深交所首批4只公募REITs將于5月31日發(fā)售

    專家提示投資者秉持長期投資理念 理性看待投資價值

    本報記者 昌校宇

    5月29日，證監(jiān)會副主席李超在國際金融論壇2021年春季會議上表示，下一步，證監(jiān)會將緊緊圍繞“十四五”規(guī)劃對資本市場的部署要求，進一步落實“建制度、不干預(yù)、零容忍”九字方針，促進資本市場更好發(fā)揮資源配置、風(fēng)險緩釋、政策傳導(dǎo)、預(yù)期管理等方面的樞紐功能，在實現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展的同時更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。其中，“穩(wěn)步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點落地”被定為“建制度”方面的舉措之一。

    5月31日正式發(fā)售

    尾日比例配售而非“搖號”

    截至5月27日，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“首鋼綠能”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“鹽港REIT”）、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“蛇口產(chǎn)園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“廣州廣河”）已通過深交所網(wǎng)站陸續(xù)發(fā)布基金份額發(fā)售公告。4只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“公募REITs”）將于明日（5月31日）正式開售，6月1日結(jié)束募集，各類投資者將在募集期內(nèi)認購基金份額并繳款。

    公募REITs發(fā)行價格不是1元/份，而是根據(jù)詢價情況市場化定價。首鋼綠能最終發(fā)行價格確定為13.38元/份；鹽港REIT最終發(fā)行價格確定為2.30元/份；蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價格確定為2.31元/份，廣州廣河最終發(fā)行價格確定為13.02元/份。專家認為，公募REITs的發(fā)行價格受到基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、發(fā)行份額等因素影響，不同項目發(fā)行價格的絕對值大小本身并不具備可比性。投資者應(yīng)綜合比較各項目基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、實際募集總規(guī)模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價格）、運營管理機構(gòu)能力、未來現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策。

    《證券日報》記者獲悉，4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額為143.71億元，其中，戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上；網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間；就公眾投資者擬發(fā)售比例及公眾投資者認購額而言，首鋼綠能為10%、1.34億元，鹽港REIT為12%、2.21億元，蛇口產(chǎn)園為10%、2.08億元，廣州廣河為5%、4.56億元。

    值得注意的是，根據(jù)發(fā)售公告，如果公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，將實行尾日比例配售，即在基金募集期內(nèi)，最后一日前的有效認購申請全額確認成功，對最后一日的有效認購申請，根據(jù)剩余額度，予以比例配售；若預(yù)計募集首日有效認購申請全部確認后，本基金公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。因此，公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認購規(guī)模的話，每個投資者均能買到認購規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。

    理性看待公募REITs投資價值

    對于市場較關(guān)心的公募REITs主要收益來源，專家表示，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風(fēng)險、中等收益的特征。此外，公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

    需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs具有多個特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預(yù)期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

    不同于債券，公募REITs具有兩大特點：一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預(yù)期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。

    不同于普通公募基金，公募REITs具有三大特點：一是資金投向不同；二是收益來源不同；三是產(chǎn)品定位不同。

    根據(jù)4只公募REITs發(fā)布的基金份額發(fā)售公告，就2021年現(xiàn)金流分派率、2022年現(xiàn)金流分派率而言，首鋼綠能分別為8.52%、7.63%；鹽港REIT分別為4.15%、4.40%；蛇口產(chǎn)園分別為4.39%、4.46%；廣州廣河分別為5.91%、6.87%。其中，可供分配金額測算是在預(yù)測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。不過，上述預(yù)測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

    投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標(biāo)，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)方可賣出。也就是說，公募REITs成立之后只能通過二級市場買賣，屆時需要注意基金的折溢價風(fēng)險。此外，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險包括基金價格波動風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險、流動性風(fēng)險、終止上市風(fēng)險、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險等。專家建議，投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認真閱讀基金合同、招募說明書等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險。

    粵開證券首席市場分析師李興對《證券日報》記者表示，雖然公募REITs產(chǎn)品投資門檻相對較低，同時基礎(chǔ)建設(shè)項目關(guān)系國家大計，首批試點項目更是優(yōu)中選優(yōu)，風(fēng)險整體可控。但廣大投資者還是要注意其投資風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)理性投資，可以優(yōu)先選擇現(xiàn)金流相對穩(wěn)定、底層資產(chǎn)信用較好的優(yōu)質(zhì)項目。

    “考慮到資本市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級市場價格出現(xiàn)一定波動”。中金公司研究部向《證券日報》記者分析道，從境外市場來看，出現(xiàn)過部分REITs產(chǎn)品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

    市場人士建議，公眾投資者切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險金融產(chǎn)品。從國際經(jīng)驗看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場因素影響出現(xiàn)收益大幅波動的情況較少。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的‘角色定位’”。

    據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護市場交易秩序，保護投資者合法權(quán)益，交易所將對REITs產(chǎn)品交易重點監(jiān)控，嚴厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，廣大投資者應(yīng)樹立風(fēng)險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護公募REITs市場運行的良好環(huán)境與生態(tài)。

（編輯 李波）