陷入流動(dòng)性危機(jī)，市場(chǎng)傳言萬(wàn)科要收購(gòu)，卻至今沒(méi)有真動(dòng)作。即使想上位的欲望再?gòu)?qiáng)烈，標(biāo)桿房企也沒(méi)有再匆匆下場(chǎng)吞大魚(yú)。

    畢竟，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)“千億世紀(jì)大合作”不到一年就陷入羅生門(mén)，而第一個(gè)喊出“活下去”的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)萬(wàn)科，中止了泰禾集團(tuán)收購(gòu)案。筆者相信，理性之余，房企掌舵人也在思考賣(mài)房這種“一錘子買(mǎi)賣(mài)”還能做多久，17萬(wàn)億元的市場(chǎng)，地產(chǎn)10強(qiáng)本身已經(jīng)是3000億元到8000億元規(guī)模，行業(yè)集中度約30%，未來(lái)10年占有率或許會(huì)達(dá)到40%-50%。但大規(guī)模開(kāi)發(fā)終究有天花板，是時(shí)候回頭看看，為何銷(xiāo)售規(guī)模與市值已經(jīng)形成巨大剪刀差？8000億元規(guī)模對(duì)應(yīng)的卻是不到2000億港元的市值？

    站在新舊行業(yè)規(guī)則交替之際，頭部實(shí)力房企或許該考慮用開(kāi)發(fā)主業(yè)巨大的現(xiàn)金流量去培育第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)，當(dāng)下正是好時(shí)機(jī)。轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，需在企業(yè)陽(yáng)光燦爛時(shí)進(jìn)行。如同龍湖集團(tuán)在規(guī)模蒸蒸日上時(shí)主動(dòng)降速，加重商業(yè)、物業(yè)、長(zhǎng)租公寓等運(yùn)營(yíng)性資產(chǎn)投入，如今運(yùn)營(yíng)性收入已達(dá)150億元量級(jí)。

    一句話(huà)，房企座次表排位賽需換換“套路”了，規(guī)模不再應(yīng)該是唯一“定律”，以規(guī)模論英雄的時(shí)代漸行漸遠(yuǎn)。利潤(rùn)與規(guī)模，效益與責(zé)任，創(chuàng)新與產(chǎn)品品質(zhì)，短期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與長(zhǎng)期目標(biāo)，如何排序和平衡？房企是該考慮長(zhǎng)期主義下的戰(zhàn)略選擇了，如若不然，后房地產(chǎn)時(shí)代，頭部陣營(yíng)中將不會(huì)有你。